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事故物件買取・相続や税金にまつわるお話

物件を手放したいという時に、業者に仲介を頼んで個人で買ってくれる人を探す方法と、業者買取ですすめる方法があります。不動産を手放す時の税金について、お話ししましょう。

不動産の処分を行ったときの税金

不動産を処分し、対価として受け取ったお金は、『譲渡所得』となり、税金がかかります。課税対象になる金額の求め方は次の通りです。
課税譲渡所得金額 =譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 特別控除

<譲渡価格>
処分した物件と引き替えに得た金額。

<取得費>
物件を購入したときの費用。仲介料手数料や登録免許税など経費も含みます。

<譲渡費用>
物件を処分するのにかかった費用。仲介手数料や広告費用、取り壊し費用なども含みます。

<特別控除>
居住用財産を売った場合の3000万円の特別控除等があります。

住まなくなって3年以内の住宅用財産を処分した場合には、3000万円を越えた部分から、取得費、譲渡費用を差し引いて課税譲渡所得金額を算出すると言い換える事が出来ます。課税譲渡所得金額がプラスならば、一定の税率をかけて納税額がきまります。5年を越えて所有していた場合は、『長期譲渡所得』として税率20%、5年に満たない『短期譲渡所得』では、税率39%と高くなっています。

事故物件を処分したいけど…

・住まなくなって3年以内に処分したい
・住まないのに固定資産税を払い続けたくない
・処分が決まってから現金化まで早いほうが助かる

事故物件の処分の場合には、税金の面から言っても早くケリをつけてしまいたいと思うのではないでしょうか。事故物件は、事故物件を求めている買い手意外には売りにくいものですが、更地にして駐車場にしたり、立て替えでスタジオにしたりなど、用途を変えての利用なら、ニーズがあります。処分を考えたら、事故物件の取り扱いを得意としている業者に相談するのが良いでしょう。

事故物件を処分するときには買取が良い?

課税対象となる額を計算するときに、3000万円の控除を受けられる場合には、課税対象額がゼロ~マイナスになるケースも多いでしょう。業者に仲介をお願いして個人の買い主を探す方法では、仲介手数料がかかりますが、それも経費に含まれることを考えると、3000万円の控除額を越えている場合には、節税効果が得られる場合もありそうですね。
ただし、譲渡所得金額が売却額<控除の場合には、節税効果は無く、仲介手数料のかからない業者買取の法がお得な場合が多いでしょう。また、事故物件の場合には、広告を出して購入希望者を募っても客付けしにくく、結局、年数が経過してしまい、控除が受けられる“住まなくなって3年”を越えてしまうことも考えられます。業者に買取してもらえば、早い時期に処分でき、告知責任のトラブルに巻き込まれることも避けられますね。

事故物件の売却損を出来るだけ出さないためには?

事故物件となってしまうと、なかなか買い手が見つからず、値段を格安にした不利な条件で処分することになり、売却損を出すことが少なくありません。心理的瑕疵物件は、購入する方の嫌悪感が大きければ、いくら安くしても売れないというケースもあります。売却損を出来るだけださない処分の方法を考えてみましょう。

千葉県の殺人事件の現場の場合

ネット上で、千葉県が競売物件を格安で公開したことが話題になったことがあります。この事件では、住んでいた方が刺殺され、その後、固定資産税滞納のため差し押さえにあい、千葉県が競売にかけたというワケあり物件です。しかも、そのとき公開された屋内画像が、生活感の残るものだったので、一体買う人は現れるのかと騒がれました。

相場の1/5以下とも言われる価格設定でも売れないのではないかという声が多数を占める中、あっさりと不動産業者によって落札されました。物件は、大きめの一戸建てですが、「改装して宿泊施設にするかシェアハウスにする予定で、格安だから購入を決めた」という事です。価格さえ安ければ、いわくつき物件でも活用法はあるし、購入する人もいるということですね。

売却損を出来るだけなくすには?

