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安全な売買のために、事故物件にまつわる判例を知っておく

 

事故物件と告知せず売買や賃借契約を行い、後に入居者からのクレームが起きて裁判となったケースは、これまでに多く存在します。
事故物件を扱った裁判で焦点となるポイントを理解し、安全な取引へ役立てましょう。

 

心理的瑕疵と告知義務

物件内で過去に起きた、他殺や自殺、遺体の腐乱などは「心理的瑕疵」と呼ばれます。
心理的瑕疵を抱える物件は、事故物件として取り扱われるようになります。

 

元々、瑕疵という言葉は、家が持つ欠陥を意味します。心理的瑕疵は、建物の構造や土地の状態に何の問題がなくても、その家の住み心地が脅かされるという意味では、立派な欠陥と言えます。
過去に悲惨な事件が物件内で起きたと知れば、多くの人はその家や部屋で、安心して住む事はできません。
そのため、心理的瑕疵が潜む事故物件の売買や賃借においては、次の入居者へ物件内で過去に起きた事件を告知する事になっています。

 

事故物件裁判から、正しい取引の形を知る

心理的瑕疵を抱えている物件は、入居前に説明を行いますが、事故物件を定義付ける法律が存在しないこと、告知の明確なガイドラインが定まっていないことなどから、事故物件の売買または賃借契約は、しばしばトラブルに発展し、中には裁判となってしまったケースもあります。
事故物件の取引を安全に進めるためにも、これらの判例を教訓にしなくてはなりません。

 

ポイントは「心理的瑕疵」になるかどうか

□心理的瑕疵が認められたケース
例えば、ある賃貸物件を借りた一家が、その物件内で殺人事件が起きた事を説明されておらず、仲介業者を訴えた裁判では、「子どもの教育や親の地域付き合いを考えた時、過去に物件内で起きた殺人事件は、家族の平和な生活を脅かす心理的瑕疵である」という判決が出ています。
あるいは、過去に飛び降り自殺が起きたマンションを収益物件として購入してしまった裁判では、「自殺は収益物件としての価値を大きく下げる」として、心理的瑕疵が認められました。
また「火災で建物は焼失していても、周囲の人の記憶に新しい」として、心理的瑕疵が成立した土地の事例もあります。

 

□心理的瑕疵が認められなかったケース
心理的瑕疵の代表的な事例である「自殺」が過去に発生した事故物件でも、「既に現場となった部屋が取り壊されているので、心理的瑕疵に該当しない」という判決が出ています。
その他、借り上げの社宅で、死後4日経って従業員の遺体が発見され、借り主である会社が訴えられた裁判がありましたが、「自然死は通常起こりうる現象であり、心理的瑕疵にならない」という判例が出た事もあります。

■買主目線で心理的瑕疵を考えること

これらの判例を総合すると、事故物件裁判では、心理的瑕疵が買主(または借りた人)にとって脅威となり得るかが、判決を左右している事がわかります。
「もう事件から○年経ったから、心理的瑕疵の説明はしなくて良いだろう」と売主視点で早合点してしまわず、事故物件の購入を希望する人が、その物件で安心して生活できるかを常に優先して考えましょう。

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