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心理的瑕疵物件の売却に関する知識

心理的瑕疵のある物件を売却しようと考えている方は、事前に心理的瑕疵物件に関する基礎的な知識や、物件売却の際の売主側の責任について知っておく必要があります。正しい知識を身に着け、所有している物件を適正に、スムーズに売却しましょう。

心理的瑕疵あり物件とは

【心理的瑕疵物件の意味】
心理的瑕疵物件という言葉は不動産業界で使われる用語です。心理的瑕疵とは、借主・買主がその不動産物件に対して、気持ちの面で少なからず抵抗感が生じる状態を指します。
建物自体に欠陥はないものの、たとえば殺人事件や自殺事件、孤独死など、過去に住民が死亡した物件を心理的瑕疵物件といいます。また、火災による死亡事故があった場合や、物件の周辺に指定暴力団等の事務所がある場合にも、心理的瑕疵となることがあります。なお、法律用語ではないため、裁判では心理的瑕疵ではなく「心理的欠陥」と表現するケースが多いです。

【心理的瑕疵に関する判例について】
心理的瑕疵に関しては、その有無を問う裁判の判例がいくつもあります。心理的瑕疵物件をめぐって、損害賠償請求や契約解除といったトラブルに発展し、裁判に持ち込まれるケースがあるためです。
判例は参考になりますが、過去の事件や事故は目に見えないものだけに、どの程度の心理的瑕疵があるかどうかの判断は難しいものです。個々の物件ごとの事情を酌んだうえの判断が不可欠であり、すべての物件で過去の判例と同じように判断できるわけではないと考えましょう。

【心理的瑕疵のある物件の取引は慎重に】
心理的瑕疵物件をめぐるトラブルを防止するためには、売主側が問題と思われる部分を正しく把握して事情を整理し、それを丁寧に買主側へ説明することが大切です。そして双方が納得するような取引条件で契約ができれば、裁判や紛争に至ることなく円満に売却ができるはずです。

瑕疵担保責任の隠れたる瑕疵とは

【隠れたる瑕疵とは】
本来、瑕疵にはキズ、欠陥という意味があります。建物や土地などの特定物の売買契約を結んだ時点で買主が知らなかった瑕疵、なおかつ買主が通常求められるような注意力を働かせたのにも関わらず見つけることのできなかった瑕疵を、隠れたる瑕疵といいます。
たとえば、屋根の欠陥による雨漏り、シロアリの被害、建物の傾きや腐食などです。これらの情報を、売主が契約前に買主に開示すれば隠れたる瑕疵にはなりませんが、金額や交渉の面で不利に働くのではないかと思い、事情を隠して契約してしまうケースがあります。

【瑕疵担保責任とは】
担保責任とは、不動産取引などにおいて、その特定物が契約不適合であった場合に、売主が負う責任のことを指します。隠れたる瑕疵があった場合、買主は損害賠償請求や契約解除ができます。損害賠償請求や契約解除ができるのは、買主が瑕疵の存在を知ってから1年以内と定められています。
不動産における担保責任は、隠れたる瑕疵の有無が焦点になっています。つまり責任のあり方が、隠されているか否か、の点にあります。当然ながら、今現在判明している瑕疵から、今後予測できる瑕疵まですべてを買主へ告知していれば、隠れたる瑕疵は存在しません。
最近の不動産売買契約書は特約や書式によって、事実を正確、確実に相手に伝えられるような形式になっています。不動産売買契約書のスタイルを守り、徹底してきちんと書いておけば、情報が開示されるため瑕疵担保責任を問われるような事態に発展することはないでしょう。

【瑕疵担保責任の免責とは】

不動産の売却には2種類の方法があります。不動産会社の仲介で買主を探して売却する方法と、直接不動産会社に買取してもらう方法です。仲介の場合、双方の合意により瑕疵担保責任の一部を免責できることもありますが、基本的には瑕疵担保責任を負う必要があります。一方で、不動産会社の買取の場合には、瑕疵担保責任は原則免責されます。
不動産会社は不動産買取の専門家であり、瑕疵担保責任の法律が適用されないためです。直接不動産会社に買取を依頼すれば、契約までの期間も短くなる傾向があり、心理的瑕疵物件であってもスムーズに売買できます。

今後の日本は心理的瑕疵物件が増加する?

近年の日本では、男女ともに生涯未婚率の上昇傾向がみられ、前回2015年に実施された国勢調査において、50歳の時点での未婚割合は男性が23.4%、女性は14.1%といったデータが発表(※1)されています。このまま上昇傾向に変化がなければ、2035年には男性29.0%、女性19.2%と未婚率が上がると内閣府は予測(※2)しており、一人暮らし世帯の増加は避けられないと考えられます。
また、65歳以上の人口割合が28.4%(※3)という超高齢化社会の時代に入っています。高齢化に比例して、自宅で孤独死する方も増えるため、心理的瑕疵物件が増加するのではないかと予測されています。
さらに、感染症の流行や大地震などが原因となって経済が冷え込むと、それに影響され、自殺者も増えるのではないかと懸念する声も挙がっていることから、心理的瑕疵物件は増加すると考えてよいでしょう。

【参照】

※1 ※2:平成29年版 少子化社会対策白書 全体版(PDF版)

※3:令和2年版高齢社会白書(全体版)

 心理的瑕疵物件の売却について、売主は正しい知識を持って売却されるのが望ましいでしょう。事故物件の売却に困ったら、まずは不動産のプロである不動産会社に相談するのも一つの良い方法です。

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