事故物件のリフォーム事情と告知義務のルールについて

人が亡くなった後に死体から放たれる死臭は、時間が経つと強い腐敗臭になってしまいます。部屋に染み付いた死臭は、室内の部材をすべて取り替えるリフォームでしか完全には除去できません。ここでは、死臭が発生してしまった部屋の正しい後処理について解説しています。

死臭の正体と強い臭い

部屋の中で、誰にも気づかれずに入居者が亡くなった場合、その死体が発見される主なきっかけは、周囲に漂う強い死臭です。近隣の住人から「ひどい臭いがする」という相談が来て、合鍵で部屋を開けると、入居者の方が亡くなっていたというケースも、不動産管理業界では珍しい事ではありません。死体は時間が経つとバクテリアによって分解され、体液となって流れ出し、独特の強い腐敗臭を放つようになります。死体そのものから放たれる臭いと、体液から放たれる臭いによって、死臭は部屋中に充満してしまうのです。

一度付くと厄介な死臭

死体処理の現場に慣れている特殊清掃員の方でも、強い死臭を嗅いだ後、約1週間はその臭いが消えないと言われています。強烈な死臭は壁や天井、家財にまで付着し、ご遺体を警察が運びだした後も部屋の中に留まります。 また、死体から流れだした体液は布団や床に染みとなって残り、ここからも死臭が発生します。さらに、フローリング材を通過して床の下地材やコンクリート、外壁部分まで体液が流れてしまうと、死臭を建物から完全に除去するために、大がかりな工事を要します。

死臭を消すためには、部屋全体のリフォームが必要

死臭が立ち込める部屋は、特殊清掃業者に頼んで消臭を依頼する事ができます。しかし、死後1週間など発見から時間が経っているケースや、腐敗の進行が早い夏場などは、清掃だけでは死臭を取り除く事ができません。 そのため、死臭が染みこんだ床のフローリングや畳、壁や天井のクロスの張替えリフォームを行なって、死臭の発生源を完全に除去しなくてはなりません。建物の構造部分まで体液が染みこんでしまった場合は、コンクリート等でカバーする方法があります。

死臭が消えても、入居者には告知を

亡くなられた前入居者の死因に事件性がなければ、新しい入居者には伝えないという不動産業者もあります。しかし、先ほどもご説明した通り、死臭を完全に除去するためには、部屋全体の大がかりなリフォームが必要です。そのため、入居希望者が内覧時に 「築年数に比べて内装だけが異様に新しい」 「なぜか1部屋だけリフォームされている」 という事に気付けば、勘の良い方ならすぐに、過去にその部屋で人が亡くなった事に気づきます。その際、もし入居希望者へ告知を怠っていれば『前入居者が亡くなった事を隠していた』という誤解を与えかねません。そうなれば、物件そのものに悪い印象を与えることになり、次の借り手がなかなか決まらない状態が続いてしまいます。しっかりとリフォームを行い、次の入居者にはきちんと経緯を説明し、納得したうえで入居してもらわなければなりません。

告知義務違反とは？不動産の売買や賃貸でトラブルにならないために

土地や建物の欠陥を知らせずに売ったり、貸したりすると「告知義務違反」の問題がでてきます。どんなときに「告知義務違反」になるのか、トラブルを避けるための方法についてまとめて見ましょう。

告知義務違反のトラブルの例

買った側、借りた側が不利益になることを、知りながら（調べられるのに）告知しなかった場合、告知義務違反として契約解消や損害賠償の請求に発展する場合があります。 20年前に自殺ありの物件を購入した事例を紹介しましょう。 自殺の事実を知らされないまま物件を購入したAさん。 物件価格は、相場並みで、まさか自殺があった物件とは知らないまま、リフォームして住み始めました。ところが、ご近所とも少し馴染み始めた頃、Aさんが購入した物件で、自殺があったことを知らされました。慌てて仲介業者にたしかめたところ、売り主に確認してみますとのこと。20年も昔のことだし、供養はしてあるので気にすることではないと思い、伝えなかったというのです。でも、知った上で購入するのと、後になってわかるのでは気持ちが違いますし、契約解消して、リフォーム代金も弁償して欲しいという気持ちになりました。。