事故物件を処分したい場合、相場よりも安くても仕方ないとあきらめている持ち主がほとんどです。一般的な購入希望者にむけて、売却の発信をしている場合、心理的瑕疵の面で値切られてしまう場合も多いようです。立て替えやリフォームをするのにも、ある程度の費用がかかりますし、事故物件に嫌悪感を持つ人は、いくら安くても買ってくれないからです。

買ってもらえるだけよかったと思い込んで売買契約に応じているケースもあります。ところが、先の事例でも紹介したように、事故物件でも活用方法は残っています。事故物件買取専門業者であれば、売り主が納得出来る価格で買い取っても、利益を出すことが出来るので、相場に近い価格で引き取ってもらえる可能性が大きいのです。

買取業者に査定依頼からスタート

事故物件は、身内の自殺や、事件による死亡など、持ち主にとって、ネガティブな思いと重なることも多く、供養して手放したいと考える場合が多いでしょう。

このとき、一般の不動産業者に相談しても、事故物件に嫌悪感を覚えるターゲットが相手ですから売れにくい…。けれども、事故物件買取専門業者であれば、「使用に問題ない事故物件を扱っている」という信用があり、どんな再生方法が適しているかも熟知しているので、専門業者に相談するのがよいでしょう。

事故物件となったマイホームを手放す

身内が亡くなった、事件に巻き込まれたなど、ツライ思い出のあるマイホームを手放して、新しい生活を始めたいという方もいらっしゃいます。また、離れて暮らしている親族の孤独死など、物件の処分に困っているという方も。マイホームを手放す時のお話しをしましょう。

事故物件が敬遠される理由

・生死が関わっていることに、心理的に嫌悪感を感じる
・いわくつきと考えると縁起が悪いと感じて敬遠される
・事故を想像させるものが残っているとキツイ
・近隣からの見る目が気になる
・なにかトラブルを引き寄せてしまいそうで不安

自殺や事件現場、孤独死などがあった場合、物件についての重要な事項として売却を依頼する不動産業者、購入希望の方へお伝えしなければいけません。しかし、そうした事実を聞くと、心理的に嫌悪感を抱く人が多いですし、手放したい側も「買いたい人がなかなか現れないだろう」と不安になりますよね。
けれども、誰か1人でも購入希望者が現れれば、満足ゆく条件で手放すことが出来るのですから、あまりネガティブに考えない方がいいでしょう。

事故、事件が発生してから時間が経過すれば売れるかも知れない

次に入居する方は、「事故があった物件なのに大丈夫なのかしら。」と近所の方に見られることに抵抗を感じます。事件や事故から少し期間を置いた方が、買い手が現れやすくなるでしょう。仲介業者に依頼する場合には、購入希望者が見つかるまで時間や費用がかかることを念頭に置いて、売却に臨んだほうがいいと思います。
このほかに、業者が直接買い取ってくれる『直接買取』というケースもあります。『直接買取』であれば、事故物件であることや条件なども業者全て把握し、すぐに売却に結び付くので長期間悩むことはないと思います。

事故物件を直接買取してくれるものなの?

一般市場では印象の良くない『事故物件』ですが、利用価値をうまく引き出し、再生するのを得意としている業者であれば、買取は可能です。立地が良く駆体がしっかりした物件ならば、リフォームして再販、借家として賃貸に出すこともあります。更地にして駐車場など、そうした物件を扱う業者なら安心です。
『むずかしい物件』だと思い込んでいては、そこにつけ込んだ業者に買いたたかれるかもしれません。いろいろな手段を持っている、事故物件買取専門業者に相談してみましょう。

事故物件の不動産が売れない!業者買取のメリットとは?

「事故物件」、「告知事項あり」に当てはまる場合、処分を決めてからなかなか売れずに苦労する場合があります。一般の仲介業者利用者には、事故物件は避けたいと考える人が多いですから、うまくマッチングするのに時間がかかるのです。事故物件の処分にはどんな方法が良いのか、専門業者利用のメリットについてお話ししましょう。

事故物件が売れないデメリット

処分を決めたのになかなか売れないと、固定資産税の請求も来ますし、管理や手入れが行き届かない分、傷みが早くなります。購入者との交渉に入ったときには、価格を下げるか、リフォームを行う必要が出てくるでしょう。しかも、住まなくなって3年が過ぎると、3000万円の特別控除も受けられなくなります。
売却価格に税金がかかる可能性が高くなってしまいます。一般の住み替えに備えて所有物件を処分したい場合でも、タイミングによっては購入希望者が現れるのに時間がかかることがあります。ましてや、殺人事件の現場になってしまった物件では、一般の物件と並んで「事故物件」や「説明事項あり」、「心理的瑕疵あり」などと書かれていたら、敬遠されてしまうのも仕方あり編ません。

専門業者は買取しても消化出来るのはなぜ?

