自殺物件は売却できる?スムーズに売却する方法や告知義務について解説|事故物件の買取 ハッピープランニング https://www.happyplanning.jp Fri, 16 Feb 2024 02:59:05 +0000 ja hourly 1 自殺物件は売却できる?スムーズに売却する方法や告知義務について解説 https://www.happyplanning.jp/column/2654/ Fri, 16 Feb 2024 02:57:20 +0000 https://www.happyplanning.jp/?p=2654 自殺があった物件は、事故物件とみなされます。事故物件とは、買い手の心情に影響を及ぼすと考えられる心理的瑕疵(かし)のある物件のことです。 特に家族や親族が自殺をしてしまった物件は、所有しているだけでも精神的な苦痛や抵抗感 […]

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自殺があった物件は、事故物件とみなされます。事故物件とは、買い手の心情に影響を及ぼすと考えられる心理的瑕疵(かし)のある物件のことです。

特に家族や親族が自殺をしてしまった物件は、所有しているだけでも精神的な苦痛や抵抗感があり、一刻も早く手放したいと考える方もいるでしょう。
しかし一度事故物件や訳あり物件になってしまうと、ネガティブなイメージから買い手がつきにくくなります。
不動産会社に仲介や買い取りを断られ、処分に困るケースもあるでしょう。

本記事では、自殺物件を売却する方法や、売却価格の決め方などについて詳しく解説します。

自殺の起きた事故物件は売却できる?

自殺の起きた事故物件は売却できる?マンションや一戸建てで自殺が起きると、その物件は事故物件として扱われます。
事故物件とは、建物内で殺人や自殺、特殊清掃が必要な自然死・病死・孤独死などの事案が発生した物件のことです。

事故物件には心理的瑕疵(心理的な抵抗感を生み出す欠陥)があるとされ、不動産取引に当たって買い手の心情に大きな影響を及ぼす可能性があります。
心理的瑕疵が問題となる物件は以下の通りです。

心理的瑕疵 物件の詳細
人の死に関わるもの 殺人、自殺、自然死・病死・孤独死などがあった物件
嫌悪施設に関わるもの 近隣の病院、火葬場、ゴミ屋敷、新聞販売所など

※参考:公益社団法人全日本不動産協会.「不動産取引における心理的瑕疵について」P3.https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001405335.pdf,(参照2023-12-26).

そのため不動産取引を行う宅地建物取引業者は、不動産の買い手に対して、事故物件かどうかを告知する宅地建物取引業法上の義務(=告知義務)があります。
万が一、事故物件であることを隠して不動産を販売した場合、民法上の契約不適合責任を問われる可能性があります。

なお、自殺のあった事故物件を売却するのが難しいといわれる主な理由は、告知義務によるものです。
建物内で自殺が起きると、相手に事故物件であることを伝えた上で売却しなければならないため、買い手がつかなかったり売却価格の引き下げが必要になったりする可能性があります。

自殺物件の売却に当たって、まずは事故物件に該当する範囲を把握しておきましょう。

事故物件に該当する範囲とは?

事故物件の定義や範囲に関して、これまで政府は明確な方針を示していませんでした。
心理的瑕疵が生じるかどうかは、買い手の心情によるところもあり、人によって受け止め方はさまざまです。
事故物件かどうかの判断基準となるガイドラインがないと、人の死が発生した物件が全て事故物件として取り扱われるという懸念もあり、売り手にとって不利になる可能性があります。

そこで国土交通省は、2021年10月8日に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定し、事故物件かどうかの判断基準や、宅地建物取引業者が告知義務を負う範囲について定めました。ガイドラインでは、事故物件の告知義務に関して以下のように記載されています。

【原則】
宅地建物取引業者は、人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、これを告げなければならない。(※)

※出典:国土交通省.「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」P3.https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001427709.pdf,(参照2023-12-26).

事故物件かどうかは、建物内で起きた人の死に関する事案が不動産取引に重要な影響を及ぼすかどうかによって判断しなければなりません。
そのため同じ人の死に関する事案でも、家族による看取りが行われた自然死や、日常生活における不慮の死(転倒事故や誤嚥など)の場合は取引に重要な影響があるとはいえず、国土交通省のガイドラインでも告知義務がないとされています(※)。

※参考:国土交通省.「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」P3.https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001427709.pdf,(参照2023-12-26).

一方で、殺人や自殺などの深刻な事案が起きた場合、原則として買い手への告知が必要です。
特に居住用物件の場合、建物に住む人にとっての心理的な抵抗感が大きく、事件について知る近隣住民に噂されてしまう恐れもゼロではありません。
そのため過去の裁判例でも、殺人や自殺が起きた事故物件については心理的瑕疵が認められています。

例えば、取引の約5か月前に首吊り自殺があったことを買い手に伝えずに売却した中古物件の事例では、物件に欠陥があっても売り手の責任を問わない契約になっていたにもかかわらず、裁判所は心理的瑕疵があったとして買い手の損害賠償請求を認めました(※)。

※参考:一般財団法人 不動産適正取引推進機構(RETIO).「心理的瑕疵に関する裁判例について」P2.https://www.retio.or.jp/attach/archive/82-118.pdf,(参照2023-12-26).

ただし自殺があった時期や場所も、事故物件かどうかの判断に影響します。
国土交通省のガイドラインでは、以下の3つのケースに該当する場合、物件の売り手や貸し手に「心理的瑕疵の有無を告げなくてよい」としています。

不動産取引の種類 告知しなくてもよい場合
①賃貸借・売買取引 取引の対象不動産で発生した自然死や、日常生活の中での不慮の死(転倒事故、誤嚥など)の場合
②賃貸借取引 取引の対象不動産や、日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分において、①以外の死や特殊清掃が必要な①の死が発生し、事案発生(特殊清掃が行われた場合は発覚)からおおむね3年間が経過した場合
③賃貸借・売買取引 取引の対象不動産の隣接住戸や、日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分において、①以外の死や特殊清掃が必要な①の死が発生した場合

 

※出典:国土交通省.「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」P3.https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001427709.pdf,(参照2023-12-26).

