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不動産を売却したときの税金にはどんなものがある?

 
不動産を売却して利益が出たら、税金がかかりそうだなと漠然と思っていませんか?
厳密に言うと、手続きの中で印紙税や免許税、売って手に入れた利益に所得税がかかります。
出来るだけ税金を抑えるにはどんな方法があるかもあわせてお話しましょう。

 

不動産売却のときに発生する税金とは?

「売買契約書にはる印紙=印紙税」
売買契約書には、契約の額面に応じた印紙を貼付しなければいけません。
不動産では一千万円単位から億単位までの額面になる場合もありそうですね。
500万円をこえる~1000万円以下:10000円
1000万円をこえる~5000万円以下:15000円
5000万円をこえる~1億円以下:45000円
1億円をこえる~5億以下:80000円
売買契約書は、売り主、買い主で1通ずつ所有しますが、売り主の分に関しては写しでもかまわないという事になっています。
買い主所有の契約書を原本として、印紙を1通分にしてもOKです。
 
「抵当権抹消の手続き=登記免許税」
抵当権の設定をしていない場合には、関係無いのですが、ローンを組んでいる場合には、抵当権ありで登記を行っていることがほとんどです。
登記免許税は1物件に付き1000円です。
ただ、申請書を法務局に提出する作業は、慣れないと面倒なところがあります。
司法書士に依頼する場合が多く、1万円程度の報酬が発生します。
司法書士への報酬は、利益計算の時に必要経費にする事が出来ます。
 
「不動産譲渡で利益が出た=不動産譲渡所得税」
そして、不動産譲渡で利益が出た場合には、所得税が発生します。
ただ、“利益がでたとき”というところに注目してください。
譲渡した不動産を購入した時の経費、売却にかかった経費を、譲渡価格から差し引いてプラスになった分を利益として所得税、住民税が課税されます。
必要経費が大きく、利益がなければこの部分の税金はかかりません。
 

必要経費の範囲と税率の決めかた

「必要経費の考え方」
必要経費は、細かく計算出来れば実際の購入経費、売却経費を計上できます。
ただし、販売価格の5%までは必要経費として認められるので、大きな金額になる方を選ぶと良いですね。
・購入諸経費
仲介手数料、売買契約書の印紙代、登録免許税、登記手数料、不動産取得税
・売却諸経費
仲介手数料、売買契約書の印紙代、広告など出していればその経費
 
「税率は5年を境に変わる」
売却した年の1月1日の時点で①所有期間が5年を越えている、②所有期間が5年以下なのかで所得税、住民税の税率が違います。
①5年こえる⇒所得税15%、住民税5%。
②5年以下⇒住民税30%、住民税9%。
 
細かく諸経費を計算して、価格の5%と比べて高くなる方を諸経費として計上する事と、5年を越えて所有することが税金を抑える事になりますね。

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