不動産の売買契約を結ぶときには、物件状況確認書という書類を作成しなければなりません。
家というのは、ずっと住んでいれば多少の経年劣化や不具合があっても慣れてしまうものですが、「多少」であっても買主様にとっては経年劣化や不具合は重大な問題です。
物件の状況を正確に伝えていないと、後々トラブルになることもあります。
ここでは、物件に欠陥や不具合があるかないかを買主様に説明するために作成する、物件状況確認書の作成方法や注意点などを紹介していきます。
目次
物件状況確認書とは何？
物件状況確認書は、戸建てやマンションなど中古物件を売却するときに、買主様に対して売主が状況を説明する書面のことをいいます。
告知書とも呼ばれる書面で、項目は仲介する不動産会社によって異なりますが、内容はほぼ共通しています。
交付に関する義務はありませんが、例えば「雨漏りを直していない」「白アリに食われている箇所がある」など生活をする上で問題が生じるような重要事項は告知が義務付けられています。
そのため、確認書を作成しないと契約不適合責任に問われる可能性があるので、義務の有無に関わらず作成することが推奨されます。
物件状況確認書の役割
物件状況確認書の役割は、売買契約成立後のトラブルを防ぐことです。
例えば、雨漏りを修理しないまま売買契約を結ぶ場合、そのことを告知していないと、買主様は住んでから雨漏りを知ることになります。
契約前に雨漏りがあることを知っていれば買わない、という選択ができますが、知らないで購入してしまうと当然トラブルが発生します。
物件状況確認書できちんと告知をしていれば、たとえ訴えられたとしても「買主が納得した上で購入した」という証拠があるので、賠償請求に応じる必要はありません。
このようなトラブルを防止するために、過去の修繕履歴や目視で確認できない瑕疵について告知することが必要とされているのです。
物件状況確認書の記入方法
物件状況確認書のフォーマットは仲介会社によって違いますが、全ての項目を正しく記入しましょう。
特に、修理をしたことがある箇所に関しては、どの部分をいつ修理工事したのかまで詳細に記入しなければなりません。
修理箇所だけでなく、増改築・リフォームの履歴や土地の状況、周辺環境、マンションの場合は管理費や修繕積立金のことに関しても記入する必要があります。
基本的には、全ての項目を記入することが望ましいので、空白がないようにしましょう。
物件状況確認書を記入する際の注意点
物件状況確認書の記入は、仲介会社の担当者に見てもらいながら進めれば問題ありません。
しかし、詳しくない担当者だと、間違いに気がつかないこともあるので、注意点もしっかりチェックしておきましょう。
第三者に記入してもらうのはNG
基本として、第三者に記入してもらうのはNGです。
「書き方が分からないから不動産会社に書いてもらおう」と思う方もいるかもしれませんが、実際に住んでいる人しか分からないこともあります。
第三者が作成すると、結果的に正しい告知ができない可能性があるので、必ず売主様ご自身で作成してください。
覚えていないことは調べて書く
修繕をした箇所や、雨漏りがいつから始まったのかなど、過去のことは覚えていないかもしれません。
しかし、修理工事の契約書や領収書などを探して、できる限り調べましょう。
買主様にとって、告知書はこれから自分が住む家の状況を知る大切な書面です。
情報が不足していると不安になりますし、不確かな内容では、告知書を作成したとしても損害賠償義務が生じることもあります。
告知書は売主や物件の信頼にも繋がるので、しっかり調べて詳細まで記入することが重要です。
周辺環境が変わる可能性がある場合は必ず記入する
周辺環境の項目では、今後環境が変わる可能性がある場合は必ず記入してください。
例えば、現在はとなりが空き地だとしても、すでに家が建つことを知っている場合は記入しましょう。
知らなければ問題ありませんが、隣に建築予定の家主が挨拶に来ていた場合、それを知っていて記載しなかったとなると虚偽の告知となることがあるので注意しましょう。
物件の瑕疵や近隣の事故・事件も記入する
建物の故障や不具合などの瑕疵は目視では分からないものもあるので、必ず記入してください。
また、物件のことだけでなく、近隣で火災や事件が起きた、事故物件があるなどの場合、心理的な影響を与える可能性もあるため、事前に告知しておきましょう。
物件状況報告書は正確に記入しよう
物件状況確認書は、名前だけみると簡単に作成できるイメージがあるかもしれません。
しかし、単なる確認書ではありません。
万が一、事実と異なる状況を記載してしまったり、告知しなければいけないことを記載しなかったりして、そのせいで買主様に修理費用が発生すると損害賠償請求を起こされてしまう可能性もあるのです。
確認事項は過去にさかのぼって調べなければいけないこともあるので、一人で作成するのは難しいかもしれません。
また、不正確な内容になっていないかチェックも必要なので、信頼できる不動産会社に相談しながら正確に記入しましょう。
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