再建築不可物件とは？メリット・デメリットや注意点

物件を購入しようと検索しているときなど、売却条件に「再建築不可物件」と記載されている

場合があります。再建築不可物件は、相場よりも価格が安くなっていることが多くなっているので疑問に感じる方も多いことでしょう。再建築不可物件の購入を検討するなら、安くなる理由を詳しく知っておくことが大切です。この記事では、再建築不可物件とは何か、建築制限の内容、メリット・デメリットの両面について解説していきます。再建築不可物件を購入する場合に知っておきたい注意点だけでなく、疑問点を相談できる専門家も紹介しますので、購入を検討するときにはぜひ参考にしてください。

再建築不可物件とは

建物は、建築基準法で定められている基準を満たして建築されなければなりません。私有地だからと言って自由に建てられるわけではなく、法律による制限が設けられています。再建築不可物件とは、建築基準法の基準を満たすことができない物件のことです。条件によっては現存する建物を取り壊すと再建築ができないため、同じような相場の物件と比較すると売買価格が安く提示されています。 具体的には、物件が建っている敷地が「道路（建築基準法上）に2メートル以上接していない」場合が再建築不可物件になります。道路に2メートル以上接している場合でも、敷地の間口が2メートル未満であれば再建築不可物件です。これらの条件は都市計画区域において求められる基準なので、東京などの都市部の再建築不可物件は地方よりも多いと考えられます。再建築不可物件は、たとえ現在の建物が老朽化して取り壊すことになっても、同じ敷地に新築できない特別な物件として押さえておきましょう。

再建築できない理由とは？

今ある再建築不可の物件を撤去して、新たな建物を建築できないのは法律で定められているからです。建築基準法第42条では、建築基準法で定める道路に接していない敷地の場合、建物を新築することを禁じています。ただし、法律で規制される前に建てられたものについては問題ありません。問題とされているのは、現存する建物を取り壊したあとに新しく建設することです。そのため、再建築不可物件に住むこと自体は可能ですが、建て替えはできない点に注意が必要です。

再建築不可の物件はどのくらいあるのか

再建築不可物件が実際にはどれくらいあるのかを知るために、総務省統計局の調査結果が参考になります。たとえば、東京都23区の場合は、再建築不可物件にあたる条件の「幅員2ｍ未満の道路に接している」物件が4.30％、「敷地が道路に接していない」物件は4.69％あります。これを合わせると、接道条件を満たしていない物件が全体に占める割合は約9％です。東京都はすべての区が都市計画区域なので、再建築不可物件は多くなっていると考えられます。

再建築不可物件のメリットは？

再建築不可物件には、ほかの物件とは異なる次のようなメリットがあります。

1：相場よりも安く購入できる 同じエリアで同レベルの物件と比較すると、再建築不可物件は価格が大きく値引きされている というメリットがあります。再建築できないという点ではデメリットですが、相場よりも安く購入できるという利点が得られます。

2：リフォームができる 再建築はできませんが建物のリフォームは可能です。目的に合わせて大規模な工事でもできる点はメリットでしょう。再建築不可物件は建物の築年数が古いという特長がありますが、味わいを生かしながら好みのリフォームをして住む人も増えています。

3：固定資産税が安くなる 相場よりも安い再建築不可物件は、資産価値が低いことで「固定資産税評価額」も低く抑えられています。固定資産税評価額は、税額を決める際の基準になるものです。そのため、固定資産税をはじめ、都市計画税や相続税なども安くなります。

再建築不可物件のデメリットは？

一方で、再建築不可物件にはデメリットもあるので、両面を把握しておきましょう。

1：再建築できない 万一、地震などの自然災害で建物が倒壊した場合でも、撤去して再建築することはできません。 全壊だけでなく半壊でも再建築できない点は大きなデメリットです。購入後に老朽化により住めない状態になっても、立て直すことができないので注意が必要です。

2：住宅ローンを使えないことが多い 資産価値が低いということは、再建築不可物件の「担保価値」へも影響を及ぼします。担保価値が低い再建築不可物件は、住宅ローンを利用できない可能性が高くなります。たとえ住宅ローンが利用できる場合でも高金利になるため、ローンの条件について慎重に確認しなければなりません。

3：売却しにくい 建築基準法を満たしていない再建築不可物件は、売却したくても買い手がつきにくい場合もあります。住宅ローンを利用できないデメリットも、買い手が購入を踏みとどまる要因になるので売却しにくくなります。 再建築不可物件を購入した場合、既存の古い建物をリフォームして住みやすくしたいところで す。ただし、再建築不可物件には、いくつか注意すべき点があります。ここでは、リフォームや隣接する土地についてのポイントを解説しますので押さえておきましょう。 再建築不可物件の建物自体についても、知っておきたい注意点があります。詳しく説明していきますので、再建築不可物件に安心して住むために参考にしてください。

どのくらいリフォームが可能か

再建築不可物件は予算よりも安く購入できることが多いので、その分をリフォーム費用に充てるといいでしょう。リフォームをすると購入時よりも資産価値が上がるため、再建築不可物件の上手な活用方法としておすすめです。ただし、リフォームをするには建物の構造上に関する必要条件があるため、建物が古いと希望通りのリフォームができないこともあります。専門的な知識がなければ、建物に関する構造上の条件を満たしているかは分かりません。再建築不可物件の購入やリフォームを検討しているなら、自分がしたいリフォームができるのかを事前に専門家に相談しましょう。

周辺の建物との距離をみておく

不動産売買では、隣接する土地の境界線を明確にしておくことが重要です。都市計画区域にある再建築不可物件は、隣の土地との密接度が高い傾向があります。特に東京などのエリアでは、境界線を曖昧なままにしておくと将来的にトラブルになる可能性も否定できません。購入する前には、必ず近隣の住民に敷地の境界線を確認し記録しておくようにしましょう。土地の境界を示す「境界識」という目印があれば問題ないのですが、ない場合は近隣住民との話し合いで境界線を明確にしておく必要があります。再建築不可物件の購入を検討する場合、周辺との距離に気を付けることも重要なポイントです。

建物の躯体

再建築不可物件の最大の特長である、「建物を取り壊すと再建築できない」点には特に注意が必要です。再建築できる通常の物件とは違い、一度取り壊せば建物を新築できないのですから敷地内に住めなくなってしまいます。ですから、再建築不可物件を購入する際には、敷地に建っている建物がいつまで住めるのかを十分に確認しておきましょう。そのためには、建物の躯体（くたい）について、基礎部分や柱、外壁、屋根など各部分の状態を把握しておくことが大切です。建物全体の傾きや雨漏りなどの不具合についても、詳しく調査する必要があります。問題がなかった場合でも、購入後は定期的にチェックしてよい状態を維持していけば建物が長持ちしやすくなるので安心です。

まとめ

再建築不可物件は相場よりも安いという大きなメリットがあり、建物をリフォームして住むなら資産価値をアップできるお得な物件です。一方で、売却時には売りにくいというデメリットもあります。ハッピープランニング株式会社が運営する「お困り不動産解決本舗」では、再建築不可物件のように売りにくい物件も多数取り扱っています。ほかの不動産会社から断られたケースでも、実績のある専門家が無料査定を行い迅速に対応しますので、ぜひご相談ください。弊社スタッフが親身になって悩みを解決いたします。

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