告知義務違反になるとめんどうなことに…

1年以内に事故があった物件なら、告知すべきだろうけれど、20年経っているなら事項にならないのかとも思えます。告知義務違反については、国のガイドラインもなく、ケースごとに判断されるところがむずかしいのです。都会の賃貸マンションでは、10年以上経っていれば、事故があった頃のことをあれこれ言う人もいないでしょうし、あまり問題になりません。 しかし、田舎で近隣住民の入れ替えも少なく、“あの家は自殺があった呪われている”などと噂になっている状況では、10年経っていても心理的瑕疵があると言えるでしょう。賃貸なら10年、中古売買なら20年が、業界の目安と言われています。

事故物件と知って取引した方がスッキリする

告知義務違反となれば、訴訟になり、弁護士や裁判の費用、それにかける労力も大きくなってしまいます。むしろ、事故物件と言うことをはじめから提示してくれたら、事故を気にしない人、こだわりの無い入居希望者が付く事になりますから、後々、訴訟に発展するトラブルを抱えるリスクを避けられます。 他人が暮らしていたことがある部屋を借りる、中古物件を購入するとなれば、人が亡くなった、事件の現場になったということがあったと聞いて嫌悪感を持つ場合もあるかと思いますが、納得の上、家賃の安さに惹かれて好んで探しているという人も増えているのです。不動産は、納得の上で契約することが大事ですね。

事故物件の告知義務に期間のルールはある？

事故物件は、欠陥がある住宅として扱われ、貸し主、仲介業者には、告知義務があります。事件現場になっていたり、自殺があったりなど、事実を入居希望者に伝え無ければならないのです。事故物件の告知義務の期間についてお話ししましょう。

事故物件の告知義務と期間について

賃貸物件について欠陥・借り手が不利益なることについて告知義務があるとされていますが、明確なガイドラインがなく、ケースごとに判例も変わってくるのが現状です。生活に耐えがたいストレスが欠陥として認められ、心理的瑕疵（しんりてきかし）に当てはまるのかが問題です。 たとえば、1年半～2年まえに自殺があった部屋の心理的瑕疵は、入退去居の回転の速い物件では問題にならず、2年以上過ぎても殺人事件現場の場合には、告知義務が問われることがあります。 また、誰かが借りた後は、告知義務がなくなると言った判例があることから、『物件ロンダリング』：1年ほど破格の家賃で提供し、物件案内に事故物件であることを明記しなくて住むようにしているケースもあります。凄惨な事件現場として地元で有名だと、何年経っても告知義務が付いて回ると考えられますし、病死や自然死で腐乱を起こすことも無く遺体が運び出されていれば、事故にはあたらないとされています。

仲介業者が告知義務を気にするワケ

状態によって心理的瑕疵にあたるのか曖昧ですし、入居希望者に言わなくて良いのなら伏せておきたいところです。ところが、消費者を保護する観点で、聞かれれば答えなければいけない『告知義務』が存在します。告知して承知の上で契約した場合には瑕疵にあたりませんが、知らされずに契約後に『告知義務違反』を主張されたら、仲介業者にとってかなり不利な展開になります。 とりあえず、些細なことでも、瑕疵として問題になる可能性のある事柄は、伝えておくという流れになっています。オープンにして告知義務を問われないようにしたいという業者が増えているようです。

事故物件がお得な優良物件になることもある

物件で亡くなった人が出た場合、どこまでが心理的瑕疵にあたるのかは、入居者次第と言うところもあります。明らかにワケありを感じさせ、日常生活に支障が出るレベルなら心理的瑕疵にあたりますが、人が亡くなったといっても、物件の居住性能になにも問題が無いのであれば、むしろ、お得な優良物件と言えるでしょう。事故部件にカテゴリ分けされている中に、掘り出し物があるかも知れませんね。

事故物件の告知義務に関してのお話

事故物件に関する告知義務といっても、様々な内容があります。何が告知が必要で、何が告知がいらないのか、という内容をまとめます。

告知が必要なケース

基本的に、事故物件＝告知義務というのが原則になります。先述にもありましたが、厳密にいうと「知っている」ことに関しては全て「告知義務がある」ということになります。あくまでも民法上の原則となりますが。代表的な例を挙げます。

「物理的瑕疵」の告知

こちらは雨漏り、給排水管の故障、主要木部（大黒）の腐食、土地・建物の傾き、白アリの被害の有無、こちらがあった場合は告知義務が生じます。直した場合、告知義務はなくなるか？という質問が聞こえてきそうですが、答えは直した場合でも、物理的瑕疵があったことが事実なので、直した場合でも告知義務はあります。具体的にいつ瑕疵があって、いつ直したのか、これが告知義務となります。