例えば、自殺物件の賃貸契約を結ぶ場合、もし自殺や殺人などがあった場合でも事案発生から3年間が経過した場合は借り手に告知する必要はありません。
一方、売買契約の場合は異なります。
過去の裁判例を見ると、自殺発生から6年経過した後の売買取引で心理的瑕疵が認められた例もあります(※)。

※参考:一般財団法人不動産適正取引推進機構(RETIO).「心理的瑕疵に関する裁判例について」P2.https://www.retio.or.jp/attach/archive/82-118.pdf,(参照2023-12-26).

また自殺が起きたのが建物内ではなく、隣接する住戸や使用頻度の少ない集合住宅の共用部分で起きた場合も、ガイドライン上は事故物件には当たりません。

原則として、自殺や殺人があった物件は事故物件とみなされ、売り手に対して告知する義務が発生します。
ただし不動産取引の種類や、事案が発生した時期、場所などによっては例外もあることを把握しておきましょう。

事故物件は契約不適合責任の対象

事故物件であることを隠して不動産を売却した場合、どのようなリスクがあるのでしょうか。

民法では、不動産などの目的物(取引の対象)に欠陥がある状態を瑕疵(かし)と呼びます。
もし瑕疵の存在を伝えずに目的物を販売した場合、売り手は契約不適合責任(2020年までは瑕疵担保責任)を負い、買い手は損害賠償を起こしたり、契約を一方的に解除したりすることができます。

特に事業用(賃貸用)の不動産の場合、買い手から多額の損害賠償を請求されることも珍しくありません。
例えば、不動産を1億7,000万円で売却した事例では、取引の2年1カ月前に飛び降り自殺があった事実を買い手に伝えなかったため、裁判で2,500万円の損害賠償請求が認められています(※)。

※参考:一般財団法人不動産適正取引推進機構(RETIO).「心理的瑕疵に関する裁判例について」P4.https://www.retio.or.jp/attach/archive/82-118.pdf,(参照2023-12-26).

建物内で自殺が起きた場合、その事実を隠して売却することは原則としてできません。売り手とのトラブルを防止するためにも、事故物件であることを事前に伝えるようにしましょう。
もし所有する不動産が事故物件になってしまっても、スムーズに売却する方法はあります。

自殺物件を売却する方法

自殺物件を売却する方法

ここからは、一般的に買い手がつきにくいといわれる自殺物件を売却する方法についてご紹介します。

  • 一般の不動産会社に仲介を依頼する
  • 一般の不動産会社に買い取りを依頼する
  • 物件を取り壊して更地にしてから売却する
  • 事故物件・訳あり物件の専門家に買い取りを依頼する

一般の不動産会社に仲介を依頼する

自殺物件を売却する1つ目の方法は、不動産会社に仲介を依頼することです。
仲介を依頼すれば不動産会社が間に入って、条件に合った購入希望者を探してくれます。
一定の仲介手数料がかかるものの、他の売却方法に比べると売却価格が高くなりやすいのが仲介による売却のメリットです。

ただし自殺物件は心理的な抵抗感が強く、購入希望者がなかなか見つからないこともあります。買い手探しに半年から1年以上かかるケースも珍しくありません。自殺物件の販売にある程度時間がかかってもよい場合は、不動産会社の仲介を利用しましょう。

一般の不動産会社に買い取りを依頼する

2つ目の売却方法は、不動産会社に買い取りを依頼する方法です。
買い取りでは、不動産会社に直接物件を買い取ってもらいます。買い手探しに時間がかからないため、自殺物件をなるべく早く処分したい場合に向いています。

短期間で売却できるメリットはあるものの、仲介を依頼する場合と比べて、買取価格は安くなりやすいのがデメリットです。
また自殺物件は遺品整理や特殊清掃の手間がかかるため、不動産会社によってはそもそも買い取りを断られてしまう可能性もあります。

自殺物件の買い取りを依頼する場合は、事故物件に対応可能な不動産会社かどうか事前に確認するのがおすすめです。

建物を取り壊して更地にしてから売却する

3つ目の売却方法は自殺のあった建物をいったん取り壊し、更地にしてから売却する方法です。
自殺のあった建物を取り壊すことで、物件をそのまま売却するよりも売却価格への影響が小さくなります。

また自殺物件へのネガティブなイメージが減るため、買い手がつきやすくなる効果も期待できます。
更地にした後はさまざまな方法で土地を活用でき、例えば月極駐車場やコインパーキングとして運用することも可能です。
特に築年数が経過した建物の場合は、自殺物件かどうか関係なく建物そのものの資産価値が低いため、いったん更地にすることも検討しましょう。

ただし建物の取り壊しには、高額な費用がかかります。また土地が住宅用地でなくなるケースもあるため、固定資産税の特例が受けられないので税負担が大きくなる点にも注意しましょう。

事故物件・訳あり物件専門の不動産会社に買い取りを依頼する

一般の不動産会社の場合、事故物件の状態によって仲介や買い取りを断られてしまうこともあります。
そこでおすすめなのが、事故物件や訳あり物件専門の不動産会社に買い取りを依頼する方法です。

例えば、弊社ハッピープランニング株式会社では、孤独死や病死、殺人、自殺などがあった事故物件の買い取りを専門的に行っています。

事故物件専門の不動産会社として、自殺物件などの買い取りに長年力を入れているため一般の不動産会社よりも高額で買い取りを行えるケースもあります。
また遺品や不用品が残っていても遺品整理や不用品の処分などの対応も行っているため、遺族の方が事故物件を片付ける手間もかかりません。

一般の不動産会社に買い取りを断られてしまった、なるべく手間を減らしたい、高額に売却したいという場合は、事故物件・訳あり物件専門の不動産会社に依頼しましょう。

自殺物件を売却するときの価格の決め方

自殺物件を売却する場合、売却価格が相場よりも安くなってしまうことがあります。
例えば、自殺が起きてしまった中古マンションの場合、売却価格を相場から30%程度減額することが一般的です。また遺体の発見までに日数を要し、特殊清掃が必要になった場合は、50%程度の減額が必要になるケースもあります(※)。

※参考:公益社団法人全日本不動産協会.「不動産取引における心理的瑕疵について」P8.https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001405335.pdf,(参照2023-12-26).

