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事故物件を販売する時、忘れてはならない義務

 

何らかの瑕疵や欠陥を抱える事故物件は、売買の際には、細心の注意を払わなくてはなりません。事故物件の購入によって、買主が不利益を被らないためにも、事故物件の販売には、売主として必ず行なわなくてはならない義務が存在します。この記事では、事故物件の販売に必要な義務や、その重要性についてご紹介します。

 

売主としての義務が問われる事故物件

不動産売買において、どのような物件を購入しても、メリットやデメリット、住んだ後の不満や期待はずれなどは多少なりとも発生し、何もかも完璧な物件には、中々巡り合えない物です。もし物件に欠陥や瑕疵がなく、買主の希望通りの提案を売主が行っていたのであれば、入居後に些細な不満が出ても、売主に法的な落ち度はありません。しかし、構造の致命的な欠陥や、生活を害するレベルの周辺環境、前入居者の自殺や事故歴など、物理的・心理的な瑕疵を抱える事故物件の販売となると、状況は異なります。もしこのような欠陥を抱える事故物件を、通常の取引と同じように売却してしまうと、後からクレームとなった時に、売主としての義務を果たしていなかったとして訴えられてしまう恐れがあります。

 

事故物件を売却する時の売主の義務とは?

事故物件の売却において、売主が行わなくてはならない義務は、大きく分けると2種類あります。

 

1)…瑕疵の説明を売買の前に行ったか

 

2)…心理的負担を減らす対策を行ったのか

 

1)については、事故物件を売買する際の「告知義務」として重要視されています。

物件に瑕疵がある事を知っていながら、何も知らない買主に説明を行わないまま契約を交わすと、悪意のある取引とみなされます。

 

2)に関しては、売主の誠実性を証明する効果があります。

 

遺体が腐乱していた部屋の特殊清掃や、事故現場の適切なリフォーム、周辺環境の悪影響を軽減する取り組みなど、後から住む人が快適に過ごせるための対策を行ったかどうかが問われます。当然、これらの適切な対策を行わなければ、事故物件に入居希望者が現れる事はありません。また、事故や事件が起きた跡をそのまま残し、何も起きなかったように隠蔽する工作は、1)の告知義務違反に抵触しますので、決してあってはならない事です。

 

買主は、大きなリスクを承知で事故物件を購入する

一般的に不安や恐怖を覚えるような事故物件を、何も知らずに購入したとなれば、買主が受ける大きなショックは計り知れません。そのため、事故物件の売却においては、買主の視点に立って、説明と修繕を行なう誠実さが必要です。しかし、上記でご紹介したような義務を果たしたからと言って、買主が被るリスクが完全になくなるとは言い切れません。事故物件を購入した事によって、近所から悪評を受けたり、事故物件を見学に来る迷惑な部外者の存在に怯えたりと言ったリスクも考えられます。売却が不利になるからと、事故物件である事実を隠そうとせず、多少不利となっても買主の視点で説明を行なう丁寧さこそ、事故物件の売却において、最も売主に求められる義務と言えるでしょう。

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