戸建て住宅の事故物件は誰に買取りを任せるべき?注意点や専門家を紹介|事故物件の買取、売却、査定ならハッピープランニング

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戸建て住宅の事故物件は誰に買取りを任せるべき?注意点や専門家を紹介

戸建て住宅で事件や事故などが起こると、事故物件と呼ばれ買い手がつきにくくなってしまいます。売却したくても売れないのではないかと、持ち主の方は不安に思われるかもしれません。

しかし事故物件であっても、プロに任せれば売却は可能です。

とはいえ事故物件は特殊な物件のため、一般的な不動産会社では対応しきれないかもしれません。なかには事故物件だからと、断られてしまうケースもあります。

どこに相談すれば買取りしてもらえるのかわからず、お困りになられている方もいらっしゃるでしょう。

そこでこの記事では、事故物件となる原因や売却するうえでの注意点を解説するとともに、頼りになる事故物件の専門家を紹介します。

戸建て住宅が事故物件になる原因

一般的に事故物件とは「人が亡くなられた」物件のことを指します。

自殺や殺人をはじめとした事件、火災、事故、病死、孤独死など、その原因は様々です。

戸建て住宅の場合は、室内やベランダ、駐車場など、敷地内で起こった事件・事故が基本的には該当します。

しかし事故物件の定義に、法律上の明確な決まりはありません。

そのためケースバイケースで、人が亡くなっても事故物件にならない場合もあります。

例えば孤独死が早期に発見された場合や、親族に看取られて病死した場合など、事件性がないケースは、嫌悪感を抱く人が少ないため事故物件にはなりません。

ただし同じ孤独死・病死でも、発見が遅れた場合は別です。遺体の腐敗が進みシミや汚れ、害虫などが発生するため、事故物件として扱われます。

こうした事故物件かどうかの線引きは、新しく来る住民が「縁起が悪い」「幽霊が出そう」など、住むのに抵抗感や嫌悪感を抱くかどうかに大きく左右されます。

不動産における3つの瑕疵(かし)とは

不動産業界では、物件にある何らかの欠陥・不具合を瑕疵(かし)と表現します。

瑕疵とは傷を意味する言葉で、瑕疵の種類は大きく3つあります。

  • ・心理的瑕疵
  • ・物理的瑕疵
  • ・法律的瑕疵

それぞれの瑕疵について、具体例を交えながら解説します。

住むのに抵抗がある心理的瑕疵

建物に構造上の問題がないにもかかわらず、買い手が心理的に不快感や嫌悪感を抱き、入居に抵抗を感じる状態のこと。

特に自殺や殺人、火災など事件や事故などがあり、人が亡くなった物件は事故物件と呼ばれます。

具体的には、以下のような心理的に入居をためらう要因が挙げられます。

  • ・建物内および敷地内で殺人・自殺などの事件があった
  • ・物件の隣や周辺で、火災のような事故・事件があり人が亡くなった
  • ・病死・孤独死が死後数日して発見された
  • ・近隣に指定暴力団事務所や過激な新興宗教団体などの施設がある
  • ・近隣にゴミ処理場、原子力発電所、産業廃棄物処理場、刑務所、風俗店などの施設がある
  • ・近隣トラブルが発生した

このように要因は様々で、心理的に嫌悪感を抱くかどうかがポイントとなるため、周辺施設のような環境要因も含まれます。

心理的な要因によるため、人によって感じ方が異なり、何の問題もない場合もあれば、過剰に嫌悪される場合もあります。

住宅にダメージがある物理的瑕疵

住宅や土地に欠陥・不具合がある状態のことです。

具体的には、以下のような要因が挙げられます。

  • ・柱や基礎などの構造部にダメージがある
  • ・シロアリや雨漏りなどによる腐食
  • ・天井や窓などから雨漏りがある
  • ・台風や洪水により床上浸水した

こうした建物へのダメージ以外にも、土壌汚染や地盤沈下など、土地そのものの欠陥も物理的瑕疵に含まれます。

また一般的には建物の内部や基礎など、隠れた部分の欠陥・不具合を指します。壁の汚れやフローリングの傷みなど、目に見える軽微な傷は含みません。

先ほどの心理的瑕疵とは違い、専門家による発見・修復が可能です。

法的に違反がある法律的瑕疵

建築基準法や消防法、都市計画法など、法律に違反している状態のこと。

新築であれば違法建築にならないように、各法律を守って建てられますが、法律ができる以前に建てられた古い住宅には、こうした法律に則っていないケースが見られます。

具体的には、以下のような例が挙げられます。

  • ・接道義務を果たしていないため、再建築できない
  • ・建ぺい率や容積率、高さ制限を超えている
  • ・土地の面積が建物を建てる大きさを満たしていない
  • ・防災設備を設置していない、設備が古い
  • ・開発行為が認められない市街化調整区域内にある

