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不動産査定はどうやって行われる?流れや注意点を解説

一軒家やマンション、土地などを売る際に気になるのが「いくらで売れるか」ではないでしょうか。手間や時間をかけて売却するなら、少しでも高く売れる方が嬉しいものです。

とはいえ不動産の査定を受けたことがないという方も多いでしょう。

どのように行われ、どういった流れでどれくらい時間・期間がかかるのかわからず、なかなか依頼に踏み切れないかもしれません。

そこで不動産査定の流れや、覚えておきたい注意点などを解説します。

不動産査定の特徴と種類

不動産査定は一般的な中古品の査定とは違い、家や土地の「売却できそうな価格」を算出します。

あくまで売却価格の予想金額であり、「不動産会社が買取る価格」ではありません。

当然ながら不動産を購入するのは新たな家主となる買い手なので、実際に売却する際には査定価格を上回るケースもあれば、下回るケースもあるのが特徴です。

またひとくちに不動産査定と言っても、その方法は大きく以下の2種類に分けられます。

机上査定(簡易査定)

訪問査定(詳細査定)

それぞれにメリット・デメリットがあるので、その特徴を解説します。

机上査定(簡易査定)

机上査定はその名の通り、実際に物件を見ずに机上だけで査定する方法です。

周辺の類似物件がいくらで売れたかという過去の売買データをはじめ立地条件、路線価・公示地価の変化などを考慮して売却価格を予想します。

  • 路線価:国税庁が定める主要道路に面する土地1㎡あたりの土地価格
  • 公示地価:国土交通省が定める土地の価格

このようにデータを基にして算出するため、査定の精度はあまり高くなく、あくまでもおおよその価格しかわかりません。

しかし電話・メールで手軽に相場を知ることができ、不動産会社を直接訪ねる必要がなく時間と手間がかからないというメリットがあります。

また査定時間が短く、場合によっては数時間で算出できます。

不動産の売却を検討する段階で、まずはおおよその価格を知りたいという時に便利です。

訪問査定(詳細査定)

訪問査定は担当者が現地に赴き、物件の状態を直接確認して査定する方法です。

机上査定と同じく書類上の査定を行ったうえで、現地で建物の劣化具合や周辺環境の雰囲気、近隣環境など様々な視点から細かく確認します。

そのため精度の高い査定ができ、市場価格に沿った正確な査定額を知ることが可能です。ただしその分査定には時間を要し、数日~1週間程時間がかかります。

また訪問査定の際には、正確な査定を行うために登記簿謄本、権利証、建物の図面などの書類を用意する必要があります。不動産会社によって必要書類が異なるので、査定依頼の際に確認しておきましょう。

訪問査定は精度が高いので、物件の売却を真剣に考えている場合に適しています。

具体的には1年以内の売却を検討しているなら訪問査定がおすすめ。物件の築年数が浅いうちに売却ステップを進めておけば、高く売却しやすくなります。

不動産査定の全体的な流れ

不動産査定の特徴がわかったところで、実際に訪問査定を依頼した場合どのような流れになるのかを確認しておきましょう。全体的な流れは、以下のような4ステップになります。