また自殺物件の持ち家を貸し出す場合は、賃料を相場から30%程度減額することを検討しましょう。
借り手によっては、心理的瑕疵の有無をそれほど気にしない方もいます。心理的瑕疵の影響を取引価格に反映させ、周辺の物件よりも安くすることで買い手や借り手がつきやすくなります。

特に一般の不動産会社に依頼する場合、自殺物件の買い手が見つかりにくいため相場よりもかなり売却価格を下げなければならないことも多いです。
自殺物件を少しでも高く売りたい場合は、事故物件や訳あり物件専門の不動産会社に買い取りを依頼しましょう。

自殺物件をスムーズに売却する方法や告知義務について知ろう

建物内で自殺があると、その物件は事故物件になってしまいます。事故物件の場合、買い手への告知義務があるため心理的な抵抗感から購入されにくいでしょう。

また自殺物件は、売却価格も安くなる傾向にあります。
例えば、自殺のあった中古マンションを売却する場合、売却価格が相場から30~50%ほど低くなることが一般的です。
このように自殺物件はさまざまなリスクを抱えています。
一般的な不動産会社の場合、そもそも自殺物件の買い取りを拒否される場合もあるでしょう。

自殺物件を少しでも高く売却したい方や、できるだけ早く処分したい方は、事故物件買取センターハッピープランニングにお任せください。
事故物件や訳あり物件専門の不動産会社であるため、家なら、一般的な不動産会社では買い取れない自殺物件であっても対応可能です。

また弊社では、室内がそのままの状態でも買い取りを行っています。大量の遺品や不用品が残っている場合や、遺体の発見までに日数を要してしまった場合、遺品整理や特殊清掃も可能です。

自殺物件の処分にお困りなら、買い取りから特殊清掃まで対応可能なハッピープランニングにご相談ください。

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事故物件の売買のポイントは? 売却手続きの流れや高く売るコツについて解説 https://www.happyplanning.jp/column/2640/ Fri, 16 Feb 2024 00:59:46 +0000 https://www.happyplanning.jp/?p=2640 事故物件や訳あり物件は、買い手に敬遠されてしまいなかなか売れないことも多いです。事故物件は心理的瑕疵(かし)の影響によって、一般的な物件と比べて売却価格が大きく下がってしまう可能性があります。また不動産会社に売却や買い取 […]

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事故物件や訳あり物件は、買い手に敬遠されてしまいなかなか売れないことも多いです。事故物件は心理的瑕疵(かし)の影響によって、一般的な物件と比べて売却価格が大きく下がってしまう可能性があります。また不動産会社に売却や買い取りを断られてしまうこともあるでしょう。

本記事では事故物件の売買のポイント、売却する流れ、少しでも高く売るコツなどについて解説します。事故物件の処分にお困りの方はぜひ参考にしてみてください。

国土交通省による事故物件の定義とは?

過去に住人や入居者が亡くなったからといって、全ての物件が事故物件に当たるわけではありません。
国土交通省によると、事故物件は「過去に人の死が生じた物件のうち、その事案が取引の相手方に重要な影響を及ぼすと考えられるもの」を指します(※)。

一般的には、殺人事件や自殺、孤独死(特に特殊清掃が必要なもの)などの事案が発生した物件が事故物件と呼ばれます。
自宅で家族や親族にみとられて亡くなった病死・自然死や、事故などが原因の死が発生した物件は、事故物件に当たらないとされることがほとんどです。

※参考:国土交通省.「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」.https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001427709.pdf,(参照 2023-12-26).

不動産の売買において、取引に心理的な影響を及ぼす可能性がある事柄を心理的瑕疵(かし)と呼びます。
心理的瑕疵には、主に人の死に関わるものと嫌悪施設(嫌悪感を催す施設)に関わるものの2種類があります(※)。

心理的瑕疵になるもの 詳細例
人の死に関わるもの 殺人、自殺、自然死・病死・孤独死などの事案が発生した物件に当てはまる場合
嫌悪施設に関わるもの 近隣に病院、火葬場、ごみ屋敷、新聞販売所などがある場合

※参考:公益社団法人全日本不動産協会.「不動産取引における心理的瑕疵について」P3.https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001405335.pdf,(2020-02-05).

特に人の死に関わる心理的瑕疵は、物件の売買に重大な影響を及ぼす可能性があることから、買い手への細やかな配慮が欠かせません。
基本的に事故物件を売却する場合は、心理的瑕疵の有無に関して買い手に対して情報提供(=告知)を行う必要があります。この義務のことを、告知義務と呼びます。

事故物件における告知義務

前述した通り、事故物件を売りたい場合、心理的瑕疵がある物件である旨を購入希望者に告知する義務があります。
居住用物件において、取引の判断に重大な影響を及ぼすと考えられる事柄が存在する場合、売り手や宅地建物取引業者は購入希望者に対して必要な情報を提供しなければなりません。

以前は事故物件における告知義務の基準が明確でなく、業界全体のガイドラインも存在していませんでした。
しかし2021年10月8日に国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定し、現在では告知義務の判断基準がより分かりやすくなっています(※)。

ここからは国土交通省のガイドラインに基づいて、事故物件の告知義務の基礎知識や、告知義務が発生しない事例について詳しく解説します。

※参考:国土交通省.「「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました」.https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_00029.html,(参照 2024-01-12).

事故物件の売買取引における告知義務とは?