古くからある住宅密集地にみられる再建築不可物件は、こうした法律的瑕疵の代表例です。

建築した当時は問題がなかったにもかかわらず、時代の流れとともに法律・法令が変わったことで、いつの間にか違反している場合があります。

こうした戸建て住宅は法令上の制限により、買主が建物や土地の利用に制限がかかるかもしれません。

法律的瑕疵があるかどうかは、物件が所在する地方自治体に問い合わせると確認できます。

事故物件を売却する際の注意点

事故物件を売却する際には、覚えておきたい注意点が2つあります。特に告知義務は違反すると、裁判沙汰にも発展する重大なポイントです。

1.告知義務が発生する

事故物件を売る際には、買主や仲介する不動産会社に、事故物件であることを告知する義務があります。

この告知義務を守らなかった場合、買主から契約の解除や損害賠償請求されるリスクがあります。

売主としては、事故物件であると知られれば売れにくくなると思い、隠したいと思うかもしれません。しかし近隣からの噂やインターネットからの情報などで、買主はいずれ事故物件であると知ることとなるでしょう。

後から知ればショックも大きいため、裁判にまで発展しかねません。これは買主からだけではなく、不動産会社からも訴えられる可能性があります。

事故物件であることは、必ず伝えるようにしましょう。

2.告知義務はいつまで?

告知義務には、いわゆる時効はありません。

一般的には7年~10年ほど経てば、告知しなくても良いと言われることもありますが、絶対ではありません。

過去には50年前に殺人事件があったことを告知しなかったとして、裁判になったケースもあります。

心理的瑕疵は買主がどう感じるのかが非常に重要です。「10年経てば平気」という人もいれば「何十年経っても嫌」という人もいるでしょう。

また発生した事件・事故が、どの程度周知されており、覚えられているかにも左右されます。

例えば自殺が起こった物件と、ニュースを賑わせた殺人事件が起こった物件では、同じ事故物件でも話題性に差があるでしょう。

大きく取り沙汰された事件の方が、多くの人に知られやすく、周囲の住民の記憶にも残りやすいものです。

近隣住民の記憶に事件のイメージが残っていると、どうしても買主の住み心地に悪影響を及ぼします。

このように心理的瑕疵は人によって感じ方が異なり、事件・事故によっては長く記憶に残りやすいため、たとえ事件・事故から10年以上経過していたとしても告知すべきです。

3.周辺の相場より安くなりやすい

事故物件は多くの人に避けられやすいため、どうしても周辺の相場より安い価格で買取りされる傾向にあります。

周辺の相場よりどの程度安くなるかは、事故物件となる原因によって異なります。

  • ・自殺の場合2~3割ほど
  • ・殺人のような事件性が高い場合は5割ほど

このように2~5割ほど、安くなってしまうかもしれません。

下げ幅に大きな開きがあるのは、心理的瑕疵は買主の感じ方に左右される部分が大きいためです。

「絶対に嫌」という人もいれば「あまり気にならない」という人もいます。なかには安く購入できるからと、あえて事故物件を探しているような人もいます。

そのため立地や環境など条件が良ければ、大幅な値下げは必要ないかもしれません。

メディアでよく見かける「大熊昭」ってどんな人?

大手不動産会社のなかで、事故物件に特化しているところはまずありません。なかには事故物件だからと、断られる場合もあります。

そのため戸建て住宅の事故物件を売りたくても、どこに相談すればいいのか困っているかもしれません。

そんな時に頼りになるのが、事故物件の専門家「大熊昭」です。

大熊昭は大手不動産会社から独立し、「残された遺族が物件の処理に困っているのではないか」という想いから、事故物件・訳あり物件を専門に扱う不動産会社を経営しています。

今やテレビやネット、雑誌など、様々なメディアで取り上げられているので、目にした方もいらっしゃるかもしれません。

事故物件を再生して世の中に出すことを目的としており、事故物件を買取り、清掃やリフォーム、改築・改装、など全て自社で施し、付加価値を高めて売却することを得意としています。

そのため個人はもちろん同業者からの相談も多く、他社で断られたような物件でも、積極的に買取りを行っています。

相談件数は1,000件を超えており、豊富な実績を誇る名実ともに事故物件の専門家です。

大熊昭が代表を務めるお困り不動産解決本舗にご相談を

戸建て住宅を売却したくても、なかなか買取り手が見つからなかったり、どこに相談していいのかわからなかったりして、苦労されているかもしれません。そんな時は事故物件の専門家である、大熊昭が代表を務める「お困り不動産解決本舗」にご相談ください。

他社で断られた不動産であっても、高価買取・スピード査定が可能です。加えてリフォームや清掃、遺品整理なども自社で行います。

また一般的な不動産とは違い、仲介ではなく直接買取するため、確実かつ素早く売却が可能です。

事故物件の売買は本社を構える東京都葛飾区を中心に、千葉県、神奈川県、埼玉県を主要エリアとしていますが、その他エリアにも対応可能です。

事故物件でお困りの方は「お困り不動産解決本舗」の大熊に、ぜひ気軽にご相談ください。相談・査定は無料で承ります。

売却相談・買取査定を承っております

豊富な経験で訳あり・事故物件のお悩み解決します

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