孤独死があった物件の売却方法をわかりやすくまとめました！

最近は一人暮らしのお年寄りも多く、孤独死は増えているという現状があります。そのため、相続などで孤独死があった物件を所有することになった人もいるでしょうし、自分が所有している物件で孤独死が起こることが無いとは言えません。しかし、そのような物件を売却したいと思ったときに、すんなり売却できるものなのでしょうか。
そこで今回は、事故物件の購入や賃貸への影響について調査しました。孤独死があった物件は事故物件になるのか、またそのような物件を売却する際のポイントについてもご紹介していきます。

事故物件の購入・賃貸への影響は？

孤独死があった物件売却への影響を調べるため、今回、20代から50代の男女に向けて、「事故物件とわかったらその物件の購入や賃貸はためらいますか？」というアンケートを実施しました。すると、およそ半数の人が「気になるので購入・賃貸しない」と回答しています。もともと霊感が強いため絶対に住みたくないという人もいますが、霊を信じていない人でも、なんとなく気持ちが悪いとか気分的に住みたくないという理由で避ける人が多いことがわかりました。

次に多かったのは「事故の内容次第で購入・賃貸する」という回答でした。例えば、殺人事件があったような物件なら住みたくないけれど、自然死なら気にしないといった理由が多く、25％の人が事故の内容次第では購入または賃貸してもよいと考えているということがわかります。

次に「値段次第で購入・賃貸する」という回答が続くのですが、15％の人がこのように回答していて、その多くは損か得かというシンプルな判断基準で考えています。そのため、他の物件と同じ価格だったら購入・賃貸しないけれど、物件の諸条件から客観的にお得だと判断できれば購入または賃貸するとのことです。そして、少数ではありますが1割近くの方が「気にしないで購入・賃貸する」と回答しています。その理由ははっきりしていて、なんといっても安さを重視しているからです。

このアンケートにより、約半数の人から事故物件なら購入も賃貸もしないという回答を得られ、物件の購入や賃貸に影響を及ぼすことがわかりました。しかし、中にはまったく気にしないという人もいますし、内容次第では気にならないという人がそれほど少なくないというのも事実です。

「孤独死」があった物件は事故物件になるのか

ところで、そもそも孤独死があった物件というのは、事故物件に該当するのでしょうか？結論から言うと、孤独死の場合は、事故物件になるケースとならないケースがあります。人が亡くなった物件が「事故物件」と呼ばれているのは確かですが、これは自然死以外のケースを指すのが一般的です。
例えば、事故物件に該当するケースというのは、殺人事件など事件性のある死だった場合や、自殺による死だった場合などです。そのため孤独死があった物件だとしても、病気や老衰などによる自然死で事件性のない場合には、事故物件には該当しないケースが多いと考えられます。ただ、隣近所との付き合いのあまりない方や、家族が遠方であまり連絡を取っていない方などの孤独死は、どうしても死亡時に発見が遅れがちです。
たとえ事件性のない孤独死だったとしても、発見が遅れてしまった場合には、事故物件に該当する可能性があります。例えば、腐敗が進んでから発見された場合、通常の清掃では臭いが残ってしまうなど、物件そのものに損失が出てしまうからです。このような場合には、孤独死の原因がたとえ病気や老衰による自然死だったとしても、通常は事故物件として取り扱われます。

孤独死のあった物件を売却するポイント

孤独死があった物件を売却する際には、たとえ事故物件に該当しないケースだったとしても、注意すべきポイントがあります。孤独死のあった物件は、売却する際には孤独死があった事実をきちんと告知しなくてはいけません。なぜなら、「心理的瑕疵」に該当する可能性が高いからです。心理的瑕疵というのは、物件そのものに瑕疵があるわけでなくとも、その物件にこれから住む方の気持ちのうえで問題が出そうな瑕疵のことをいっています。
一般的には気持ちのうえで「契約する前に知っていたら契約しなかったのに！」というものが該当すると考えておくとよいでしょう。そのため、「孤独死があった物件だと知っていたら契約しなかった！」とトラブルになるケースは十分考えられますので、たとえ相場より売却価格が下がってしまったとしても、告知は必要です。また、売却の際にはこのような物件の取り扱い経験豊富な不動産会社を選び、適切に査定・対応してもらうことが大切です。アンケート結果からもわかるように、必ずしも事故物件であることを気にする人ばかりではありません。しかるべきノウハウを持った不動産会社に依頼すれば、より良い売却ができるでしょう。

