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【事故物件の定義】孤独死は事故物件に該当する?その資産価値とは?

孤独死は事故物件に該当する?

人が人生で最も長い時間を過ごす場所の1つが自宅です。その自宅が、もし事故物件だと知ったら、安心して過ごすことができない方も中にはいらっしゃるでしょう。事故物件で生活している場合には、強いストレスの発生など、様々な影響が出ることも懸念されます。では、事故物件か否かはどのように判断すればいいのでしょうか。この記事では、事故物件の具体的な定義について、詳しく解説します。人が死亡した物件を事故物件として捉えるのが一般的ですが、実はケースバイケースで異なるのです。

意外と知らない?「事故物件」の定義

事故物件の定義を知っていますか?

上記のアンケートは、20代から60代の男女100名に「事故物件の定義を知っていますか?」という内容です。回答の選択肢は、以下の3つです。

  • 理解している
  • 人が亡くなった物件ということしか知らない
  • 知らない

そのうち65%の人が、「事故物件=人が亡くなった物件」という認識しかない、ということが明らかになりました。回答理由としては、「そのように聞いたことがある」というものがほとんどです。ある程度イメージはあるものの、自分自身で事故物件の具体的な定義について調べる人は少ない、ということが推測されます。

一方、「理解している」と答えた人も、28%いました。回答の理由には、「テレビで特集番組が組まれていた」「仕事で借主に説明することがあったから」といったものがあります。特に、過去に何度も引っ越しの経験があったり、不動産関連の仕事をしていたりする人の中には、詳しく理解している人が多いのでしょう。回答理由を見てみると、アルバイトとして事故物件に居住したことがあるという人もいました。なお「知らない」と答えた人の割合は7%でした。しかし、定義は知らなくても、事故という言葉から決して良好な物件でないというイメージを抱いている人も多いようです。

事故物件の定義や判断基準は明確には決まっていない

上記のアンケートでは、多くの人が「事故物件=人が死亡した物件」と認識していることが分かりました。では、その認識は本当に正しいのでしょうか。事故物件の具体的な定義や判断基準について、詳しく解説していきます。

事故物件の定義

基本的な定義としては、人が亡くなった物件が事故物件であるということで間違いありません。この点では、多くの方の認識通りの定義となります。しかし、人の死亡理由は様々です。具体的に列挙すると、以下の3種類に分けられます。

  • 殺人
  • 自殺
  • 孤独死・自然死(病死など)

同じ「亡くなった」ということでも、死亡理由によっては、事故物件に該当しないこともあるのです。たとえば殺人事件が起きた物件であれば、それは事故物件に該当します。一方、高齢者の病気が悪化して、病院には行けず自宅内で死亡した場合には自然死に分類されるので、事故物件として認定されないことも少なくありません。

事故物件の判断基準

入居希望者としては、当然事故物件には住みたくないと考えている方も多いでしょう。では、物件選びの際に、どのようにして事故物件か否かを判断すればいいのでしょうか。手っ取り早い方法としては、不動産業者に確認することです。売り主には「告知義務」といって、物件に心理的瑕疵がある場合には、それを買い主にきちんと伝えなければならないというルールがあります。もし、告知義務を怠り、事故物件であることを伏せたまま契約を締結すると、宅地建物取引業法にのっとり、業者にペナルティが与えられてしまうのです。
しかし、告知義務がどのくらいの期間有効なのか、具体的な定めはありません。一度別の人が入居した場合には、既に事故物件には該当しないとする業者もあります。また、オーナーや不動産業者の変更によって、正しい情報が引き継がれていないことも少なくありません。その場合には、家賃や物件価格で判断するという方法もあります。同地域の同様の物件と比較して、明らかに価格が安い場合には、事故物件を疑っても良いでしょう。

住人が孤独死した住居は事故物件になるか

近年、高齢者の単身世帯の増加とともに、孤独死が発生するケースも少なくありません。特に東京などの都市部は、近隣住民とのコミュニティも十分に確立されていないため、発見されるのが死後長期間経ってからということもあり、特に孤独死が多く発生する地域となっています。では、住人が孤独死した場合の物件は、事故物件に該当するのでしょうか。孤独死と言っても、どのように死亡したかによって事故物件に該当するか否かは分かれます。たとえば、病気や老衰などの自然死である場合には、ほとんどの場合事故物件とは認定されません。

