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円満な売買のために、物件に潜む「瑕疵」の種類を知っておこう

 

瑕疵とは物件に潜む欠陥のことです。
瑕疵がある物件は「事故物件」と言い換える事もでき、安全な暮らしが確保されていない物件である事を意味しています。
円満に物件を売却するためには、前もって瑕疵を見つけ、補修による改善や、買主への事前の説明が欠かせません。
この記事では、スムーズな売却を行なうために知っておきたい、瑕疵の意味とその種類についてご紹介します。

 

不動産売買における「瑕疵」の意味

「瑕疵(かし)」とは、本来備えているべき性質や、機能が欠けている状態を表す法律用語です。
不動産売買においては、土地や建物になんらかの「欠陥」がある状態を指します。
築年数が経っている中古物件は、新築物件よりも必然的に、瑕疵が潜んでいる可能性が高くなるため、取引では特に注意を払わなくてはなりません。

 

□瑕疵担保責任のしくみ
買主が瑕疵の存在を知らずに物件を購入した場合は、「隠れた瑕疵」があったと見なされ、買主は売主に対して1年以内に、損害賠償を求める事ができます。これを「瑕疵担保責任」と言います。
しかし、事前に売主から瑕疵の説明が行われ、買主が納得した状態で交わされた契約では、買主は後から損害賠償を求める事はできません。

 

土地と建物に潜む瑕疵

瑕疵は、土地と建物それぞれに潜んでいます。
通常、売買に出される物件は、事前に調査を行って瑕疵の有無を確認しますが、適切な調査が行われず、以下のような瑕疵が見過ごされてしまうケースもあります。

 

□土地に潜む瑕疵の例
・地盤が軟弱化している
・土地の土壌が汚染され、有害物質が発生している
・廃材などを埋め立てた不安定な土地

 

□建物に潜む瑕疵の例
・構造部分に腐食が生じている
・現行の耐震基準に適合していない
・雨漏りする箇所が修繕されていない
・建築基準法を無視して設計されている

 

改善が難しい環境的な瑕疵

土地の地盤や建物の構造だけでなく、家が建っている周囲の環境が瑕疵となる事もあります。
誰しも、安心して静かに暮らせる我が家を手に入れたいと考えます。つまり、安心して生活できない家は、本体持つべき機能を有していないと言っても過言ではありません。

 

□環境的な瑕疵の例
・夜になると治安が悪くなる
・車や人、近くにある工場などの騒音に常に晒される
・物件内で、過去に変死や自殺などがあった
・物件のすぐ近くに、異臭を放つゴミ屋敷がある
・物件の近所に、反社会的勢力の事務所がある

 

このような環境的な瑕疵は、ほとんど改善のしようがなく、もし著しく生活に支障をきたすようであれば、引っ越しをするしかありません。
しかし、環境的な瑕疵は、人によって不快と感じる基準が異なるため、生活に何の支障もないと言う買主もまれに存在します。
事前の瑕疵の説明はもちろん、現地の雰囲気を実際に確認する内覧でも、朝と夜で時間を変えて2回案内するなど、できる限り物件の様々な状態を見てもらうと良いでしょう。

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