事故物件と判定される死因は何？売却価格への影響は？

物件を売却したいけれど、それが事故物件だと判定されたら、売却できないかもしれないと心配になりますよね。そこで、世間ではどのような物件を事故物件と認識しているのか、アンケート調査を行いました。こちらではアンケート調査をもとに、事故物件と判断されやすいのはどのようなケースなのかご紹介するとともに、事故物件は売却価格にどれくらい影響するのかについても解説していきます。

世間の「事故物件」のイメージとは

事故物件というと、世間の人々はどのような物件をイメージしているのでしょうか？20代から60代の男女50人に「どんな死因であれば事故物件に分類されると思いますか？」というアンケートを実施し、次の3つの選択肢の中から最も近い考えを選んでもらいました。
・人が亡くなってしまったら（死因は関係ない）
・死因が事故死（自殺や殺人、転落など）なら
・その他
最も多かったのは、「死因が事故死（自殺や殺人、転落など）なら」という回答です。理由を尋ねてみると、次のようなものが多い結果になりました。
「病死や老衰といった自然死は事故ではないから」
「不幸な亡くなり方をした場所には、悪い念や気が残っているような印象を受ける」
「一人暮らしの人も多いので自然死を事故物件に含めていたらきりがない」

このように7割の人が、死因が事故死だった場合に事故物件だと考えているようですね。とはいえ、「人が亡くなってしまったら（死因は関係ない）」と回答した人も26パーセントいます。つまり、死因に関わらず自然死でも事故物件だと認識しているということです。 それは次のような理由によるものでした。
「自然死であっても発見が遅れてしまうこともあるから」
「人が亡くなったところで暮らしたいとは思わないから」
「死因は関係なく人が亡くなったなら事故物件だと思っているから」
また、少数派の「その他」と回答した人は、ヤクザの事務所が近くにあるなど、事前にその情報を知り得たであろう物件は、すべて事故物件に該当すると考えていました。

事故物件となる死因

なかなか入居者が決まらない物件には心理的瑕疵があります。心理的瑕疵というのは、入居者が住みたくないと思うような、心理的・精神的欠陥のことです。
その一つが、人が亡くなった事故物件です。人が亡くなったらそのすべてが事故物件になるとは限りませんが、事故物件となるか否かの判断基準は明確にはないのが現状です。
一般的に事故物件と判断されやすいのは自殺や殺人といったケースですが、自然死であっても、孤独死だったために発見が遅れて腐敗が進んでしまったようなケースは、事故物件と考えたほうがよいでしょう。なぜなら、入居者がこの事実を知っていたら住みたくないと思う可能性の高いケースだからです。
逆に事故物件となりにくい死因は、家族に看取られて死を迎えたケースや、救急車を呼んだものの間に合わずに亡くなってしまったケースなどです。
こういったケースでは、住みたくないとまでは思われにくいと考えられます。

事故物件は売れるの？売却価格への影響

もし、所有する物件が事故物件になってしまったら、オーナーとしては事故物件が売れるのか心配になりますよね。事故物件は、売却価格にどのような影響を与えるのでしょうか。例えば、近所に孤独死だったことが知れ渡っているようなケースだと、相場より1～2割ほど低くなる可能性があります。
ニュースで取り上げられたり、インターネット上に情報が出たりしている場合は、「住みたくない」と思われる可能性がかなり高いので、相場より2～3割程度低い価格になることも考えられます。ただ、心理的瑕疵は受け止める側によって違いがあるので、一概には言えません。また、独自の販売ルートを持つ買取業者であれば、心理的瑕疵があっても売却しやすい可能性があります。そのため、売却で悩んだら、まずはお困り不動産解決本舗へ相談するのがおすすめです。

自分が所有する物件が事故物件になってしまったら、売却したくてもできなくなるのではないかと不安になりますよね。しかし、本記事でご紹介したとおり、事故物件の定義が明確になっているわけではないですし、買取業者に相談する方法もあります。万が一、所有する物件が事故物件になってしまった場合でも、売却できないと決まったわけではありませんので、まずはお困り不動産解決本舗へ相談して対策を考えましょう。

事故物件を調べる方法を専門家が解説します

事故物件の判断基準は、「事件性があるかどうか」が一般的ですが、法律上で明確に定義されているわけではありません。事故物件であることの告知義務期間についても同様で、どちらも不動産会社の裁量によって判断します。
入居希望、または購入希望の物件が事故物件かどうか調べるには、まずは不動産会社にはっきり質問すること、物件情報サイトの備考欄を見て、「告知事項」や「心理的瑕疵」の記載がないことを確認しましょう。該当物件の近隣住人に話を聞いて、事故物件情報の専門サイトでリサーチをしてから、あらためて不動産会社に問い合わせる方法もおすすめです。本記事で詳しく解説いたします。

事故物件の定義と告知義務について

事故物件とは、自殺や殺人、孤独死、放火などの事故によって死者が出た物件のことを指します。法律上で「事故物件」の明確な定義はなく、「どこまでが事故物件に該当するのか」の判断は、不動産会社によって異なります。
一般的には、「事件性の有無」によって事故物件かどうか判断することが多く、自然死による死亡は、ほぼ事故物件扱いになりません。孤独死などで発見が遅れ、壁や床に血液、体液、腐臭が染み付いてしまったケースに関しては、いわゆる「心理的瑕疵」に該当するとして、事故物件とみなされる場合が多いです。