物件の売り手や宅地建物取引業者(不動産取引を行う事業者)は、心理的瑕疵・物理的瑕疵・法律的瑕疵などのある物件を売却する際に、購入希望者へその旨を告知しなければなりません。

瑕疵の種類 定義
心理的瑕疵 買い手の心情に影響し、取引に対する心理的な抵抗感をもたらす事案
物理的瑕疵 居住用物件そのものに欠陥があり、取引の判断に重大な影響を及ぼす事案
法律的瑕疵 土地や建物に法令上の制限が課せられ、取引後の利用に大きく影響すると考えられる事案

もし物件に上記に挙げたような瑕疵があるのにもかかわらず、その旨を買い手に黙って販売した場合、民事上の責任を問われ、損害賠償を請求される可能性があります。

国土交通省がガイドラインを策定するまでは居住用物件で発生した事案の程度に応じて、買い手に告知を行うかどうかは宅地建物取引業者の判断に委ねられてきました。
例えば、住人が死後2~3日程度で発見された事例や、特殊清掃が必要な状態で発見された事例など個々の対応事例は存在しましたが、業界全体の一般的な基準は取りまとめられていませんでした。(※)

※参考:公益社団法人 全日本不動産協会.「不動産取引における心理的瑕疵について」P4.https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001405335.pdf,(2020-02-05).

2021年10月から国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定し、事故物件の告知義務について以下の基準が設けられています(※)。

 

【原則】
”宅地建物取引業者は、人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、これを告げなければならない。”

※出典:国土交通省.「宅地建物取引

業者による人の死の告知に関するガイドライン」.https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001427709.pdf,(参照 2023-12-26).

心理的瑕疵のある物件については、どの程度心理的な抵抗感をもたらすかは買い手の受け止め方や物件の状況によってもさまざまです。基本的には何かしらの買い手に影響を及ぼす場合には、事前に伝えておいた方がよいでしょう。

ただし居住用物件で人の死に関する事案が生じたからといって、必ず告知義務が発生するわけではありません。国土交通省のガイドラインでは、告知義務が発生しない事例についても定められています。

人が亡くなっている物件で買い手に告知しなくてもよい例

「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、人が亡くなっている物件であっても買い手に告知しなくてもよいケースは以下の通りです(※)。

  1.  【賃貸・売却物件】居住用物件で発生した自然死や、日常生活の中で発生した不慮の死(転倒事故、誤嚥など)に該当する場合
  2.  【賃貸物件】居住用物件で、日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分において、1以外の死や、特殊清掃などが行われた1の死が発生した時点(特殊清掃などが行われた事案の場合は発覚した時点)からおおむね3年間が経過した場合
  3.  【賃貸・売買物件】居住用物件の隣接住戸または日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分において、1以外の死や、特殊清掃などが行われた1の死が発生した場合

※出典:国土交通省.「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」.https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001427709.pdf,(2023-12-26).

重要なポイントは事案発覚からの経過期間によって、告知義務が発生しない場合があるという点です。
これまでは、住人が自然死・不慮の事故以外で死亡した場合や、特殊清掃が必要な状態で発見された場合、いつまで告知義務が継続するのかが明確ではありませんでした。

国土交通省のガイドラインでは、事案発生(特殊清掃の場合は事案の発覚時点)から3年間が経過した場合、賃貸物件においては告知義務が発生しないという考え方が示されています。

また事案が発生した場所についての基準も明確化されました。事案が発生した場所が、居住用物件または集合住宅の共用部分なのか、それ以外の部分(隣接住戸など)なのかで、告知義務の有無は大きく変わってきます。

例外的に告知義務が発生する場合もある

前述した3つのケースに当てはまっていても、例外的に告知義務が発生する場合があります。
例えば、事件性が高く、社会的に大きな話題を呼んだ事案が発生した事故物件や、買い手から心理的瑕疵の有無について質問を受けた場合です(※)。

具体的には以下の通りです。

  •  前述の2・3に当てはまるケースでも、事件性や周知性、社会に与えた影響が大きいと考えられる事案は告知義務が発生する
  •  取引の判断に及ぼす影響が大きく、買い手が把握しておくべき特段の事情がある場合は告知義務が発生する
  •  人の死の原因や経過した期間にかかわらず、買い手から心理的瑕疵について問われた場合は告知義務が発生する

※参考:国土交通省.「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」P4.https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001427709.pdf,(2023-12-26).

心理的瑕疵について購入希望者や買い手に告知する場合は、事案が発生した時期(特殊清掃などが行われた場合は発覚した時期)、場所、死因、特殊清掃の有無の4点を伝えてください。

事故物件の告知義務はいつまで続く?

事故物件の告知義務は、いつまで続くのでしょうか。
告知義務の継続期間は、事案の程度や社会的な周知性、物件の立地条件などによって評価が変わるため、国土交通省のガイドラインでも明確な結論が出ていません。

過去の裁判例ではどうでしょうか。売り手が心理的瑕疵について告知せず、売却後に損害賠償請求を受けた裁判例を見ると、告知義務が継続していたと考えられる期間は、4カ月から約50年とさまざまです(※)。

【心理的瑕疵が認められた事例】

事案が発生して
からの期間
裁判例
約4カ月 死亡した元所有者が腐乱遺体で発見されたマンションの競落による買受
約5カ月 建物内で首吊り自殺があった中古住宅の売買
約3年7カ月 失火による死亡事故があったアパートの跡地の売買
約6年 ベランダで首吊り自殺があったマンションの売買
約6年11カ月 物置内で農薬自殺をはかり、その4日後病院で亡くなった事件のあった、農山村地帯の住宅の売買
約8年7カ月 建物内で殺人事件があり、その後更地となった土地の売買
約8年9カ月 室内で他殺が疑われる2名の死亡事件などがあったファミリーマンションの売買
約50年 建物で凄惨な殺人事件があり、その後更地となった土地の売買

※参考:一般財団法人不動産適正取引推進機構(RETIO).「心理的瑕疵に関する裁判例について」.https://www.retio.or.jp/attach/archive/82-118.pdf,(2023-12-26).

告知義務の継続期間は、事故物件によって個別に判断する必要があります。
上記の例のように事案発生から約50年間経過している場合でも、殺人など残虐性の高い事件が起きた場合は、告知義務があったと見なされる可能性があるからです。

告知義務の継続期間が気になる場合は、事故物件を売却する際に不動産会社へ相談し、現地調査や法的な調査を依頼してください。

告知義務を無視すると損害賠償請求が行われるケースも/h3>

もし告知義務を無視すると、買い手から損害賠償の請求や、売買契約の解除を求められる可能性があります。
例えば、約2年1カ月前に飛び降り自殺があったにもかかわらず、購入時の説明で買い手に告知しなかった賃貸用物件の事例では、裁判で2,500万円の損害賠償請求が認められました(※)。

※参考:一般財団法人不動産適正取引推進機構(RETIO).「心理的瑕疵に関する裁判例について」.https://www.retio.or.jp/attach/archive/82-118.pdf,(2023-12-26).

