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建ぺい率(建蔽率)とは?計算方法や調べ方を解説

住宅を売却しようとした際に、建ぺい率(建蔽率)超過物件であることに気がつくケースもあります。法的瑕疵物件のため買い手がつかないと諦めてしまう方もいるかもしれませんが、全く売却できない訳ではありません。正しい建ぺい率(建蔽率)の計算方法と超過物件だった場合にどう売却するか理解しておきましょう。

建ぺい率(建蔽率)の意味合いと調べ方

建ぺい率(建蔽率)とは土地に住宅を建築する際の敷地面積に対する建築面積の割合を指します。 また、容積率は各階の床を合計した延べ面積で計算しますが、建ぺい率(建蔽率)とはあくまで建築している面積のみです。複数階層の住宅だと容積率は100%を超えることもありますが、建ぺい率(建蔽率)が100%を越していると土地からはみ出ている状態となるため、通常あり得ません。風通しの良さや防災の観点から、容積率と建ぺい率(建蔽率)とは別々に定められている規制であり、上限が一定ではありません。
 土地の用途地域は合計で13種類あり、大きく分けると住居用途地域以外では商業系地域や工業系地域の3種類です。一概に住宅用地なので建ぺい率(建蔽率)が何%とは言えず、土地の用途目的や建築する地域など、様々な条件によって異なります。
 物件を売却する前に建ぺい率(建蔽率)に問題ないか調べたい場合には、地方自治体の都市計画課や不動産業者などへの確認が必要です。市区町村によっては公式サイト上で公開しているケースもあります。住居系用途地域では30から80%の間で設定されているのが一般的です。防火地域にて耐火建築物として建築する場合など、状況によっては建ぺい率(建蔽率)が緩和される場合があります。

建ぺい率(建蔽率)の計算方法

建ぺい率(建蔽率)の計算方法は難しくありません。建物面積から敷地面積を割るだけで算出できます。
120平方メートルの敷地面積に対して75平方メートルの建物面積の場合、75÷120=0.625、つまり建ぺい率(建蔽率)は62.5%です。なお同様の住宅で1階と2階がどちらも75平方メートルだった場合、容積率は(75+75)÷120=1.25となり125%です。
 建築の規制は建ぺい率(建蔽率)だけではなく、合わせて容積率も超えてはいけない数値が設定されています。どちらかが超えている状態だと瑕疵物件に該当します。建築時には問題が無かったけれど、増改築によって建ぺい率(建蔽率)が超えてしまっているケースも存在します。通常増改築を行う際には建築基準に関する審査をしますが、床面積10平方メートル以下の増築では審査が義務付けられていません。しかし理由を問わず、違反している状態なら瑕疵物件として買い手側に説明する必要があります。
 自動車を所有しているため、カーポートを設置している住宅もあるでしょう。壁が無く柱と屋根のみで構成されたカーポートも、基本的にはガレージと同様で建築物の扱いとなり、面積として含めて建ぺい率(建蔽率)を計算しなければいけません。ただし一部の緩和条件に該当する場合は建築面積に含めず計算できます。

建ぺい率のよくある質問

よく寄せられる質問として、自分が所有している物件を売却したいが、建ぺい率(建蔽率)を超過していても可能なのかという疑問があります。建ぺい率(建蔽率)を超過している場合には、違反建築物と既存不適格建築物のどちらに該当するかの判断が必要です。
 違反建築物は改築や増築などで建ぺい率(建蔽率)をオーバーしてしまった場合や、物件の使用目的を本来とは異なる種類で届出を出した場合が該当します。意図的もしくは過失にて基準を守っていない物件です。建ぺい率(建蔽率)を意識せずに車庫を増築したことで超えてしまった場合は、違反建築物に該当します。
 一方で既存不適格建築物とは、建築時も問題が無く増築などをしていないにもかかわらず、都市計画などで建ぺい率(建蔽率)の上限が変更となった建物を指します。つまり、建築当時は問題が無かったものの、その後規制が変化したことで建ぺい率(建蔽率)を超過してしまった物件です。建ぺい率(建蔽率)の規制は現行の制限が適用されないため、既存不適格建築物は違法ではありません。そのため過去の建築に関する書類を証拠として提出することで、買い手がつく可能性はあります。建ぺい率(建蔽率)を超えているからといって売却できないとは限りません。
 しかし違反建築物は違反しているため購入者が住宅ローンを利用できないといったデメリットもあり、買い手がつくのはかなり難しいです。この場合、建物部分の売却価格は期待できませんが、土地を探している方向けに土地価格のみで売却する方法があります。


 住宅を増改築している際、建ぺい率(建蔽率)を超過した瑕疵物件に該当している場合もあります。建ぺい率(建蔽率)を超えている瑕疵物件だったことに気づいたために、物件の売却を諦めてしまう方もいるでしょう。しかし建ぺい率(建蔽率)超過物件であっても売却できないとは限りません。既存不適格建築物である可能性もあるため、きちんと調べてみることが大切です。増改築などによる違反建築物は中古物件のように販売するのは難しいものの、売却方法によっては買い手がつく可能性があります。

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