事故物件・訳あり物件とは

事故物件とは、対象の土地・建物で、事件や事故に巻き込まれ、人が亡くなってしまった、 ご病気で誰にも看取られずに亡くなってしまい、時間が経過してしまった物件を指します。 訳あり物件とは、上記の「心理的瑕疵」物件の他に、再建築が出来ない物件や隣が墓地であったり、雨漏り・シロアリ被害が今もある物件など、 一般的に販売されている物件とは違い、何らかの問題を抱えている物件を指します。 分かりやすく解説していきましょう。

• 心理的瑕疵物件

  過去に自殺や事件・事故など、亡くなられた人がいる不動産を指します。建物や土地には問題はないが、住むとなると懸念される方がいる物件です。 孤独死があった物件もここに含まれますが、昨今では「病気に亡くなられたのであれば仕方ない」と気にされない方も一部いらっしゃいます。 しかし、一定数でも「人が亡くなった部屋は嫌だ」「知っていたら買わなかった」と思う方がいる以上は、心理的瑕疵があるとして、告知しないといけません。
  
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  近隣に暴力団事務所や宗教施設、墓地がある（環境的瑕疵）

  近隣に住民が嫌悪感を抱く施設があると、どんなに良い物件でも売れづらくなることがあります。 工場が近くにあり騒音や粉塵が気になる、隣が墓地で気持ち的に落ち着かない、暴力団関係者が出入りしている建物があるが近隣にある等、物件の周辺環境が問題な場合を指します。

• 火災や自然災害（水害・冠水・地震）があった

  火災があった物件は、取り壊してしまえば大丈夫だと思われますが、燃えてしまった家屋を取り壊すのは、何もない家屋の解体費用よりも割高になってしまいます。また、不注意で住民が火事を起こしてしまったのか、放火なのかによっても変わってきます。 また、自然災害においても冠水・水害においては、今後も起こってしまう可能性があるので、購入する側は懸念します。 近年、日本各地で自然災害が増えており、不動産においても深刻な問題となっています。
  
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  近隣にトラブルを抱えている

  自分の土地・建物は問題が無いのに、隣の家がゴミ屋敷で家屋からもゴミが溢れていたり、騒音問題、強制的に独自ルールの押し付けなど、住むにあたり、平和に円滑なコミュニケーションを取ることが難しい住民がいる場合には、売買することが難しくなってしまいます。 測量をするのに近隣が非協力的であるということもよく耳にする事案です。

• 再建築不可物件

  建築基準法により、現在の建物を解体してしまうと、新しく家を建てられない物件を指します。 建物を建てる際には、原則として、幅員４ｍ以上の道路に対象敷地が２ｍ以上接していないといけないと、建築基準法で定められています。 道路の種類も色々とあるので、道路として使っていた土地が法的には道路とみなされていなかったり、調査が必要な場合があります。 既存の建物をリフォームしながら住み続けられれば良いのですが、建物は老朽化していきますので、こちらも売買が難しくなってきます。
  
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  築年数がかなり経っている家屋がある

  内装リフォームだけでは生活するには難しい物件は、解体して売地として販売するのが望ましいです。内装・外装工事に費用をかけて生まれ変わることは出来ても、躯体自体に劣化が起きていることがあります。 販売するにあたり、売主側が解体費用を負担（更地にして買い手に渡す）を条件にするケースも多く、立地や周辺環境によっては買い手がつくのに時間を要することがあります。

• 昭和56年6月以前に建てられた建物

  昭和56年6月1日以降の建築確認には、新しい耐震基準が適用されています。よって、それ以前の建物は、大きな地震・災害が起きた際にかなりのリスクがあります。今まで大丈夫でも、これからはわかりません。 マンションであっても、大規模修繕工事を行うために管理費・修繕工事が高額になってしまったり、戸建も費用をかけて耐震補強をするか、取り壊して再建築する方が不安を払拭出来ます。 そうなると、旧耐震の建物は売買時に避けられることが多いと考えられます。
  

事故物件・訳あり物件は売れないの？

いいえ、そんなことはありません。 告知事項があっても気にしない方もいますし、昨今のDIYブームもあり、古い物件でもすぐ売れることもあります。 ただし、それにはその訳以外が好条件であること。

一般的な売買仲介（不動産業者に仲介に入ってもらって、買い手を見つけてもらう）では、売却するには時間を要してしまいますし、中には「販売活動頑張ります」と言って、実際にはなかなか動いてくれなかったというお話も耳にします。 買い手が見つからないと、固定資産税や不動産の維持費もかかりますし、「いつ売れるのかな」という不安も増していきます。 売却するのが難しいなら「訳を黙っていよう」「告知しないでおこう」そういう思ってしまっても仕方ありません。 しかし、告知事項（知っていたら買わなかったのに、と思われる事柄）を黙ったまま販売するのは告知義務違反になりますし、後々買主が何かのきっかけで知ったときに、責任を問われることがあります。過去には裁判にもなっています。 売れないことはないけれども、売れるのに時間がかかったり、売れるために出費がかさんでしまうこと、 条件によってはまったく買い手がつかず、“負”動産になってしまうことも少なくありません…