(1) 不動産会社に査定依頼する
(2)訪問日時を決める
(3)現地調査をしてもらう
(4)査定結果の報告を受ける

それぞれのステップについて、詳しく解説します。

(1)不動産会社に査定依頼する

まずは不動産会社に査定を依頼します。

この時に1社だけではなく、複数の不動産会社に査定を依頼するのがポイントです。

1社だけに任せてしまうと、相場がわからず市場価格よりずっと安く売却してしまうかもしれません。

少しでも高く売るためには、複数の不動産会社に査定を依頼して比較しましょう。

(2)訪問日時を決める

担当者に訪問してもらう日時を決めます。

基本的に物件の現地調査は、数時間ほどで終わります。

しかし現在空き家の物件であっても立ち会いを求められることがあるので、時間に余裕がある日時を指定しましょう。

(3)現地調査をしてもらう

日時が決まったら、実際に現地で調査が行われます。

この際に担当者から不動産について、確認や質問をされることがあります。あなたの回答が査定結果に影響することも考えられるので、正直に正確な情報を伝えましょう。

(4)査定結果の報告を受ける

現地調査から数日~1週間程度で査定結果が届きます。

この際に「査定額の理由」を納得できるまで、しっかりと確認しましょう。もし曖昧な返答だった場合は、妥当性のない査定額かもしれません。

査定額や査定額の妥当性を踏まえて、売却するか否かを判断しましょう。

不動産査定の4つの注意点

不動産売却の際に必要な査定ですが、以下4つの注意点を踏まえておきましょう。

査定価格で売却できるわけではない

不動産会社によって査定額は異なる

大手不動産会社だけに絞らない

瑕疵(かし)を正直に伝える

査定価格で売却できるわけではない

査定価格と売却価格はイコールではありません。

不動産における査定金額は見積もり価格のようなもので、実際に売却される金額とは異なります。査定額はあくまで売却価格の予想です。

そのため最も高い査定額を提示してくれた不動産会社と契約したからといって、高額で売却できるとは限りません。

市場価値と噛み合っておらずなかなか買い手が付かなかったり、値下げをして結局査定額より下回った販売価格になったりすることが考えられます。

こういったケースを回避するためには、査定額の根拠・理由を聞くことが非常に大切です。

どれだけ魅力的な査定額であっても、根拠が曖昧なら妥当性のない査定額で、その価格で売ることはできない可能性が高くなります。

提示された査定額を鵜呑みにせず、根拠を確認して納得できる理由かどうか確認したり、他の不動産会社の査定額と比較したりしましょう。

不動産会社によって査定額は異なる

不動産会社によって、提示される査定額は異なります。

なぜなら不動産会社が算出する査定額は、公的な市場データだけではなく各不動産会社独自のデータや、売却先顧客リストの蓄積など、不動産会社の強み弱みが査定額に反映されるからです。

さらには各社の経験や市場の読みの違いによっても、査定額に差が出ます。なかには数百万円の差が出るケースも考えられます。

また不動産会社にはそれぞれ得意分野があるため、あなたが売却したい物件と得意分野が合致する不動産会社の方が、高く早く売れるでしょう。

大手不動産会社だけに絞らない

査定依頼は大手不動産会社だけに絞らず、幅広く依頼しましょう。

大手不動産会社だけに絞って、聞き覚えのない地元密着型の不動産会社を除外してしまうと、高額査定のチャンスを逃してしまうかもしれません。

地元密着型の不動産会社は、独自の販売経路を持っていたり、地域の特徴やトレンドを把握していたりする可能性が高く、物件によっては大手より高く売却できる可能性があります。

大手不動産会社だけに絞らず、地元の不動産会社も含め幅広く査定依頼するのがおすすめです。

瑕疵(かし)を正直に伝える

不動産に瑕疵があれば、隠さず正直に伝えましょう。

瑕疵とは「本来備えられている機能・品質・性能・状態が備わっていない」ことを指します。

不動産の売主には瑕疵担保責任が課せられるため、不動産に欠陥があった場合に売主は買主に対して事前に告知しなければなりません。

例えばシロアリの被害や雨漏り、事故物件などが瑕疵に当てはまります。

もし購入者が不安・不快に感じるであろう瑕疵を隠したまま不動産を売れば、契約解除はもちろん慰謝料の請求にまで発展します。

そのため何らかの瑕疵がある場合は、必ず正直に伝えましょう。

不動産査定でよくある質問

Q.査定に費用はかかりますか?
査定は無料です。査定額に納得がいき売却取引が成立したら、仲介手数料が発生します。(不動産会社による買取の場合は、仲介手数料はかかりません。)

Q.査定を依頼したら絶対に売らないといけませんか?
不動産を売却するかどうかは自由です。条件や金額が合わなければ、断ることができます。査定結果を参考にするだけでもかまいません。

Q.査定にはどれくらいの期間がかかりますか?
訪問査定の場合は、査定結果が出るまで数日~1週間程度かかります。ちなみに現地調査は数時間ほどで完了します。

Q.近所や身内に査定することを知られないようにできますか?
不動産会社はプライバシー情報の保護に、大きな注意を払い秘密を厳守します。査定時には服装や社用車などに気を配って、周りに知られないように査定を進めます。

事故物件・訳あり物件の査定はお困り不動産解決本舗へ

不動産の査定には2種類ありますが、真剣に売却を検討しているのであれば訪問査定がおすすめです。

また不動産の査定額は売却額とイコールではないので、複数の不動産会社から相見積もりをとって比較するのが大切です。

しかし事故物件や訳あり物件のように、一般的な不動産会社では断られてしまう不動産も中にはあります。

そんな時は事故物件・訳あり物件を専門とする「お困り不動産解決本舗」にお任せください。

他社で断られた不動産であっても、高価買取・スピード査定が可能です。加えてリフォームやクリーニング、遺品整理なども自社で行うため、手間がかかりません。

また不動産の仲介ではなく、直接買い取りを行うため近所や身内に知られることなく売却できます。もちろん仲介手数料は必要ありません。

事故物件・訳あり物件でお困りの方は、完全秘密主義で相談件数1,000件以上の実績を誇る「お困り不動産解決本舗」の大熊に、ぜひご相談ください。相談・査定は無料で承ります。

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