訳あり物件とはどんなもの？～円満な売買のために物件「瑕疵」の種類を知っておこう～

瑕疵とは物件に潜む欠陥のことです。瑕疵がある物件は「事故物件」と言い換える事もでき、安全な暮らしが確保されていない物件である事を意味しています円満に物件を売却するためには、前もって瑕疵を見つけ、補修による改善や、買主への事前の説明が欠かせません。この記事では、スムーズな売却を行なうために知っておきたい、瑕疵の意味とその種類についてご紹介します。

不動産売買における「瑕疵」の意味

「瑕疵（かし）」とは、本来備えているべき性質や、機能が欠けている状態を表す法律用語です。不動産売買においては、土地や建物になんらかの「欠陥」がある状態を指します。築年数が経っている中古物件は、新築物件よりも必然的に、瑕疵が潜んでいる可能性が高くなるため、取引では特に注意を払わなくてはなりません。

□瑕疵担保責任のしくみ

買主が瑕疵の存在を知らずに物件を購入した場合は、「隠れた瑕疵」があったと見なされ、買主は売主に対して1年以内に、損害賠償を求める事ができます。これを「瑕疵担保責任」と言います。しかし、事前に売主から瑕疵の説明が行われ、買主が納得した状態で交わされた契約では、買主は後から損害賠償を求める事はできません。

土地と建物に潜む瑕疵

瑕疵は、土地と建物それぞれに潜んでいます。通常、売買に出される物件は、事前に調査を行って瑕疵の有無を確認しますが、適切な調査が行われず、以下のような瑕疵が見過ごされてしまうケースもあります。

□土地に潜む瑕疵の例
・地盤が軟弱化している
・土地の土壌が汚染され、有害物質が発生している
・廃材などを埋め立てた不安定な土地

□建物に潜む瑕疵の例
・構造部分に腐食が生じている
・現行の耐震基準に適合していない
・雨漏りする箇所が修繕されていない
・建築基準法を無視して設計されている

改善が難しい環境的な瑕疵

土地の地盤や建物の構造だけでなく、家が建っている周囲の環境が瑕疵となる事もあります。誰しも、安心して静かに暮らせる我が家を手に入れたいと考えます。つまり、安心して生活できない家は、本体持つべき機能を有していないと言っても過言ではありません。

□環境的な瑕疵の例
・夜になると治安が悪くなる
・車や人、近くにある工場などの騒音に常に晒される
・物件内で、過去に変死や自殺などがあった
・物件のすぐ近くに、異臭を放つゴミ屋敷がある
・物件の近所に、反社会的勢力の事務所がある

このような環境的な瑕疵は、ほとんど改善のしようがなく、もし著しく生活に支障をきたすようであれば、引っ越しをするしかありません。しかし、環境的な瑕疵は、人によって不快と感じる基準が異なるため、生活に何の支障もないと言う買主もまれに存在します。
事前の瑕疵の説明はもちろん、現地の雰囲気を実際に確認する内覧でも、朝と夜で時間を変えて2回案内するなど、できる限り物件の様々な状態を見てもらうと良いでしょう。

事故物件が安い理由について

事故物件は、よく「安い」ですとか「破格」というのを目にすることが多いと思います。実際、経済的な理由で、事故物件を求める人が多いのも事実です。
ではなぜ事故物件は安いのでしょうか？
結論から申しますと、「需要と供給のバランス」となります。わかりやすく説明しますと、事故物件に住みたがる人が少ないのです。逆に自分だったらどうですか？殺人事件があったお部屋に住みたいと思いますか？物好きでもない限り、たいていの方は嫌だと思います。ですので、仕方なく値段を下げているのです。「本当は嫌だけど安いから我慢しようか」という人が現れてきます。そこでバランスが取れているわけです。
マンションで例を挙げますと、事故、事件があったマンションは、マンション全体の値段が下がります。そして、該当するお部屋はさらに下がります。他のマンションの住民からしたら迷惑な話しです。資産価値が下がってしまう訳ですから。しかし、マンションのような高層階だと、自殺も増えてくるわけです…。高いところから飛び降りができるわけですから。近所では該当するお部屋ではなく、自殺があったマンションと、マンション全体のことを悪く言われてしまいます。
ですので、マンション全体の価格が下がってしまうというわけです。該当するお部屋は怨念やらが残っている可能性もありますし、実際にそこで事件、事故が起こったというのも嫌がる人が多いので、さらに値段が下がります。