① 事故物件を求めて問い合わせしてくる客がいる。
② 更地や、建て替えでの再生方法を熟知している。
③ 事故物件をオープンにしているからトラブルに強く、信用を得ている。

事故物件の仲介を一般の業者に依頼した場合、スムーズに契約に結びつきにくいのが常識とされています。人が亡くなっていると聞かされれば、なんとなく気分が悪いと感じますし、説明義務がうやむやではないかと不安があると、契約しにくいです。これが、はじめから堂々と「事故物件の取り扱いありです。
瑕疵と判断される分価格が安いです。」とオープンにしてくれたら、“気にしないから安い方がいい”、“住宅以外の用途だから問題無し”と考える人のニーズに応えることになるのです。

処分したい不動産が売れない!と困る前に…

事故物件は、一般の市場では敬遠されがちですが、専門業者が持っている販売網なら、売れやすくなります。また、早く処分したいと思う場合には、業者買取という方法があります。持ち主と業者間での話し合いならば、仲介手数料も広告料もかからずに、話が早く決まります。なかなか売れないと悩むよりも、思い切って直接買取で話を決めた方が方の荷が早く下りるというケースもあるでしょう。
また、仲介と違って、買取後の説明責任は、元の持ち主に及ばなくなると言うところも助かります。手放した後に、瑕疵責任を追及されてトラブルになるのも心配ですと事故物件を得意とする業者に相談してすすめることで、「売れなくて困るリスク」を「瑕疵責任追及リスク」を減らせるとも言えますね。

事故物件を相続した場合の不動産取得税は?

相続する不動産が、事故物件だった場合の不動産取得税は、どのようにきまるのでしょう?処分するにしても、相場通りには売れないと考えると、気になるところです。事故物件を相続する場合の、不動産取得税についてお話ししましょう。

一般的な相続の流れ

『遺言書の有無を確認⇒相相続税続人の確定⇒相続放棄・相続限定承認⇒故人の所得税準確定申告⇒遺産調査⇒相続税対象財産⇒相続税評価額調査⇒相続税申告書作成⇒相続税申告・納税』と言った流れになります。評価額調査の結果によって課税内容が決定します。相続税の基礎控除額は、3000万円+法定相続人の数×600万円です。

もし、法定相続人が3人の場合の基礎控除額は4800万円という計算です。また、相続した不動産を売却する場合、購入時の価格と比べてプラスになった場合について譲渡税がかかります。事故物件の処分の場合には、購入価格を下回る場合が多いですから、かからない場合が多いでしょう。ただし先祖代々の土地などで購入金額が不明の場合には、売却額の5%とされる場合があり、譲渡税がかかるケースがあります。

事故物件を相続する事になったら…

実家に住んでいた高齢の親が亡くなった場合に、孤独死の場合でも事故物件になることがあります。不幸にして、事件に遭われた、火災で亡くなられたという場合も事故物件となります。

不動産をそのまま相続する場合もありますが、相続人が複数人いて、売却の上分配するというケースもあるでしょう。大まかな流れは司法書士や弁護士、税金に関しては税務署、不動産関係は不動産鑑定士や事故物件専門業者に相談すると良いでしょう。

事故物件の相続と固定資産税の悩み

事故物件は、資産価値が低下していることも多く、処分しようにもすぐに買い手が見つからないという事もあります。相続して持っている間の、固定資産税も気になります。事故物件を相続したときの悩みについてお話ししましょう。

事故物件を相続したときの資産価値はどうなる?