告知義務の期間に明確な決まりはない？

では、事故物件とみなされた物件について、不動産会社はどう扱うのでしょうか。不動産会社には、入居希望者に事故物件を紹介する際、その事実を告知する義務があります。［注1］事故物件であることを隠蔽して契約したことが発覚した場合は、告知義務を怠ったとして賠償金が発生する可能性もあります。
この告知義務に関しても、事故物件の定義同様、明確な決まりがあるわけではありません。不動産会社によっては、事故発生から2年経過で告知を辞める、事故物件になってから2人目以降の入居者には告知をしない、といったルールを定めている場合もあります。
［注1］電子政府の総合窓口 e-Gov：宅地建物取引業法 第四十七条（業務に関する禁止事項）

事故物件を調べる4つの方法

入居希望の物件が事故物件であるかどうかを調べるには、次の4つの方法があります。

物件情報サイトを確認

まずは物件情報サイトや情報誌で、物件情報の備考欄を確認してみましょう。そこに「告知事項」や「心理的瑕疵」といった文字が記載されている場合は、ほぼ事故物件と見て間違いないでしょう。また、家賃が相場よりも大幅に安い、敷金なし・礼金なしで、更新料もかからないといった条件が良すぎる物件も、大家さんが早く借り手を見つけたい場合もありますが、注意した方が良いでしょう。

不動産会社に質問する

不動産会社に「この物件で過去に事故や事件がありませんでしたか？」とはっきり聞いてみるのもおすすめです。通常の不動産会社であれば、きちんと答えてくれるはずです。場合によっては、正直に答えてくれないこともあるでしょう。「入居前にこちらから確認をしている」という事実があれば、今後のトラブルが起きた際の強みになります。不動産会社に事故物件かどうかを聞く際には、できればテープレコーダーなどで録音しておくとよいでしょう。

近所の人に聞いてみる

「ない」と言われたが、気になることがあるという場合は、該当物件周辺で聞き取り調査をする方法もあります。事件や事故があったならば、近所に必ず知っている人がいるはずです。住民に声をかけるのは恥ずかしい、という場合は、地元の個人営業店に立ち寄り、店主に話を聞いてみましょう。

事故物件サイトをチェックする<

聞き取り調査をする勇気がない人は、全国の事故物件情報が掲載されている、事故物件専門サイトをチェックする方法がおすすめです。ただし、掲載されている情報のなかには誤りやでっちあげがあるのも事実です。万が一調べた物件が事故物件として掲載されていた場合は、不道産業者に事実確認してみましょう。

中古物件を購入する際は事故物件かどうかを必ず確認しよう

事故物件の調べ方についてご紹介いたしました。事故物件には告知義務がありますが、不動産会社によって告知の基準はさまざまです。不安な場合は、自分から事故物件あるかどうか質問してみることが大切です。購入した事故物件のリフォームやリノベーション、買取相談は、ハッピープランニング株式会社までご相談ください。無料査定も行っております。

不動産の買取りについて

不動産の買取りについてのお話しです。まず、不動産の売却には２通り方法があります。１つ目は、不動産屋と媒介契約を結び、不動産屋に物件を預けて、一般の人に売ってもらう方法です。
こちらのメリットは、相場で売れます。（高く売れる、自分の希望額で売り出しができる。）デメリットは、いつ売れるかが分からないです。預けたその日に売れるかもしれないし、１年後かもしれません。
  ２つ目は、買取りです。文字通り不動産屋に買い取ってもらいます。この際のメリットとデメリットは、不動産屋に預ける媒介契約とは真逆になります。
買取りのメリットは、即決即金。すぐにお手元に現金が入ります。
デメリットは、不動産屋が安く仕入れてリフォームをして、転売する際に利益も取るので、価格が相場よりもだいぶ安くなります。
上記の２通りが売却の際の方法です。
では、表題の買取りについて詳しくご説明します。まず、どういった人が不動産の買取りを選ぶのか？です。こちらも大きく分けて２通りあります。
まず１つ目、それは住み替えです。今住んでいる家を買い取ってもらい、そのお金で次の家を買う。といった方法です。実際に具体例を挙げますと、老夫婦によくありまして、今住んでいる家は広すぎる。なぜならば子供たちが独立して巣立っていったから。夫婦２人で４LDKは広すぎるため、その家を売却し、階段のないバリアフリーなマンションに住み替える。といった例です。
これは私が実際に仕事で携わった内容です。これは住んでいる家に住宅ローンの残債がない方ができる方法です。
 
では、住宅ローンの残債があり、かつ住み替えたい場合はどうするのでしょうか。これは、住み替えローンを利用します。
住み替えローンとは、例えば今の家の残債が2,000万円あるとします。しかし買取り金額が1,500万円とします。そして次に買いたい家が2,000万円とします。その差が500万円ですので、買いたい家の金額プラス、差額分を借りることを、住み替えローンといいます。上記の場合ですと、合計2,500万円を銀行から融資を受けるということになります。
あくまで例えですので、買う人の年収などによります。
 
さらに例えますと、住み替えをしたい。しかし、小額ながら残債があるが、買いたい物件がすぐに見つかった。しかし、不動産屋と媒介を結んで預けても、いつ売れるかわからない。売り出しをしている間に、買いたい物件が他の人に買われてしまうかもしれない。そんな時も、住み替えローンを組み、不動産を買い取ってもらい、次の家を買います。
 
２つ目は、資産整理、もしくはすぐに現金が必要な方です。これらは、それぞれ事情があるでしょうが、すぐに現金が欲しい方向けです。
 
上記のように、住み替えで利用される方がほとんですね。
 
以上、不動産の買取りのお話しです。

ハッピープランニング株式会社が運営する事故物件買取センターでは数多くの事故物件買取実績がありますので、事故物件の売却を検討されている方はぜひお問い合わせください。