事故物件の売却を検討している方は買い手とのトラブルを防ぐため、国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」の内容を確認しながら、発生した事案について告知するかどうか慎重に考えることが大切です。

ただし、国土交通省のガイドラインは法的な拘束力を持っていません。
ガイドラインに基づいて対応を行ったとしても、買い手の受け止め方によっては民事上の責任が発生する可能性があります。事故物件を売却する不動産会社などと相談しながら、具体的に判断することが大切です。

事故物件の価格への影響事例

事故物件の価格への影響事例事故物件を売却するときの悩みの一つが、買い手がなかなか見つからないという問題です。
心理的瑕疵のある物件は、買い手によって心理的な抵抗感が大きく、告知すると売買契約を断られてしまうケースもあります。

また事故物件を売却する場合、心理的瑕疵の影響が取引価格に反映される場合がほとんどです。
事故物件の立地や住環境、築年数などにもよりますが、30~50%程度の減額が必要なケースが多いとされています(※)。

※参考:公益社団法人全日本不動産協会.「不動産取引における心理的瑕疵について」.https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001405335.pdf,(2020-02-05).

なかなか買い手がつかない物件でも、取引価格を減額すれば成約につながるかもしれません。
ここからは、事故物件の相場や心理的瑕疵の価格への影響について事例を基に詳しく解説します。

賃貸借における価格への影響

心理的瑕疵の影響は、発生した事案の程度や種類によっても変わってきます。まずは過去の取引事例に基づいて、事故物件を貸し出す場合(=賃貸借)の価格への影響を見てみましょう(※)。

発生した心理的瑕疵の種類 賃料への影響
殺人
  • 一次賃貸人(事案発生直後の賃貸人)に対しては50%程度減額する
  • 二次賃借人(一次賃貸人の次に入居した賃貸人)に対して、5年程度は賃料を30%程度減額する
自殺  30%程度減額する
孤独死  発見までに日数を要した場合(特殊清掃などが必要になった場合)は、10%程度減額する

 

※参考:公益社団法人全日本不動産協会.「不動産取引における心理的瑕疵について」.https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001405335.pdf,(2020-02-05).

価格への影響が大きくなりやすいのは、賃貸物件で殺人が発生したケースです。一次賃貸人に対しては賃料の50%、一次賃貸人の次に入居する二次賃借人に対しては賃料の30%を5年程度減額することが望ましいとされています。自殺や孤独死などが発生した物件についても、一定額減額するケースが多いです。

売買における価格への影響

事故物件の売買における価格への影響はどうでしょうか。例えば、事故物件となった中古マンションの場合、心理的瑕疵の有無は以下のように価格へ影響末うケースがあります(※)。

【中古マンションの売買】

発生した
心理的瑕疵の種類
価格への影響
殺人  事件・事故の態様や発見時の状態にもよるが、50%程度減額する
自殺   30%程度減額し、発見までに日数を要した場合は50%程度の減額をする
自然死  発見されるまでに日数を要した場合、10%程度減額する

※参考:公益社団法人全日本不動産協会.「不動産取引における心理的瑕疵について」.https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001405335.pdf,(2020-02-05).

上記価格についてはあくまでも一例です。事故物件の状態や発生概要によって減額の割合は変わります。事故物件を売却するときは、現場の状態をしっかりと調査し、取引価格に反映させることが大切です。

事故物件を売却する方法

事故物件を売却するには、いくつかの方法があります。

  •  一般の不動産会社に仲介を依頼する
  •  一般の不動産会社に買い取りを依頼する
  •  事故物件・訳あり物件専門の不動産会社に買い取りを依頼する

事故物件の場合、不動産会社によっては仲介・買い取りを断られる場合もあります。事故物件の売却に困ったら、専門の不動産会社に相談するのがおすすめです。ここからはいくつかの方法をピックアップして、詳細を解説します。

不動産会社に仲介を依頼する

一般の不動産会社に仲介を依頼し、事故物件を市場で売却する方法があります。
仲介とは、不動産会社が売り手と買い手の間に入って、物件の売買をサポートする仕組みのことです。

不動産会社に仲介を依頼すれば、自分で買い手を探すよりは事故物件の買い手が見つかりやすくなる可能性があります。
ただし、事故物件を清掃してキレイにする手間がかかるため、不動産会社によっては仲介を断られるかもしれません。

また事故物件を市場で売却するため、市場価格の影響を大きく受けるのもデメリットです。

不動産会社に買い取りを依頼する

不動産会社に事故物件の買い取りを依頼する方法もあります。
買い取りとは、仲介と違って、不動産会社と売買契約を結び、物件を直接買い取ってもらう仕組みを指します。

買い取りを依頼するメリットは、売却までのスピードが比較的早いことです。
事故物件に対応可能な不動産会社が見つかれば、処理に困る事故物件をすばやく処分することができます。
そのため事故物件に対する精神的な負担が大きく、なるべく早く手放したいと考えている方におすすめです。

不動産会社に物件を直接販売するため、仲介手数料がかからないのも大きなメリットです。
ただし売却価格は仲介よりも低くなる傾向にあります。
また、事故物件の買い取りを拒否する不動産会社も珍しくなく、買い取りを依頼する段階でつまずいてしまう可能性もあることを認識しておきましょう。

事故物件・訳あり物件の専門家に買い取りを依頼する

事故物件をなるべく早く処分するなら、事故物件・訳あり物件専門の不動産会社に買い取りを依頼するのがおすすめです。
専門の不動産会社なら、一般的な不動産会社では買い取りが難しい事故物件でも、スムーズに買い取ってもらえる可能性があります。
さまざまな心理的瑕疵に対応している不動産会社もあるため、殺人事件や火事など悲惨な事故物件やごみ屋敷や劣化が激しい建物など訳あり物件であっても依頼できるケースもあります。

