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不動産の利回りについて


 
不動産の利回りについてのお話しです。
こちらは主に投資物件の内容になります。
利回りには2種類あります。
表面利回りと、実質利回りです。
 
まずは表面利回りの内容を記載します。
表面利回りとは、年間の家賃収入となります。
計算方法は、年間の家賃収入÷不動産1棟の販売価格となります。
 
具体例を挙げてみます。
1部屋50,000円の部屋が10部屋あるとします。
そうすると月に1部屋50,000円×10部屋=50万円が1ヶ月の収入となります。
50万円×12ヶ月=600万円が年間の収入となります。
1棟の不動産価格が6,000万円とします。
年間の家賃収入600万円÷1棟の不動産価格6,000万円=0,1
いわゆる10%が、表面利回りとなります。
ちなみに、表面利回りで10%を超えると優良物件となるそうです。
投資家のお客様から聞きました。
なかなか10%超えはないですけどね…。
 
続いて実質利回り内容を記載します。
表面利回りとの違いは、表面利回りは表向きに入るお金ですが、
実際には管理費、修繕費、固定資産税などの経費がかかります。
実質利回りとは、経費を差し引いた、実際にお手元に残る金額のことを言います。
俗にいう粗利というものです。
 
先ほど具体的な例を、実質利回りで見てみましょう。
家賃が1部屋50,000円で10部屋あります。
分かりやすくするために、例えばの金額にしますが、
ここに1部屋につき管理費5,000円、修繕費10,000円とします。
10部屋あるので、×10して、管理費50,000円、修繕費100,000円、
合計15万円とします。
これは毎月かかる経費です。
そして固定資産税を、35万円とします。
(マンション1棟では、場所にもよりますが、もっと高いですが、あくまでも例えです。)
年間でかかる経費が合計で50万円とします。
先ほどの表面利回りから引く計算です。
家賃年間(600万円−経費50万円)÷1棟価格6,000万円=0,916%
 
このように上記の場合ですと、実質利回りは約9,1%となります。
(本来は表面利回りと実質利回りにはもっと差があります。あくまで例えで計算しています)
 
実質利回りを実際に調べるのは大変です。
管理費や修繕費、固定資産税など、経費を全て計算しなければいけないので。
事業用の物件ですと、もっと大変です。テナントの事業などにもよりますので。
投資物件の売買では、基本的に表面利回りを基に、売買を検討されます。
これは経験上ですが、表面利回りから約2%を引くと、実質利回りに近づきます。
また、あくまで満室の想定での利回り計算です。
空き家が増えますと、もちろん利回りが下がってきます。
以上、不動産の利回りのお話しです。

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