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土地に問題を抱えてしまった事故物件とは?

 

事故物件は、建物の欠陥だけでなく土地単独で問題を抱えている事もあります。取り壊したり建て替えたりする事ができる建物部分と違って、土地は動かすことができないため、売却や購入の際は、入念な事前調査を行わなくてはなりません。今回は、土地が事故物件の原因となってしまう例と、そのような物件を売却する時の注意点についてご紹介します。

 

事故物件の原因は「土地」と「建物」それぞれにある

事故物件とは、何らかの「欠陥」を抱えた物件を指します。建物の欠陥には、雨漏りや建物の傾斜など、日常生活に支障をきたすレベルの物があり、知らずに入居してしまうと補修費用の負担等で後々トラブルに発展しかねません。また、建物だけでなく土地にも欠陥が隠れている事があります。建物が建った後に、日常生活に支障をきたす程の土地の欠陥が見つかると、安全な暮らしはおろか、補強工事を行う事さえも容易ではありません。万が一、これ以上住む事はできないと入居者が退去する事になった場合、事故物件を巡る過去の裁判では、売主が入居者の退去費用を負担するよう命ぜられたケースもあります。売却を行なう際は、建物だけでなく、目視だけでは問題に気づきにくい土地に関しても、十分調査しておく必要があるのです。

 

事故物件化させてしまう土地の問題

物件を事故物件化させてしまう土地の欠陥には、以下のような物があります。

 

・土地が軟弱化している

・地盤補強が必要にも関わらず、十分に行われていない

・産業廃棄物などが建物の下に埋まっている

・水たまりができやすい箇所があり、長年の雨で地面が脆くなっている

・土壌が汚染されて、悪臭を放っている

 

事故物件の事前内覧と聞くと、つい建物の内装や構造に注意が向いてしまいがちですが、土地だけでも上記のような問題を抱えている恐れがあります。建物と土地の両方が安全である事を、入居希望者に説明できるように準備しておきましょう。

 

土地にまつわる心理的瑕疵

事故物件となる原因には、これまでご紹介した構造や土地の「欠陥」の他に、「心理的瑕疵」も存在します。心理的瑕疵とは、住人に心理的・精神的負担を与える欠陥の事です。過去に建物や敷地内で殺人事件が起きた物件や、周囲に騒音を発生させる施設が建っている事などが、事故物件の代表的な心理的瑕疵として挙げられます。事故物件と聞くと、「殺人事件や変死が起きた建物」というのが一般的なイメージですが、土地が心理的瑕疵を与える原因となる事もあります。

 

例えば、

・殺人事件の遺体をその土地に埋めていた

・放火で焼け落ちた建物の一部が土地に埋まっている

 

など、建物の建て替えだけでは回避できない心理的瑕疵があると、物件の売却を遅らせる原因となってしまいます。事故物件を売却する際は、「なぜその物件が事故物件となってしまったか」、「それについてどのような対処を行ったのか」を説明する姿勢が何よりも求められます。目が向きやすい建物だけでなく、土地に関しても併せて説明を行い、事故物件の購入で不安になっている入居希望者を安心させてあげると良いでしょう。

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