また一般的な不動産会社では難しい、遺品整理や特殊清掃も依頼できる場合があるのも事故物件専門の不動産会社の強みです。
事故物件をそのままの状態で売却できるため、売買取引に伴う手間や心理的な負担がかかりません。
事故物件の処分に困ったら、ワンストップで対応可能な事故物件専門の不動産会社に買い取りを依頼しましょう。

事故物件や訳あり物件を売却する流れ

事故物件や訳あり物件を売却する場合、どのように手続きを進めればよいのでしょうか。
ここからは、事故物件・訳あり物件専門の不動産会社である弊社ハッピープランニング株式会社を例に挙げて、事故物件や訳あり物件を売却するまでの流れを以下の手順別にご紹介します。

  • まずは電話やWebフォームで無料相談する
  •  事故物件の現地調査や法的な調査が行われる
  •  買取金額に納得した場合は売買契約を締結する
  •  買取完了後、不動産の引き渡しをする

まずは電話やWebフォームで無料相談する

まずは電話か、Webフォームにて事故物件や訳あり物件を売却したい旨を相談しましょう。
相談には料金が一切かかりません。
ハッピープランニングでは事故物件の専門家である大熊がすべてのお客様にご対応いたします。

事案発生後、室内の状態がそのままになっている、臭いや染みなどが残ったりしているなど、さまざまなお悩みを相談することが可能です。
相談の際はプライバシーが保護されるため、事故物件に関する情報が外部に漏れることはありません。

事故物件の現地調査や法的な調査が行われる

相談内容に基づいて、現地調査を実施し事故物件の査定を行います。
また心理的瑕疵の告知義務が発生するかどうかなど、法的な調査も実施します。
弊社の場合は、査定は無料のためお気軽にお問い合わせください。

買取金額に納得した場合は売買契約を締結する

査定が完了したら、買取金額が提示されます。
ハッピープランニングのホームページでは、過去の買取実績の一覧を掲載しています。
事故物件の状態や実際の買取金額も掲載されているため、ぜひ参考にしてください。
買取金額に納得できた場合は、日程を調整して売買契約を結ぶ流れになります。

買取完了後、不動産の引き渡しをする

売買契約を締結し、買取金額の支払いや事故物件の引き渡しが終わったら、取引は完了です。
仲介による売却とは違い、ハッピープランニングが直接物件を買い取るため、売り手が売却後に責任を負うことはありません。
ただし売却の際に分かっていることを不動産会社へ告げないのは告知義務違反となるので、事前に必ず伝えるようにしてください。

事故物件を少しでも高く売るコツ

事故物件を少しでも高く売るには前述した通り事故物件になってしまうと、売買価格に大きな影響が生じます。事故物件の売却に当たって、売却前の清掃や相続に関する手続きなどの費用を回収するため、少しでも高く売りたい方も多いでしょう。

ここからは、事故物件を少しでも高く売るコツを3つご紹介します。具体的には以下の通りです。

  • 遺品整理や特殊清掃を実施する
  • 修繕やリフォームを実施する
  • 期間を空けてから売却する

遺品整理や特殊清掃を実施する

事故物件を高く売る1つ目のポイントは、遺品整理や特殊清掃を実施することです。
あらかじめ遺品を片付け、建物をキレイな状態にしておくことで事故物件であっても買い手がつく可能性が高まります。

特に注意したいのが、孤独死が発生した場合です。孤独死は早期に発見するのが難しく、発見した時点で死後かなりの時間が経過しているケースも珍しくありません。

長期間孤独死が発見されなかった物件は、通常のハウスクリーニングでは対応できない臭いや汚れ、染みなどが建物に定着します。また害虫の駆除や、感染予防対策などが必要になるケースもあります。

もし孤独死で臭いや染みなどが残っている場合は、専門業者に特殊清掃を依頼してください。事故物件専門の不動産会社であれば、事故物件の買い取りとセットで、遺品整理や特殊清掃も依頼することも可能です。

修繕やリフォームを実施する

事故物件を高く売る2つ目のポイントは、事故物件の修繕やリフォームを実施することです。
リフォームによって建物の美観を改善すれば、資産価値が向上し、買取価格が高くなる可能性があります。

特に孤独死が発生した場合は、前述した通り掃除をしても室内に汚れや悪臭が残存する可能性があるため、そのまま査定を依頼すると買取価格が下がってしまいます。
一般的な不動産会社の場合、そもそも孤独死が発生した物件の買い取りは断られるケースも多いです。

室内の状況に応じて、汚れや悪臭のある場所を部分的にリフォームするか、必要な場合はフルリノベーション(構造部分以外のリノベーション)も含めて対応を検討しましょう。

また築年数が古く、建物に物理的瑕疵(シロアリ、雨漏り、地盤沈下など)がある場合も、そのままでは売却できません。修繕やリフォームを行って、建物自体の欠陥を解消する必要があります。

修繕やリフォームにはお金がかかるため、物件の売却想定価格を考慮し、無理のない範囲で実施することが大切です。

期間を空けてから売却する

事故物件を高く売る3つ目のポイントは、事案が発生した直後に売却するのではなく、ある程度期間を空けてから売却することです。
事案発生後に数年スパンで期間を置くことで、事件や事故の印象が風化したり、心理的瑕疵が和らげられたりする可能性があります。

また事故物件が発生した直後に売却をすると、近しい関係の方が亡くなったことで心理的に辛かったりショックを受けたりして、不動産会社から提示された価格が適正なものなのか正しい判断ができなくなってしまう可能性もゼロではありません。
ある程度気持ちが落ち着いてから、売却する方法も選択肢の一つです。

どの程度、期間を空けるのがよいかは、物件の状態や状況、売り手の心境などによっても異なるので、適したタイミングを見極めましょう。

事故物件は買い手にとって心理的な抵抗感が強く、売却が難しい、売却価格が低くなりやすいという課題があります。
事故物件をなるべく高く売りたいという場合は上記でご紹介したコツを押さえる他、事故物件や訳あり物件の買取実績が豊富な専門の不動産会社に相談してみましょう。
一般的な不動産会社よりも高く査定してもらえる可能性があります。

事故物件を更地にすると高く売れる?

