事故物件を見分ける5つのポイント！確実に知るための方法とは？

新生活のために物件を探していると、気になるのが「実は事故物件ではないか？」という点です。自殺や殺人などなんらかの事件・事故があった物件は、多くの方が避けたいと思われるはずです。

そんな事故物件を見分ける方法はいくつかあり、例えば「家賃が相場より安いと事故物件かもしれない」というように、ポイントを押さえれば事故物件かどうか見分けやすくなります。

知らず知らずのうちに事故物件に住んでしまい、後からその事実を知るということがないように、事故物件の見分け方を覚えておきましょう。

そこで事故物件を引き当てないために「事故物件の見分け方」を5つ解説します。

事故物件とは「心理的瑕疵（かし）」のある物件

事故物件というと多くの方は自殺や殺人といった、事件・事故が発生した物件をイメージされるかもしれません。実は事故物件に法律上の明確な定義はなく、各不動産会社の判断で異なります。しかし多くの場合で事故物件とは、心理的瑕疵（かし）のある物件を指します。

瑕疵とはキズのことで、心理的にキズがある物件。つまり「住みたくない」と思うような、嫌悪感・不快感がある物件ということです。

具体的には自殺、殺人、火災、発見が遅れた孤独死といった、心理的抵抗感があるような事件・事故が起こった物件が該当します。

さらにこうした例以外にも「近くに暴力団の事務所がある」「清掃場、火葬場、刑務所などがある」といった立地的な条件も、心理的瑕疵に含まれます。

このように「住みたくない」と思うような、なんらかの理由がある物件が事故物件として扱われるのが一般的です。

売主は入居検討者や希望者に告知する義務がある

売主（大家や不動産会社）には入居検討者や希望者に、事故物件であることを事前告知する義務があります。

例えば物件情報に「心理的瑕疵あり」「告知事項あり」というように、記載されています。

そのため物件情報サイトで検索する際も、告知事項や心理的瑕疵で検索すると、該当する物件が出てきます。

物件情報を調べる際は、備考欄をはじめ細かいところまで目を通すようにしましょう。

もしこの告知義務を怠った場合、売主は買主から売買契約の解除や、損害賠償請求される可能性があるため、事実を隠すことなく正直に伝えなければなりません。

どこの不動産会社でも正直に告知してくれるとは限らない

「告知義務があるなら、事故物件に出会うことはない」と安心できません。

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会（以下日管協）が会員に調査した「心理的瑕疵物件（事故物件等）において重要事項説明を行う範囲」（2019年度上期）によると、以下のように室内での事件・事故に関して告知する不動産会社が多いという結果になりました。

• ・室内で自殺：74.6%
• ・室内で病死・損傷や異臭の発生あり：69.4％
• ・室内で他殺：64.9%
• ・室内で自殺・損傷や異臭の発生あり：64.2％
• ・室内で他殺・損傷や異臭の発生あり：61.2％

室内で自殺や殺人などが発生した場合は、高確率で告知してくれます。

とはいえ住居内であれば告知されるケースが多いものの、必ずしも告知されるわけではないというのが実情です。

一方で室内以外の共用部での事件・事故の場合は、半数近くまで下がります。

そのためマンションのエントランスやエレベーターといった共用部で、事件・事故があっても告知してくれないかもしれません。

また告知義務には、いつまで告知するのか、その期間に明確な定めがありません。

• 事件・事故発生から5～10年経過すれば告知を止める
• 事故物件になってから2人目以降の入居者には告知をしない

一般的には上記のような業界ルールがありますが、不動産業者によって考え方は異なります。

日管協が調査した「心理的瑕疵物件（事故物件等）において重要事項説明を行う告知期間」（2019年度上期）によると、告知期間は「入居者1回入れ替え」が最多の35.1%で、「入居者2回入れ替え」（14.9%）や「一定年数」経ったら（11.2%）という場合もあります。