こちらの項目では、孤独死があった物件の売却への影響について調べてみました。アンケート結果から、事故物件だとわかったら、やはり賃貸や購入をためらう人は多いということもわかりましたが、一方で気にしない人がいることもわかりました。孤独死があった物件を売却する際には、ノウハウのある経験豊富な不動産会社に仲介を依頼し、事実をしっかり告知したうえで売却することが大切です。孤独死があった物件の売却を考えている方は参考にしてください。

事故物件を適切に売却する方法

事故物件とは

事故物件は、物件内や周囲で発生した事柄によって、次のように大別されます。

【心理的瑕疵のある物件】

殺人や自殺、孤独死など、物件に住む人が抵抗感を抱くような物件が該当します。どの程度まで気にするかは個人差がありますが、印象を拭うためには時間を要します。

【物理的瑕疵のある物件】

土壌汚染など土地自体に問題を抱えていたり、自然災害によって雨漏りやひび割れが発生した物件が該当します。時には隠れた場所で物理的瑕疵が生じている例もあるので、売却の際には検査を依頼することも大切です。

【環境的瑕疵のある物件】

土地や建物自体に問題はないが、周辺環境が悪い物件を指します。火葬場やゴミ処理場など、悪臭や騒音を誘発する施設が周囲にあることで、住民同士のトラブルが起こる可能性があります。また、宗教関係の施設や指定暴力団組織、墓地も該当します。
ただし、明確な定義があるわけではないため、状況により判断が異なることもあります。例えば建物の中で人が亡くなったため心理的瑕疵に該当するかというと、一概には判断できません。亡くなった経緯などを鑑みて、次に住む人が抵抗感を抱くかどうかが重要視されます。

事故物件の買取相場

事故物件における買取相場は、通常の物件と比べると全体的に低くはなりますが、事故の要因や物件自体のコンディションなどによって大きく値が変動します。

【心理的な面が及ぼす影響】

事故の内容が孤独死の場合は1割から2割、自殺の場合は2割から3割、殺人の場合は3割から5割程度、価格が低くなります。ただし多少価格が下がっても買い取ってもらえないわけではありません。買い手が事故の内容をどう受け止めるかにより価格が決まります。

【物理的な面が及ぼす影響】

物理的な瑕疵が生じている場合は、改修工事を行うなどの手立てがあります。ニーズを活かして物件の価値を高めることで買い手が付きやすくなります。
ただし、改修工事については買取後に必要な箇所を行う業者も多いため、まずは相談することが大切です。また、駅に近く需要が高い物件であれば、さほど値下げを行わなくても買い手が見つかり、値がつくケースも考えられます。実際に事故物件を売却する際には、2つの方法があります。

【直接買取をしてもらう場合】

一般的な不動産会社に依頼する方法もありますが、事故物件を専門に扱っている不動産会社もあります。そちらであれば、なかなか買い手が見つからないような事故物件でも買い取ってもらえます。

【仲介を通じて売却する場合】

仲介業者を挟むと、売り手と買い手の間で価格交渉が発生します。希望価格については業者とよく話し合っておかなければ買い手側が興味を失ってしまうので、線引きをはっきりさせておくことが大切です。

事故物件を売却するポイント

事故物件を手放す時には、様々な点に留意しつつ手段を検討しましょう。

【更地にしてネガティブなイメージをリセットする】

事故物件が持つ印象を改めたい場合は、思い切って更地にするのも良い方法です。建物の解体費用を用意しなければなりませんが、人々が持つ印象を大きく変えることができます。駐車場などにすれば賃貸収入を得ることも可能です。

