【事故物件の定義】孤独死は事故物件に該当する？売却方法や資産価値と併せて紹介

少子高齢化が進む現在、「孤独死」による事故物件が増加傾向にあります。
「事故物件になると資産価値が下がる」という話を聞いて、高齢者の入居を断る貸手も決して少なくありません。
一方で、孤独死は事故物件に該当しない、という話もあります。

一体どちらが正しいのでしょうか。
この記事では、孤独死が事故物件に該当するか否かを紹介していきます。
事故物件の資産価値や売却方法なども紹介していくので、事故物件売却をご検討中の方は、参考にしてみてください。

そもそも「事故物件」の定義とは？

孤独死が事故物件に該当するかどうか、それを知るためには、まず事故物件の定義について知る必要があります。

前提として、事故物件には「明確な定義や判断基準」が存在しません。
「事故物件」という名称も、不動産用語であり、法律で定められたものではないのです。
では、事故物件とは、どういった物件を指して呼べば良いのでしょうか。

事故物件とはどのような物件か？

上記のアンケートでは、多くの人が「事故物件＝人が死亡した物件」と認識していることが分かります。
また、多くの不動産サイトや専門家の意見を参考にしても、事故物件とは「人が死亡した物件」という認識で間違いはないでしょう。

しかし、ここで問題となるのが「人の死亡理由」です。
人の死亡理由はさまざまですが、具体的に列挙すると、以下の3種類に分けられます。

• 殺人
• 自殺
• 孤独死・自然死（病死など）

同じ「亡くなった」という事実でも、死亡理由によっては、事故物件に該当しないこともあるのです。

例えば、殺人事件が起きた物件であれば、それは事故物件に該当します。
一方、高齢者の病気が悪化して、病院には行けず自宅内で死亡した場合は「自然死」に分類され、事故物件として認定されないケースも多いです。

住人が孤独死した住居は事故物件になるのか

近年、高齢者の単身世帯の増加とともに、孤独死が発生するケースも少なくありません。
特に、東京などの都市部は、近隣住民とのコミュニティも十分に確立されていないため、発見されるのが死後長期間経ってからということもあり、特に孤独死が多く発生する地域となっています。

では、住人が孤独死した場合の物件は、事故物件に該当するのでしょうか。
孤独死といっても、どのように死亡したかによって事故物件に該当するか否かは分かれます。
例えば、病気や老衰などの自然死の場合、事故物件と認定されるケースは殆どありません。

しかし、何台ものパトカーが物件を取り囲み、捜査が行われるということがあれば、周辺の住人から「何かあった物件」というように見なされ、心理的瑕疵を有した事故物件になることもあります。

自殺・殺人が起こった住居の場合は事故物件になる

孤独死などの自然死の場合は、事故物件にならないケースも多いですが、自殺や殺人の場合は、事故物件として認定されます。
このように、広義には「人が死亡した物件」とされる事故物件ですが、どのように死亡したかにより、その判断は大きく変わってきます。

事故物件を探す1つの方法として、「大島てる」というサイトがあります。
このサイトでは、過去に人の死亡があった場所が一目で分かるようになっており、かなり古い情報も掲載されているので、参考になるはずです。

事故物件は資産価値が下がる？売却時に覚えておきたいこと

所有している物件が事故物件になってしまうと、売却価格を相場よりも下げざるを得なくなってしまいます。
しかし、物件の資産としての価値には、事故物件になったことで下がるものと、全く影響しないものが存在します。

事故物件の価格を左右する、2つの資産価値

資産価値には、2種類の意味があります。
固定資産税の計算に用いる「資産価値」と、心理的な要因で変動する「資産価値」です。

前者は、その年に支払う固定資産税の計算に使うものですので「事故物件だから嫌な感じがする」などという、個人の感情は含まれません。
なので、事故物件だからといって、物件を純粋な土地や建築物として見たときの価値が下がることはありません。

一方、後者の資産価値には事故物件であることが少なからず影響してきます。
事故物件を販売するときは、必ず購入希望者にその事実を伝えなくてはなりません。
そのとき、購入希望者の心理的な不快感は、売却価格に大きく影響してしまいます。

状況による資産価値の違い

上記したように、死亡理由によっては事故物件に認定されないケースがあります。
それと同様に、同じ事故物件でも「死亡理由」や「状況」などによって、資産価値が異なるケースがあります。

死亡理由が「孤独死」のケースを、例に取ってみてみましょう。
例えば「孤独死後に遺体が放置された物件」の場合、相場よりも1割程度安くなるといわれています。
さらに買い取りの場合、仲介に比べて3割程度安くなるため、最終的な価格は相場の6割強ほどになると考えられるでしょう。

これが「孤独死後にすぐに発見された物件」の場合は、買取で相場の7割程度とされるため、遺体の放置状況によって資産価値が1割ほど低下することが分かります。

また「孤独死後に遺体が放置された物件」の場合、特殊清掃やリフォーム工事なども必要となってくるため、通常の物件売却に比べて、多くの手間や金銭的負担がかかるでしょう。

事故物件の売却方法について

事故物件を売却する方法として、大きく「仲介」と「買取」に分けられます。
それぞれの特徴や違いについて、以下で詳しく紹介していきます。

仲介とは何か？

仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に入り、契約をサポートする売却方法です。
物件を売却する方法としては、最も一般的であり、比較的高い値段で物件が売れる可能性があります。

事故物件の場合は、仲介を断られるケースがありますが「孤独死後にすぐに発見された物件」の場合は、仲介でも比較的売却がしやすいです。
仲介は、一般の方に向けて物件を販売する方法のため、すぐに物件が売れるとは限りません。

すぐに売りたい方には向きませんが、少しでも事故物件を高く売りたい方にはおすすめです。

買取とは何か？

買取とは、その名の通り「物件を不動産会社や買い取り業者に買ってもらう」方法です。
売主と買主の間を「取り持つ」仲介とは異なり、売主から物件を「購入」し、その後売主に販売します。

買取を行っている不動産会社は少なく、また仲介と比べて価格が安いなどのデメリットはありますが、売れるまでの期間が短いことがメリットです。
少しでも早く事故物件を売りたい方は、買取がおすすめです。

まとめ

事故物件の資産価値は、「死亡理由」や「物件の状態」によって異なります。
孤独死による物件でも、遺体が放置された期間が長ければ資産価値は下がりますし、比較的すぐに発見された物件ならば、大きくは下がりにくいです。

しかし、こういった判断は初心者には難しく、たとえ不動産関係者だとしても、事故物件は専門知識が必要となってくるため、詳しい人は少ないのが現状です。

当社「ハッピープランニング」は、事故物件の専門家である大熊が代表を務めているため、事故物件の査定も安心して任せられます。
事故物件の売却でお悩みの方は、ぜひ一度、当社にご相談ください。

ハッピープランニング株式会社が運営する事故物件買取センターでは数多くの事故物件買取実績がありますので、事故物件の売却を検討されている方はぜひお問い合わせください。