なかには「半永久的」という回答も14.9%あり、対応は不動産会社によってまちまちです。

これらのことから告知義務があるからといって、不動産会社が正直に告知してくれるとは限らないので、ある程度は自分自身で事故物件か否かを見分ける必要があります。

事故物件を見分ける5つのポイント

知らず知らずのうちに事故物件に住まわないように、事故物件かどうか見分ける以下5つのポイントを押さえておきましょう。

①相場よりも家賃が安くないか

②リフォーム状態が不自然ではないか

③物件名が変更されていないか

④事故物件サイトに載っていないか

⑤定期借家契約になっていないか

①相場よりも家賃が安くないか

周囲の相場より家賃が安くなっていると、事故物件かもしれません。

事故物件はなかなか買い手がつかないため、相場より安くして、入居者を募ろうとする傾向にあります。

事故物件が気にならないのであれば大きなメリットではありますが、安過ぎる家賃は事故物件を見分けるポイントです。

気になった物件の家賃が相場より安ければ、事故物件かもしれないと警戒しましょう。

ただし中には早く入居者を見つけるために、わざと家賃を下げている場合もあります。家賃が安いからと言って、必ずしも事故物件であるとは限りません。

②リフォーム状態が不自然ではないか

不自然にリフォームされていると、事故物件である可能性があります。

例えば発見が遅れた孤独死のような場合、遺体の腐敗・損壊が進み害虫やシミ、異臭などが発生するので、物件にも影響が及ぶのです。

事件・事故が起こった物件は、専門業者による特殊清掃が行われますが、特殊清掃でも取り除けない場合は、損傷が酷い部分だけリフォームで一新する場合があります。

リビングやお風呂場など、不自然に一部分だけリフォームされていると、事故物件かもしれません。

③物件名が変更されていないか

物件名が変更されていると、事故物件かもしれません。

例えばマンション名が変更されていると、何らかの事件・事故があった可能性があります。

名前を変えればたとえ事件・事故があったとしても、簡単に調べることができなくなります。

嫌な印象を拭い去り、風化させるために物件名を変えているかもしれません。

物件名が変更されているかどうかはわかりにくいポイントですが、実際の物件名と地図に書かれている名前が異なる場合や、過去の写真と外観が異なる場合があります。

ネットで調べたり、近隣の方に聞いてみたりしてみると、変更されているかわかるでしょう。

ただし経営難や代替わりなどでオーナーが変わって、物件名が変更された場合も考えられます。

④事故物件サイトに載っていないか

事故物件サイトに載っていないか調べるのも、一つの手です。

全国の事故物件情報が掲載されている専門サイトがあり、そこに事故物件として登録されていれば要注意です。

ただし掲載されている内容は、誤った情報や悪質なデマであることも考えられるので、必ずしも正しい情報とは限りません。

あくまで参考程度に留めましょう。

もしも気になる物件が事故物件サイトに掲載されていた場合は、不動産会社や近隣住民などに確認すると安心です。

⑤定期借家契約になっていないか

「定期借家契約」になっている場合は、誰かが住んだ実績を作るのが目的かもしれません。

定期借家というのは、住める期間があらかじめ決まっている物件のことです。

一般的に1人目が住んだ後は、事故物件と告知しなくてもよくなるので、短い期間安く貸し出して、2人目以降には事故物件と告知せずに貸し出す場合があります。

そのため定期借家契約になっている場合は、事故物件かどうか確認しましょう。

不動産会社に告知事項がないか聞くのが確実

事故物件を見分けるポイントを解説しましたが、素人目ではわからないかもしれません。

気になる物件が見つかったら、思い切って不動産会社に告知事項がないか聞くのが、確実な方法です。

「発生から数年経っている」「何度か人が入れ替わった」などの理由で、告知されない場合でも、あくまでわざわざ伝えないというだけで、買主から聞かれれば正直に伝えなければなりません。

もし故意に事故物件であることを隠した場合は、違法になるため正直に教えてくれます。

不動産会社が把握していない場合でも、管理会社に直接確認してくれるでしょう。

とはいえ悪質な業者であれば、事故物件であることを伏せるかもしれません。

そのため不動産会社にこの物件で過去に事件・事故がなかったか確認する際に、会話を録音しておけば「確認した」という証拠が残るため、トラブルが起きた際の強みになります。

事故物件の売却・リフォームは「お困り不動産解決本舗」へお任せ

事故物件かどうかを見分けるポイントは大きく5つあります。少しでも怪しいなと感じれば、不動産会社に告知事項がないか聞くようにしましょう。

これから住む場所に不安があると、後悔すること間違いありません。疑問・不安を解消しておけば、安心して生活できるでしょう。

もし住んでから事故物件と判明してしまった場合は、「お困り不動産解決本舗」にご相談ください。

事故物件を専門としているため、一般的な不動産会社で断られてしまった物件でも、高価買取・スピード査定が可能です。

またリフォームも行っているため「引っ越すのは手間とお金がかかるが、このまま住み続けるのは抵抗がある」という場合もお任せいただけます。

事故物件の売却・リフォームにお困りの方は、事故物件を専門とする「お困り不動産解決本舗」の大熊に、ぜひご相談ください。

ハッピープランニング株式会社が運営する事故物件買取センターでは数多くの事故物件買取実績がありますので、事故物件の売却を検討されている方はぜひお問い合わせください。