【物件の価値を高めて売却をする】

売却を行う際には、特殊ハウスクリーニングや改修工事に力を入れるのはもちろん、お祓いなどを済ませておきます。内覧時にも気を配り、採光を考える、ゴミがないかチェックする、シンクの汚れを取り除くなど工夫をしましょう。明るい印象を前面に打ち出し、事故にまつわる印象を目立たせないのがコツです。また、内覧では無理に物件の購入を勧めないよう気をつける必要があります。

【告知義務を忘れない】

事故物件を売却する時には、瑕疵の内容を適切に買い手へ伝える義務が生じます。契約書の備考欄に記入するなど書面で明らかにすることが求められ、怠ると損害賠償金の支払いが発生したり、契約解除となってしまうケースもあります。

【買取や売却は信頼できる業者へ依頼する】

事故物件は抱えている事由が特殊なため、専門の業者へ買取や売却を依頼するのが重要です。ノウハウを持ち合わせており、事故物件への対応実績が豊富なところを選ぶようにしましょう。特に売却の際にはアピールするポイントが通常の物件と異なるため、担当者が有しているスキルは高い方が優位になります。

事故物件は売却対象から完全に外れるわけではなく、多少の値下がりがあるものの売却はできます。また、建物自体に損傷が見られても、修繕を行うなど価値を高めることでニーズが生まれます。
売却時には誠実な対応を心がけ、対応実績が豊富で信用のおける業者に協力を仰ぐのが重要なポイントとなります。

不動産を売却した際の税金について

不動産の売却時における税金のお話

不動産を購入した時も税金がかかりますが（不動産取得税。都道府県、築年により異なります。）、不動産を売却した時も税金がかかります。では、どういった時に税金がかかるのでしょうか。細かく詳細を書くと、すごい長文になり、内容も難しくなるので、ここでは要点を簡潔にまとめます。 簡単に一言で言いますと、売却時に、買った時よりも高く売れて、利益が出ると、税金がかかります。これを分かりやすくご説明します。
購入した時の金額よりも高く売却できた、その売却利益に対して、譲渡所得税、住民税がかかります。では譲渡所得税、住民税がいくらかかるのか？これは計算が必要になります。

譲渡所得税＝譲渡所得（仮に①とします）×税率（仮に②とします）
①の譲渡所得ですが、これは単純に売却した時の金額ではありません。

譲渡所得＝売却価格－購入価格＋購入時の諸費用＋売却時の諸費用購入、売却するにも、税金以外に諸費用がかかります。購入時と売却時にかかる不動産屋に対する仲介手数料、契約書に貼付する印紙、購入時の登記費用（所有権移転）、売却時の登記費用（抵当権抹消、住所変更がある場合）など。これらを合計した金額が譲渡所得となります。
②の税率ですが、不動産の所有期間によって異なります。
基準としては不動産を売却した年の１月１日で、不動産の所有期間が５年を超えているかどうかです。５年を超えた場合、長期譲渡取得と言い、超えていない場合は短期譲渡所得と言います。税率は、長期譲渡所得の場合、所得税15％、住民税5％、短期譲渡所得の場合は、所得税30％、住民税9％となります。  また、譲渡する不動産が居住用であれば、譲渡所得から「3,000万円の特別控除」を受けることもできます。
また、さらに税金の項目で詳しく言いますと、契約書に貼る印紙も、税金です。抵当権が付いている場合、抹消登記の免許税も、税金です。また、上記以外にも、「10年超の所有の軽減税率の特例」や、「特定居住用財産の買い替え特例」などがあります。これらは居住年数や、所有期間、築年数、建物の構造によって変わってきます。

以上が、不動産売却の際の税金です。まとめますと、特例などで控除されるのが大きいので、よほど高く売れない限りは、税金がかからないケースがほとんどです。都内の１等地となれば話しは別ですが。笑
以上、不動産売却の際の税金のお話しです。

ハッピープランニング株式会社が運営する事故物件買取センターでは数多くの事故物件買取実績がありますので、事故物件の売却を検討されている方はぜひお問い合わせください。