事故物件が戸建ての場合、更地にしてから売ろうと考える方もいるかもしれません。
実際に、事件・事故が発生した建物を取り壊してから売却すると、建物が残っている場合と比較して、価格の減額率が小さいといわれています(※)。

※参考:公益社団法人全日本不動産協会.「不動産取引における心理的瑕疵について」.https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001405335.pdf,(2020-02-05).

事故物件を更地にしてから売るメリットは、事故物件に対するネガティブなイメージを払拭できる点です。
特に建物内で事案が発生した場合は、現場となった建物を取り壊すことにより、心理的瑕疵の程度を和らげられる可能性があります。
建物を取り壊しても、駐車場やコインパーキングなどとして土地を運用し、賃料による利益を得ることが可能です。

しかし、事故物件を更地にしてから売る方法には、メリットだけでなくデメリットもあることを認識しておきましょう。
事故物件の解体や取り壊しには費用がかかります。
また更地にした場合、住宅用地の特例が適用されなくなるため、固定資産税や都市計画税が高くなるのもデメリットです。

固定資産税は土地に住宅を建てることによって、一般住宅用地の場合は固定資産税評価額の3分の1、小規模住宅用地(200平方メートル以下の住宅用地のこと)の場合は固定資産税評価額の6分の1に税負担が軽減される特例があります(※)。

固定資産税や都市計画税の金額は毎年1月1日の時点で決まります。
事故物件を更地にしてそのままにしていると、固定資産税や都市計画税の納税額が増える可能性があることを把握しておきましょう。

※参考:国土交通省省.「土地税制」.https://www.mlit.go.jp/tochimizushigen/land/zei_gaiyou_hoyuu.html,(参照 2023-12-26).

 

事故物件の売却を検討している場合は事故物件・訳あり物件専門の不動産会社に相談しましょう

事故物件の売買にはさまざまな課題がつきものです。基本的には、買い手に対して心理的瑕疵の告知を行わなければなりません。
買い手の受け止め方によっては、心理的な抵抗感を覚えて取引をやめてしまい、成約に結びつかないケースもあるでしょう。

また事故物件は、心理的瑕疵の影響が取引価格に反映されるため、通常の物件に比べて高く売りにくいのも問題です。
例えば、事故物件を売却する場合、心理的瑕疵の程度によって、30~50%程度の減額が必要になるケースがあります。

しかし事故物件はまったく売れないわけではありません。
取引価格の減額や特殊清掃、修繕・リフォームなどの実施、期間を空けてから売却を試みるなどの工夫によって、買い手が見つかる可能性は高くなるでしょう。

また事故物件・訳あり物件専門の不動産会社に買い取りを依頼するのもおすすめです。「事故物件だからという理由で不動産会社に買い取りを断られた」「精神的な苦痛が大きく、事故物件をなるべく早く手放したい」といったお悩みを抱えている方は、事故物件の相談実績が3,000件を超えるハッピープランニングにご相談ください。

ハッピープランニングなら、事故物件をそのままの状態で買い取ることが可能です。必要な場合は、遺品整理や不用品処分、特殊清掃なども含めて依頼できます。無料相談や買取査定も行っているので、まずは電話やWebフォームからお気軽にお問い合わせください。

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2023.9.27O.A.「それって!?実際どうなの課」に出演します https://www.happyplanning.jp/news/2526/ Tue, 26 Sep 2023 03:00:09 +0000 https://www.happyplanning.jp/?p=2526 狩野英孝さん、大島てるさんと訳アリ物件を調査してきました。 今回ご紹介させていただく物件も弊社が所有している物件なので、番組を見て気になった方は、お気軽にお問い合わせください。   今回の2件とも、どちらもリフ […]

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訳あり物件

狩野英孝さん、大島てるさんと訳アリ物件を調査してきました。

今回ご紹介させていただく物件も弊社が所有している物件なので、番組を見て気になった方は、お気軽にお問い合わせください。

 

今回の2件とも、どちらもリフォームして、生まれ変わった状態で販売致します。

「人が亡くなった物件」というと、嫌悪感を抱かれる方もいらっしゃいますが、弊社ではその気持ちを上回るぐらい気に入っていただけるよう、リフォームにも力をいれております。

もちろん最初から告知物件を選ばない選択肢もありますが、完成したら、先入観を捨てて、ぜひ一度ご覧になっていただきたいなと思っています。

 

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夏季休暇のお知らせ https://www.happyplanning.jp/news/2481/ Mon, 07 Aug 2023 01:32:31 +0000 https://www.happyplanning.jp/?p=2481   8月9日(水)~8月16日(水)まで 夏季休暇とさせていただきます。 期間中は何かとご不便をおかけしますが、 何卒ご了承のほどよろしくお願い申し上げます。 また、メールでのお問い合わせは24時間受付可能です […]

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8月9日(水)~8月16日(水)まで
夏季休暇とさせていただきます。
期間中は何かとご不便をおかけしますが、
何卒ご了承のほどよろしくお願い申し上げます。

また、メールでのお問い合わせは24時間受付可能です。
8月17日(木)から順次ご対応させていただきます。

今後とも変わらぬお引き立ての程、よろしくお願い申し上げます。

 

ハッピープランニング株式会社

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2023.7.26O.A.「それって!?実際どうなの課」に出演します https://www.happyplanning.jp/news/2474/ Mon, 24 Jul 2023 03:00:25 +0000 https://www.happyplanning.jp/?p=2474 久しぶりに狩野英孝さん、大島てるさんと訳アリ物件を調査してきました。 今回ご紹介させていただく物件も弊社が所有している物件なので、番組を見て気になった方は、お気軽にお問い合わせください。   弊社は「心理的瑕疵 […]

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訳あり物件

久しぶりに狩野英孝さん、大島てるさんと訳アリ物件を調査してきました。

今回ご紹介させていただく物件も弊社が所有している物件なので、番組を見て気になった方は、お気軽にお問い合わせください。

 

