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事故物件を適切に売却する方法

事故物件を適切に売却

事故物件とは

事故物件は、物件内や周囲で発生した事柄によって、次のように大別されます。

【心理的瑕疵のある物件】

殺人や自殺、孤独死など、物件に住む人が抵抗感を抱くような物件が該当します。どの程度まで気にするかは個人差がありますが、印象を拭うためには時間を要します。

【物理的瑕疵のある物件】

土壌汚染など土地自体に問題を抱えていたり、自然災害によって雨漏りやひび割れが発生した物件が該当します。時には隠れた場所で物理的瑕疵が生じている例もあるので、売却の際には検査を依頼することも大切です。

【環境的瑕疵のある物件】

土地や建物自体に問題はないが、周辺環境が悪い物件を指します。火葬場やゴミ処理場など、悪臭や騒音を誘発する施設が周囲にあることで、住民同士のトラブルが起こる可能性があります。
また、宗教関係の施設や指定暴力団組織、墓地も該当します。

ただし、明確な定義があるわけではないため、状況により判断が異なることもあります。例えば建物の中で人が亡くなったため心理的瑕疵に該当するかというと、一概には判断できません。亡くなった経緯などを鑑みて、次に住む人が抵抗感を抱くかどうかが重要視されます。

事故物件の買取相場

事故物件の買取相場

事故物件における買取相場は、通常の物件と比べると全体的に低くはなりますが、事故の要因や物件自体のコンディションなどによって大きく値が変動します。

【心理的な面が及ぼす影響】

事故の内容が孤独死の場合は1割から2割、自殺の場合は2割から3割、殺人の場合は3割から5割程度、価格が低くなります。ただし多少価格が下がっても買い取ってもらえないわけではありません。買い手が事故の内容をどう受け止めるかにより価格が決まります。

【物理的な面が及ぼす影響】

物理的な瑕疵が生じている場合は、改修工事を行うなどの手立てがあります。ニーズを活かして物件の価値を高めることで買い手が付きやすくなります。
ただし、改修工事については買取後に必要な箇所を行う業者も多いため、まずは相談することが大切です。また、駅に近く需要が高い物件であれば、さほど値下げを行わなくても買い手が見つかり、値がつくケースも考えられます。 実際に事故物件を売却する際には、2つの方法があります。

【直接買取をしてもらう場合】

一般的な不動産会社に依頼する方法もありますが、事故物件を専門に扱っている不動産会社もあります。そちらであれば、なかなか買い手が見つからないような事故物件でも買い取ってもらえます。

【仲介を通じて売却する場合】

仲介業者を挟むと、売り手と買い手の間で価格交渉が発生します。希望価格については業者とよく話し合っておかなければ買い手側が興味を失ってしまうので、線引きをはっきりさせておくことが大切です。

事故物件は再生させるプロに任せよう

事故物件を売却するポイント

事故物件を売却するポイント

事故物件を手放す時には、様々な点に留意しつつ手段を検討しましょう。

【更地にしてネガティブなイメージをリセットする】

事故物件が持つ印象を改めたい場合は、思い切って更地にするのも良い方法です。建物の解体費用を用意しなければなりませんが、人々が持つ印象を大きく変えることができます。駐車場などにすれば賃貸収入を得ることも可能です。

【物件の価値を高めて売却をする】

売却を行う際には、特殊ハウスクリーニングや改修工事に力を入れるのはもちろん、お祓いなどを済ませておきます。内覧時にも気を配り、採光を考える、ゴミがないかチェックする、シンクの汚れを取り除くなど工夫をしましょう。明るい印象を前面に打ち出し、事故にまつわる印象を目立たせないのがコツです。
また、内覧では無理に物件の購入を勧めないよう気をつける必要があります。

【告知義務を忘れない】

事故物件を売却する時には、瑕疵の内容を適切に買い手へ伝える義務が生じます。契約書の備考欄に記入するなど書面で明らかにすることが求められ、怠ると損害賠償金の支払いが発生したり、契約解除となってしまうケースもあります。

【買取や売却は信頼できる業者へ依頼する】

事故物件は抱えている事由が特殊なため、専門の業者へ買取や売却を依頼するのが重要です。ノウハウを持ち合わせており、事故物件への対応実績が豊富なところを選ぶようにしましょう。特に売却の際にはアピールするポイントが通常の物件と異なるため、担当者が有しているスキルは高い方が優位になります。

まとめ

事故物件は売却対象から完全に外れるわけではなく、多少の値下がりがあるものの売却はできます。また、建物自体に損傷が見られても、修繕を行うなど価値を高めることでニーズが生まれます。
売却時には誠実な対応を心がけ、対応実績が豊富で信用のおける業者に協力を仰ぐのが重要なポイントとなります。

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