「心理的瑕疵」の告知

こちらも自殺、他殺、放火などの事件があった場合、告知義務が生じます。こちらは特に例外なく、事実の告知が必要です。（近所から聞くということもありますので。）

そして、告知が不要の場合です。

こちらは先述の4の事故物件のアルバイトについても触れましたが、心理的瑕疵で、一度入居者を挟むと、告知義務は生じない場合があります。 しかし、厳密には<strong「告知義務の有無の判断は、個別具体的な事情を総合的に考慮して判断する」 となりますので、告知不要はケースバイケースとなります。また、他にも具体的な例を挙げますと、家族に看取られて亡くなって、すぐに家からは搬送された場合はどうなのか？家に住んでいたが、救急車で運ばれて病院で亡くなった場合はどうなのか？お風呂で発作が起こり、病院へ搬送されたが、実際にはお風呂場で息を引き取っていた場合はどうなのか？実際に売買に携わった体験談ですが、上記の場合は、告知義務は不要でした。 しかし、近所から聞いたとか、後から知ったということで、トラブルも避けたかったため、民法に則ったわけじゃないですけど、念のため告知はしました。その方が無難でしたので…。宅建業法上では告知義務不要でした。（事件性がないため） 上記のように、事故物件扱いとなっても、告知義務が不要な場合もあります。事故物件を所有しているオーナー様は諦めずに、詳細を調べてみてもいいと思います。また事故物件に詳しい不動産屋に相談するのも良いかと思います。

自然死の告知義務があるのはいつまで？

人が亡くなった物件は、嫌悪感を覚える人もいますから、告知義務があるという考え方があります。ただし、この嫌悪感が認められる常識的な期間がどれくらいなのかは物件によって判断が異なりむずかしいところです。自然死のあった物件の事故物件としての扱いについてお話ししましょう。

自然死の告知義務の考え方

代々家を継いでいくのが当たり前の時代には、自宅で家族を看取ることは普通のことでした。いまでは病院で終末を迎えるケースがほとんどですし、“人が亡くなった部屋”と言うだけで、心理的瑕疵に当てはまる可能性がある時代です。実際には、孤独死で発見が遅れて臭いが取れないなどの事情以外では、入居に問題が無いと考える人も多いでしょう。 そこで、1年以上経過や、入居2人目以上なら告知義務がないとする考え方もあるようです。しかし、人が亡くなった物件に嫌悪を感じるのは一般的な感覚だとして、ある程度の期間は告知義務があるとされています。勝手な判断で自然死の事実を伝えなかったことで、損害賠償が成立するケースも起きているのです。

告知義務の損害賠償はどうなっている？

損害賠償請求が出された事案を見ていくと、一般的にみて、心理的瑕疵を与える要素について吟味されています。自殺があった事例でも、『睡眠薬を飲んで自殺をはかった学生が搬送先の病院で亡くなった』というケースでは、2年経過の時点で告知義務無しが認められています。自然死では、半年過ぎていれば告知義務なしとされている場合もあります。 しかし、損害賠償請求が出され、裁判で争うことになれば費用も時間も損害を被ることになりますし、自然死でも入居契約の前に告知する業者は増えています。貸す側からしたら、事故物件扱いを受けることで空室期間が出来たうえ、損害賠償まで要求されたのでは割に合いません。

事故物件専門業者の場合

一般のルートで、人が亡くなっている物件に入居者をつけたり、購入希望者を見付けたりするのは、苦労すると言います。事故物件に対するイメージが良くありませんし、部屋の清掃やリフォームなしなら、住めないと感じる方もいるでしょう。 しかし、事故物件専門業者の場合には、事故物件を多く扱っていますから、告知義務を果たした上で、使用上問題の無い物件を紹介することを得意としています。事故物件と言っても、日常的には問題の無い優良物件に出会えることが多いようですね。

事故物件の買取法律は？告知義務クリアでトラブルを避ける

事故物件では、法律で告知義務が定められています。けれども、具体的な期間や人数、内容など、事故として扱う基準が曖昧なので、後で詳しく調べて“瑕疵にあたる”としてトラブルになる場合があります。事故物件の取引と法律、トラブルを避けるために知っておきたいことをまとめてみます。

