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物件の買主を守る「瑕疵担保責任」のしくみを理解しよう

 
お店で購入した品物が、万が一不良品だった場合、買った人はお店に対して返品や交換を求める事ができます。これは、不動産売買においても同様です。
もし、瑕疵が潜む物件を買ってしまった時、買主は売主に対して、「瑕疵担保責任」を追求する事ができます。
買主を守るための「瑕疵担保責任」について、そのしくみや適用条件を理解しておきましょう。

 

瑕疵がある物件とは?

「瑕疵」とは、「きず」または「過失」を表す法律用語です。
不動産売買における瑕疵とは、土地や建物がなんらかの欠陥を抱えている事を意味します。
 
瑕疵の例:
・現行の耐震基準で建てられていない
・構造部分の雨漏りや腐食
・建物全体の傾き
・土地の土壌汚染
 
もし、購入した物件にこのような瑕疵が潜んでおり、買主がその事実を契約前に知らされていなかった場合、支払った契約金額に対して、本来受け取れたはずの商品が受け取れていない事になります。
このような時に買主を守るのが「瑕疵担保責任」です。
 

買主を守る「瑕疵担保責任」

瑕疵担保責任とは、瑕疵がある状態で物件の売買が行われた際に、売り主が負う責任の事です。
もし瑕疵のある物件を購入してしまった場合、買主は売主に対して、契約の解除や補修費用の負担を求める事ができます。
 
ただし、瑕疵担保責任が適用されるためには、瑕疵が「隠れた瑕疵」である事が条件です。
隠れた瑕疵とは、買主が購入に際して知らされていなかった、または気づくことができなかった瑕疵の事で、売主が知っていたかどうかは問題になりません。
 
□隠れた瑕疵の適用・不適用
・売主は瑕疵を知っていたが、買主は瑕疵を知らなかった→適用
・売主は瑕疵を知っており、買主に瑕疵の説明を行った→適用されない
・売主が瑕疵に気付かず、買主も瑕疵を知らなかった→適用
・売主は瑕疵に気付かなかったが、買主は瑕疵に気づいていたor明らかに気付ける状態であった→適用されない
 
また、瑕疵担保責任における契約の解除や損害賠償請求は、買主が隠れた瑕疵に気づいてから1年間有効です。
 

売主を守る「免責」と「住宅瑕疵担保責任保険」

いつ発生するかわからない瑕疵担保責任の追求は、物件を引き渡した後も、売主を不安にさせてしまいます。
このような時、売主が個人であれば、売買契約の際に、瑕疵担保を免責する特約を付ける事ができます。ただし、瑕疵の存在を知っていて買主に告げなかった場合は、免責になりません。
 
また、瑕疵の補修費用を補填する「住宅瑕疵担保責任保険」を利用する事もできます。
建築基準法に満たない構造耐力や、雨漏りなどの隠れた瑕疵が物件に見つかった場合、補修費用に応じた保険金が補填される、売主が加入する保険です。
保険に加入するためには、国土交通大臣が指定する保険法人に申込みを行い、売買する物件の検査を行う必要があります。
 
古い年代に建てられた中古住宅は、瑕疵が潜んでいる危険性が特に高くなります。
そのため、引き渡しの後に買主が瑕疵を発見する確立も高くなりますので、免責や保険を利用して、買主と売主がどちらも安心できる状態にしておきましょう。

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