マンションの購入に適した築年数は?購入時のチェックポイントを紹介

不動産知識

最近は、億超えのマンションの人気が高まっているというニュースもありますが、どんなマンションでも築年数が経てば価格は下がります。
億越えであっても、エリアや不具合などで値崩れすることもあるので、マンション購入を検討している場合は資産価値が安定している中古を視野に入れてもいいでしょう。

ここでは、マンションと築年数の関係や購入時のチェックポイントを紹介していきます。

マンションと築年数の関係について

新築マンションの場合は、立地条件や広さ、設備などが価格に反映されますが、「新築」でなくなるとどんなマンションでも値下がりします。
1年や2年であれば2割程度の値下がりですが、その後は築年数が経つとともに値下がりして、築20年ほどで下げ止まる傾向にあります。

つまり、築25年や30年の物件でも築20年のマンションと同じぐらいの価格なので、中古マンションを購入するのであれば築20年が狙い目といえるでしょう。

マンションの寿命はどれぐらい?

鉄筋コンクリート造のマンションの法定耐用年数は、47年といわれています。
国土交通省による調査では最長120年、外装仕上げが適切に行われていれば150年の寿命があるとの試算が発表されています。

もちろん、寿命にはメンテナンスや地盤の状態、管理体制などが関係するので一概に120年とはいえません。
しかし、少なくとも法定耐用年数は47年となっているので、それ以上の寿命があると考えて良いでしょう。

購入するときのチェックポイント

マンションを購入する際、ローンが無理なく払えるか、立地条件が良いかなど暮らしやすさにフォーカスしてしまうかもしれません。
しかし、中古の場合は物件の状態も重要なので、チェックポイントを確認しておきましょう。

外観の状態

適切にメンテナンスがされているかは、外観の状態で判断できます。
鉄筋コンクリート造のマンションであれば、コンクリートやベランダの塗装が剥がれていないか、ヒビ割れがないかを確認しましょう。

塗装が剥がれるとヒビ割れが始まり、ヒビ割れは建物の劣化を早めたり、雨漏りを引き起こしたりします。
このような状態が放置されている物件は、メンテナンスが適切ではないと判断できます。

配管のメンテナンス

マンションの設備の中でも、もっとも重要なのが配管です。配管の寿命は30年から40年なので、メンテナンスが必須です。
メンテナンスが行われていないと、給水や排水でトラブルが発生しやすくなるので、生活に支障が出るかもしれません。

マンションの配管トラブルは個人でどうにかできることではないため、メンテナンスがされているか、今後の予定はどうなっているのかを必ず確認してください。

管理が適切に行われているか

マンション全体の管理も、寿命に大きく関わってくるので適切に行われているかもチェックしましょう。

外構にゴミや落ち葉が溜まっていないか、階段やエレベーターに錆はないか、貯水槽がある場合は点検の検査結果を見せてもらうことも重要です。
貯水槽は年に1回の点検義務があるので、検査をしていないようなマンションはNGです。

また、廊下や駐輪場が乱雑になっていないか、ゴミの出し方のルールが守られているか等もチェックしておくと良いでしょう。

マネープランはどうすれば良い?

マンションを購入する際は、頭金の準備だけでなく月々のローン返済が生活費やライフプランを圧迫しないようにマネープランを立てましょう。
子供がいる場合は高校・大学などの教育資金、老後の資金など、どのタイミングでいくら必要かを計算しておかないと、返済ができなくなってしまう可能性があります。

不動産購入は、物件価格だけでなく登録免許税や不動産取得税などの税金、ローン手数料や保証料、不動産会社への手数料などの諸費用が発生します。
その他、引っ越し代や家具・家電の買い替え費用などもかかるので、トータル金額を算出してマネープランを立ててください。

ローンを組むときの注意点

中古マンションを購入する場合、住宅ローン控除を受けることができます。
ただし、築25年以上の物件は控除を受けられないことがあります。

また、融資期間は法定耐用年数から築年数を引いた年数となるので、築年数が経っていればいるほど返済期間が短くなる可能性があるため、ローンを組むときには返済期間をしっかり確認してください。

マンションは管理状況が重要!

中古マンションであれば、共有スペースにゴミが落ちていないか、自転車はルールを守って駐められているかなどをチェックすることで、居住者の性質を確かめられます。
そのため、近所付き合いへの不安がなく入居できるという利点があります。

しかし、配管や修繕など見えない部分の実態は把握できないので、管理状況を確認することが重要です。
とはいえ、管理が適切に行われているかを確認するのは難しいので、専門知識を持っている不動産会社に相談しながら物件探しをしまよう。

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