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不動産売買における、固定資産税の取扱い


 
固定資産税は、不動産を所有している人は毎年納めなくてはならない税金です。
この固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に対して課せられるため、年の途中に行われる不動産売買では、慣例として、日割り計算で固定資産税が精算されます。
ここでは、固定資産税の課税のしくみと、日割り精算の方法についてご説明します。
 

物件を購入する時の固定資産税

固定資産税は、その年の1月1日時点の所有者に対して課せられます。
そのため、物件を購入し、所有者となったのが1月2日であれば、固定資産税は翌年の4月以降に納税する事になります。
 
例1)平成28年12月31日に物件の所有者となった場合
平成29年1月1日時点の所有者と見なされるので、平成29年4月以降に固定資産税の納付書が届きます。
 
例2)平成29年1月2日に物件の所有者となった場合
平成29年1月1日時点の所有者には該当せず、平成30年1月1日になった時に所有者と見なされます。
そして、平成30年4月以降に固定資産税の納付書が届きます。
 

物件を売却する時の固定資産税と日割り精算

上記の通り、物件の売却タイミングが1月1日かどうかで、その年に固定資産税を納付するかどうかが決まります。
例えば、平成29年1月2日に物件を売却しても、1月1日時点ではまだその物件の所有者となっているため、既に所有していない物件の、平成29年分の固定資産税を納めなくてはなりません。
しかし、不動産売買では、この所有者となっていない期間の固定資産税を、日割りで精算するのが慣例となっています。
この不公平感を解消するために、不動産売買では固定資産税の「日割り精算」が行われます。
物件を所有していた正確な日数を求め、元の持ち主に日割り分の固定資産税を支払う事によって精算します。
 

日割り精算の起算日は、1月1日または4月1日

日割り精算は、法律で決められた制度ではなく、あくまで不動産業界の慣例です。
そのため、計算方法は不動産業者によって異なる時があります。

固定資産税を365日で割り、所有していた期間を計算する所まではどの業者でも同じですが、起算日を4月1日とするか、1月1日とするかは業者次第です。

もし、平成28年9月1日に中古物件を購入した場合、1月1日を起算日とすると、平成28年の間に所有者となる日数は122日間です。
元の持ち主は244日の間、所有者になります。

起算日が4月1日だった場合、1月・2月・3月分の90日間ずれが生じ、物件の所有日数は、購入者は152日間、元の持ち主は214日間になります。

起算日については法的な定めはありませんので、負担が大きい起算日が適用されても慌てないように、前もって不動産業者と話し合っておきましょう。

通常、不動産の売買においては、土地建物代、その他諸費用、固定資産税分それぞれの領収書が発行されます。その際、固定資産税の領収書には「固定資産税○円のうち○日分」と但し書きが記載されます。
法律で取り決めがされていない慣例は、後からトラブルの原因になりやすいので、領収書の但し書きや、契約書に記載されている事項などを、売買の際に必ず確認しておきましょう。

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