そもそも事故物件の条件とはなにか？

事故物件には、シロアリ、雨漏りなどの物理的瑕疵、自殺、事件現場になったなどの心理的瑕疵がある場合、“説明事項あり”となります。瑕疵とは“欠陥”のことで、心理的瑕疵の場合には、住みたくないと感じる心理的負担があれば当てはまるケースがあります。気にする人の場合には、自殺があった物件では、2ヶ月前でも2年前でも、瑕疵と感じられることもあります。一度所有者が変わっていれば、告知義務がなくなるという業者の慣例が通っていた時代もありましたが、現在では宅建法、民法を根拠に裁判沙汰になり、契約解除や損害賠償請求のトラブルになる可能性があり、事故物件の条件を勝手に判断する事はキケンです。 事故物件を扱っていることをオープンにしていない業者では、昔のことは出来れば知らせずに済むものなら、うやむやにして周りと同じ相場で取引したいという気持ちが働く事があります。「そこまで調査していないから」と責任を逃れようとしても、訴えられた場合には、責任を問われてトラブルになることが予想されます。

事故物件買取は専門業者に相談しよう

一般的な業者では、事故物件はネガティブなイメージをもって扱われていますが、事故物件専門業者では、説明事項をオープンにして納得出来る人を対象に売買仲介を行います。“事故物件扱いあり”としている業者なら、そうした物件を探しているからの注目度も高いですし、『説明事項あり』や『心理的瑕疵あり』という表示だけで敬遠されません。 本当に欲しいと思う人とマッチングできる可能性が高くなり、必要以上に価値を下げて売る事も無くなるでしょう。また、事故物件を仲介して売却するのではなく、業者買取の場合、次の所有者に対しての責任問題を感がる必要が無く、現金化を早くすることが出来るのもメリットです。

買取仲介を依頼する時にはオープンに

買取価格が下がる、なかなか売れないなどのリスクを考えて、出来るなら伏せておきたいと考える売り主もいますが、心理的瑕疵を指摘されてトラブルになるのは避けたいものです。事故物件を扱い慣れている業者の買取なら、こうしたトラブルにならずに出来るだけ高値で買取してもらう道が開けるでしょう。

告知義務を怠った不動産業者はどうなる？違反を恐れるワケ

“消費者を守るため”として、不動産の契約の前には、消費者が不利益を被るかも知れないことを伝えて承諾をとらなければいけない『告知義務』があります。違反すると不動産業者が損害賠償請求を受けることがあり、隠しておくことが不利になります。不動産契約の際の『告知義務』についてまとめていきましょう。

告知義務違反になり得るのはどんなケース？

＜人が亡くなっていることを説明しなかった＞ 自殺や他殺などがあった場合、一契約を挟んでいれば責任がないとされる判例があります。直後の入居者には破格の条件で貸し出し、入居者がいた実績を作る事で、告知義務を回避しようと言うものです。しかし、入居後にその事実を知ることになれば、揉めることが予想され、“未解決殺人事件の現場だった”など、誰もが心理的瑕疵を認めるような事例では告知義務違反に問われるケースも出てきます。 ＜建物の欠陥を説明しなかった＞ 耐震性能が基準を下回っている、シロアリの発生歴アリなど、物理的瑕疵についての説明を行っていない場合にも告知義務違反になります。重要事項説明書にして、欠陥を承諾して契約するべきです。

告知義務違反は業者に取ってもダメージ

契約後に告知義務違反を指摘され、裁判になれば、大きな時間と労力が失われます。消費者を守る観点から、入居者の不利益になると予想されることはすべて知らせる義務があります。一般的には、自然死の場合には事故物件とされないのが一般的ですが、入居後に知って、トラブルになるのもいやなので、はじめから家賃を少し値下げし、事実を伝えて納得して入居してくれる人と契約したいと考える傾向があります。 消費者保護の観点から、質問されたらきちんと回答しなければなりません。「人が亡くなったことがありますか？」と聞かれたら、家賃値下げの材料にされるとわかっていても答えなくてはならないのです。

正直な不動産屋なら意外な優良物件に出会えるかも

人が亡くなったことがある部屋だと聞かされて気にする人もいますが、事件性のない亡くなり方なら、それほど怖がることもありませんし、心理的瑕疵とまでは行かないでしょう。また、事件性のある亡くなり方だったとしても、問題なく居住出来る場合には、入居者にとって特に問題はなく、「むしろ家賃の値引きがありがたい」といったケースもあるのです。 “入居者が瑕疵と感じる要素”をオープンにして、告知義務以上に誠意のある対応をしてくれる業者なら、意外な優良物件に出会えるかもしれませんね。

ハッピープランニング株式会社が運営する事故物件買取センターでは数多くの事故物件買取実績がありますので、事故物件の売却を検討されている方はぜひお問い合わせください。