弊社は「心理的瑕疵」にあたる不動産を中心にお取引きさせていただいていますが、環境的瑕疵や法的瑕疵の方が、流通が難しいケースは多くあります。

物理的瑕疵や心理的瑕疵は、リノベーション・リフォームで改善出来ても、環境や法的なことは、簡単には改善出来ないからです。

昔は違反なのを分かっていて建築していたり、建てた後から周辺環境が変わったり、事情は様々ですが、

皆さんも「なんでこんなとこに建てちゃったのかな~」とか、やけに大きい建物だな、と感じたことがある方もいると思います。

違反建築物は状態が良くても、住宅ローンが通らないので、売りたいと思っても、なかなか一般の方が購入するのは難しいです。

所有している物件が相続した物件が違反建築と知っていたら、まず不動産業者に買取りの相談をしてみるのが1番です。

 

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7/8(土)大島てるさんと講演会を行います! https://www.happyplanning.jp/news/1757/ Fri, 09 Jun 2023 09:15:34 +0000 https://www.happyplanning.jp/?p=1757 2023年7月8日土曜日15:30~ よみうりカルチャー荻窪にて、大島てるさんと講演会をさせていただきます。 TVやYouTube等ではオカルト的な部分がフューチャーされやすい事故物件ですが、 「そうならないためには?」 […]

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2023年7月8日土曜日15:30~

よみうりカルチャー荻窪にて、大島てるさんと講演会をさせていただきます。

TVやYouTube等ではオカルト的な部分がフューチャーされやすい事故物件ですが、

「そうならないためには?」「なってしまったら?」という点もお話しできるといいなと思っています。

まだお席に余裕があるそうなので、ご興味ある方は是非お越しください。

「あなたの隣の事故物件」よみうりカルチャー荻窪

 

 

 

 

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3/31OA「独特な視点の客が集まるBAR」に出演しました https://www.happyplanning.jp/news/media/1903/ Fri, 31 Mar 2023 04:00:42 +0000 https://www.happyplanning.jp/?p=1903   マキタスポーツさんがMCを務める番組に大島てるさんと出演させていただきました。 スカパーの番組ということで、民放とは違う雰囲気の番組で面白かったです。    

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マキタスポーツさんがMCを務める番組に大島てるさんと出演させていただきました。

スカパーの番組ということで、民放とは違う雰囲気の番組で面白かったです。

 

 

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3/22(水)放送「それって!?実際どうなの課」に出演しました https://www.happyplanning.jp/news/1747/ Thu, 23 Mar 2023 06:00:34 +0000 https://www.happyplanning.jp/?p=1747 2023年3月22日 水曜日深夜23:59~ 「それって!?実際どうなの課」に出演しました。 ずん・飯尾和樹さんとへ兵庫県へ行ってきました。 宿泊施設付の結婚式場として使われていた建物です。 今まで訪ねてきた建物は、廃墟 […]

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2023年3月22日 水曜日深夜23:59~
「それって!?実際どうなの課」に出演しました。

ずん・飯尾和樹さんとへ兵庫県へ行ってきました。

宿泊施設付の結婚式場として使われていた建物です。

今まで訪ねてきた建物は、廃墟化して困っているというものが多かったのですが、

今回の物件は、すでに売却が決まっているとのことで、

これからどう生まれ変わるのか、気になりますね。

 

大熊

ハッピープランニング株式会社が運営する事故物件買取センターでは数多くの事故物件買取実績がありますので、事故物件の売却を検討されている方はぜひお問い合わせください。

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以前、番組の撮影で訪れた廃墟で火災が発生してしまいました… https://www.happyplanning.jp/column/ca_column03/1749/ Tue, 07 Mar 2023 02:00:36 +0000 https://www.happyplanning.jp/?p=1749 “群馬のシンデレラ城”で火災 数十年前廃業のサウナ施設が炎に…以前にもボヤ騒ぎ「放置状態で誰でも出入りできる」 -3/6(月) 16:13配信 Yahoo!ニュースより   以前「それって!?実際どうなの課」で […]

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“群馬のシンデレラ城”で火災 数十年前廃業のサウナ施設が炎に…以前にもボヤ騒ぎ「放置状態で誰でも出入りできる」

配信 Yahoo!ニュースより

 

以前「それって!?実際どうなの課」で飯尾和樹さんと訪れた物件です。

廃墟というのは、不法侵入が多く、事故が起きたり犯罪の温床となっているケースも多々あります。

今は、動画配信者の方が不法侵入でニュースになったりしていますよね。

「火のない所に煙は立たない」という言葉通り、廃墟での自然発火は、なかなか考えづらいかと思っています。

 

勝手に入ることも、無論、傷をつけること、破壊すること、火をつけることは犯罪です。

土地にも建物にも所有者がいるので償う必要があります。

※所有者が、どんな理由であれ、放置して、廃墟になってしまっていることは、また別の話です…

 

とはいえ、廃墟となってしまった建物の入口に監視カメラがあることの方が少ないので、

簡単には解決できない問題ですが、無断で他人の敷地に入ることは犯罪なのだということを、

きちんと認識される世の中になって欲しいです。

 

大熊

ハッピープランニング株式会社が運営する事故物件買取センターでは数多くの事故物件買取実績がありますので、事故物件の売却を検討されている方はぜひお問い合わせください。

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(公社)新潟県宅地建物取引業協会の研修で講師を務めました。 https://www.happyplanning.jp/news/media/1732/ Fri, 23 Dec 2022 08:15:37 +0000 https://www.happyplanning.jp/?p=1732 12/23(金)に(公社)新潟県宅地建物取引業協会の研修で、講師を務めさせていただきました。 不動産業者でも事故物件を取り扱った事がない方が多数いらっしゃいました。 その方に少しでもお役に立てた事がとても良かったと思いま […]

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12/23(金)に(公社)新潟県宅地建物取引業協会の研修で、講師を務めさせていただきました。
不動産業者でも事故物件を取り扱った事がない方が多数いらっしゃいました。
その方に少しでもお役に立てた事がとても良かったと思います。

事故物件専門家 大熊

ハッピープランニング株式会社が運営する事故物件買取センターでは数多くの事故物件買取実績がありますので、事故物件の売却を検討されている方はぜひお問い合わせください。

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