しかし、何台ものパトカーが物件を取り囲み、捜査が行われるということがあれば、周辺の住人から「何かあった物件」というように見なされ、心理的瑕疵を有した事故物件になることもあります。一方、自殺の場合には、事故物件として認定されることになってしまいます。このように孤独死の場合でもケースバイケースで事故物件の認定は変わってきます。たとえば、真夏の熱中症などによる孤独死であれば、世間に注意喚起を促す意味もあってニュースなどで特集が組まれることがあります。そして、広く世間に知れ渡った結果、事故物件として認定される可能性もあるのです。

事故物件の定義や判断基準などについて詳しく解説しました。事故物件とは、広義には「人が死亡した物件」ですが、どのように死亡したかにより、その判断は大きく変わってきます。物件を探す際に、事故物件であるかどうかを買い主はしっかりとリサーチをすることが大切です。事故物件を探す1つの方法として、「大島てる」というサイトがあります。このサイトでは、過去に人の死亡があった場所が一目で分かるようになっており、かなり古い情報も掲載されているので、参考になるはずです。せっかく新しい家に住むのならば、やはり何も問題がない物件を選び、気持ちよく過ごしたい方もいらっしゃいます。

事故物件は資産価値が下がる?売却時に覚えておきたい事

所有している物件が事故物件になってしまうと、売却価格を相場よりも下げざるを得なくなってしまいます。しかし、物件の資産としての価値には、事故物件になった事で下がる物と、事故物件という事実が全く影響しない物も存在します。事故物件の新しい買い手を確保するために、2つの資産価値を分けて考えるようにしましょう。

事故物件の価格を左右する、2つの資産価値

資産価値には、2種類の意味があります。固定資産税の計算に用いる資産価値と、心理的な要因で変動する資産価値です。前者は、その年に支払う固定資産税の計算に使うものですので「事故物件だから嫌な感じがする」等という、個人の感情は計算に含まれません。ですので、事故物件だからと言って、物件を純粋な土地や建築物として見た時の価値が下がる事はありません。一方、後者の資産価値には事故物件である事が少なからず影響してきます。事故物件を販売する時は、必ず購入希望者にその事実を伝えなくてはなりません。その時、購入希望者の心理的な不快感は、売却価格に大きく影響してしまいます。 

告知義務があれば、通常の売値にならない事も

もし、物件を購入する立場になった時、「ここは事故物件なんです」と言われれば、誰でも不安に感じ、資産としての価値がないと判断されてしまいます。事故物件を売却する時は、その土地の相場よりも売値を下げなくてはなりません。さらに、事故物件となった原因が、全国ニュースで報道されたような規模の大きい事件等であれば、資産としての価値はさらに少なくなります。また、立地などの諸条件が購入希望者の理想と一致したとしても、そこが事故物件で、何らかのトラブルを抱えている事がわかっていれば、少しでも購入価格を下げたいと考えるのが一般的です。資産価値の低い事故物件を販売する時は、相手から何らかの交渉がある事も覚悟しておかなくてはなりません。 

事故物件を資産にしたい人もいる

一般の方が、資産としての価値が低い事故物件を、好んで購入するケースはあまりないと考えた方が良いかもしれません。近所で有名な事故物件であれば、「事故物件に住んでいる家族」として地域や職場で風評被害を受ける恐れがないとも言い切れません。例え販売価格が相場より低かったとしても、手を出すまでには至らないと考えられます。一方で、事故物件を好んで購入し、資産にする方も中にはいらっしゃいます。相場よりも格安で購入できる事故物件をあえて選び、リノベーションをして新築同然の物件にし、資産にして不動産事業を始めるという方です。

もちろん、このような方々も手当たり次第に事故物件を買い漁っているわけではありません。例え事故物件でも、小学校や保育園、銀行や商業施設、主要な駅に近いなど申し分のない立地や、築年数が浅く老朽化が進行していないなどの好条件が揃っていれば、手を加える事で高い価値を持つ資産になる可能性があるからです。 「事故物件になってしまった」という事実に囚われ過ぎず、どのような層に資産としての価値があるのかを検討してみましょう。

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