事故物件は、一般のルートでは買い手が付きにくく、資産価値も下がってしまうことが多いものです。相続税、固定資産税を算出するときには、路線価格のみの判断では無く、事故物件で失われた価値を加味して税額が決定されます。税務署に事故物件であることを伝えて、資産価値が下がっている事を相談すると、10%ほど低い固定資産税評価額で考えてもらえます。ただし、減額が認められるのは、個別ケースで違いがありますから、ハッキリとした基準は合いません。孤独死物件で、不動産屋には事故物件と判断されたのに、税務署では減額通らないといった場合も出てきます。

物件を生かすための知恵

事故物件は、そのままでは買い手が付きにくいため、かたちを変えて資産価値を落とさない工夫が施される場合が多くなっています。

・建て替えを行って賃貸物件にする
・駐車場にして収益を得る
・周りのうわさなど、ほとぼりが冷めるまで待ってから処分する
・事故物件を扱いなれた業者に相談する

事故物件という印象が薄れるまで待ってからとなれば、都市部でも2~3年はかかります。この間の固定資産税がどれほどかかるかによって、相続した事故物件の処分を決めることになるでしょう。千葉県での豪邸殺人事件では、固定資産税未払いのため、競売にかけられ、相場価格の1/5ほどの価格で落札されています。
また、一戸建てなら立て替えや、駐車場にしてしまうなどの方法が取れますが、区分マンションではむずかしく、すぐに処分できないので、利用価値の感じられないまま、固定資産税を払ってキープするしかありません。税金をおさめなければ、競売で二束三文となるかも知れません。

事故物件買取専門業者のメリット

一般の流通ルートであれば、事故物件は“傷もの”の扱いを受けますし、『事故物件を探していた』という人に出会う確率は低くなります。けれども、専門業者であれば、相場より安く一般向けの市場に出てこない掘り出しものを探している相手にであう確率は高くなります。
事故物件と言っても、住み心地には何の問題も無い物件があるという事が知られるようになっていますし、専門業者であれば物件の価値をおとさずに対応出来ます。住む予定も無く、固定資産税を負担に感じるなら、思いきって、事故物件買取業者に買い取ってもらうという選択もアリでしょう。

事故物件の相続と減価償却

相続した物件が、事業用だった場合には、減価償却されているかもしれませんね。親が持っていた賃貸アパートを相続した場合は、そうした処理も引き継ぐのでしょうか?相続と減価償却についてお話ししましょう。

賃貸アパートなど減価償却物件を相続したら?

事業では、建物を取得したら、減価償却処理を行います。これは、高額の劣化が予想される資産に対して、資産の目減りも計算に入れて財産価値を処理していくための仕組みです。建物の場合では、計算に用いる耐用年数を木造22年、重量鉄骨34年、鉄筋コンクリート47年と決められています。賃貸にして収益を上げていた物件ならば、家賃収入、管理費などの必要経費、減価償却分を帳簿にして、確定申告を行っていたはずです。
相続時には、帳簿残高として未償却分があったとすると、そのまま引き継がれます。取得時期、取得価格もそのまま引き継ぎますから、減価焼却処理をする場合にも、築10年の木造アパートならば、残り12年分の減価償却をかけることが可能なのです。

減価償却方法を税務署に届け出る

相続して、減価償却を行う場合には、新たに届出が必要になります。減価償却の計算方法には、定額法と定率法がありますが、そのままにして置いた場合には、自動的に定額法が適用されます。
もともと、定率法だった場合、届出をしなければ減価償却の計算方法が変わってしまいますから注意が必要です。届出をした上で、アパート経営の帳簿に、減価償却費を計上して行きましょう。また、名義の書き換えをおこなった時の、登録免許税も、経費として計上可能です。確定申告に向けて準備をしておきましょう。

事故物件の場合は?

一般的に減価償却物件を相続した場合をお話ししてきましたが、事故物件の場合はどうなるのでしょうか?固定資産税については、事故の内容によっては評価額そのものの見直しが通ることもあり、税務署に個人ごとに相談した方が良いでしょう。

事故によって、資産価値が下がったという事を伝えてください。ただし、減価償却については帳簿残高・取得価格が引き継がれることになっているので、現実の評価額が下がってもそのまま扱われるでしょう。

相続した事故物件を売りたい…

減価償却物件では、帳簿上負債が残っている場合があり、それ以上の金額で売れなければ負債が残ってしまいます。事故の記憶が薄れ無ければ売りにくく、売りたくても売れないケースもあるでしょう。
けれども、事故物件買取業者は、相場よりも安く買って上手く利益を出すプロですから、一般の仲介業者や不動産業者よりも高く売れる場合が多いと言います。相続したけれど管理しきれない場合は、事故物件買取業者に相談してみましょう。

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