戸建ての場合は、マンションと違って、とくにその周辺の値段が下がるわけではありません。戸建ての場合はあくまでそのお家で事件、事故があったということで値段が下がります。近所からの目もありますので、余計にですね。
さらに、事故物件の所有者が、事故物件を保有しているのがいやで、いくらでもいいから手放したい、というのも、安い理由の１つです。安く買い取りをして、リフォームをして転売する、しかし、事故物件なので、なかなか売れないことも考慮して、
安く売出しをする、といったような流れです。所有者からすると、転売後も安いので、二束三文のような価格になってしまうかもしれませんが、手放せるなら、ということで、安く手放す方も多いです。

最後にわかりやすくまとめますと、事故物件は気持ち悪がってなかなか買い手が付かない、となれば安くするしか方法がない、ということで、価格が安くなります。

瑕疵物件の種類について詳しく解説

ここからは、瑕疵物件の種類とその詳細について詳しくご紹介させていただきます。瑕疵物件について理解を深める参考にしてください。

心理的瑕疵物件

その場所で過去に起きた出来事によって、一般の人が嫌悪感を持つ物件を指します。いわゆる「事故物件」といわれている物件ですね。
・物件内において「事件、他殺、事故死、自殺、孤独死など」が起きた
・物件が嫌悪施設（墓地・暴力団事務所・ゴミ処理場など）が付近にある（環境的瑕疵ともいわれます。）
・隣がゴミ屋敷やお騒がせな方などが住んでいるなど（訳あり物件ともいわれます。）
「心理的瑕疵物件」に関しては、明確な基準がされていません。一般的に「物件内や敷地内にて人が亡くなってしまった物件」は嫌悪感を示すので心理的瑕疵物件として扱います。
心理的瑕疵物件や環境的瑕疵物件は、嫌悪施設というのはどんな基準で嫌悪施設と指すのか。騒音が気になる方からすると、保育園や幼稚園、学校も嫌悪施設になりますし、「総合病院が近くにあるからいいね」と思っていても、救急車の出入りが多くて…と思う方もいるのです。
「事前にわかってたら購入しなかった（借りなかった）のに」という要因が「心理的瑕疵」にあたるものです。

「訳あり物件」をご説明させていただきましたが、お分かりいただけましたでしょうか？
これからご自宅や親御様の物件を売却をお考えの方は、分かっている瑕疵（欠陥）はすべて告知し、「これも瑕疵になるのかな？」など、気になる点などは不動産会社に報告をしましょう。
所有している物件が「訳あり物件・事故物件」にならないことが１番ですが、周辺環境も変わっていきますし、長く住んでいれば色々なことがあります。
ご自分ではマイナスに思っている部分でも、購入する方にとってはそれほど気にしない場合もございます。
売主さんが何も伝えずにいても、いざ契約が決まりそうになってから、買主さんがどこからか情報を知って「話が違う！」と契約が流れてしまうこともあります。（知っていながら伝えずにいるのは告知義務違反で損害賠償になってしまう場合があるので気をつけてくださいね）
そして、物件の購入を考えている方は、気になる部分は契約を交わす前に、不動産会社へ確認したり、ご自身やご家族も一緒に、現地へ足を運び、周辺を調べてみると安心出来るのではないでしょうか。
・駅近！通勤に便利！といった物件に家族で引越ししたら、確かに駅は近いけど、近隣に風俗店があった…
・閑静な住宅街！陽当たり良好！といった戸建を購入したら、隣の広い畑が売られてアパートが建ってしまった…など、動産会社が把握していること以外でも、良いところも悪いところも色々と気がつけると思います。

訳あり物件とはどんなもの？～環境的瑕疵物件～

環境的瑕疵物件

土地や建物自体には問題はないものの、周辺環境に問題がある物件を指します。（写真は当社で買取りさせて頂いた物件で、隣地にもゴミが散乱している物件）
・近隣から発せられる騒音
・線路や大きい道路、工事現場が隣接していることによる振動
・飲食店からの臭い、ペットの糞尿臭、ごみなどの悪臭
・近隣に高層の建物があり日当たりが悪い
・「お部屋からの眺めがいいですよ（花火が見えたり、景色がいい）」という売り文句で販売されていたにも関わらず、購入し住んでみたら見えなかった
・物件の近隣に嫌悪施設がある（一般的に、近くにあったら嫌だなぁと思う施設なので、個人差はあります）墓地、火葬場、宗教施設、反社会的勢力の事務所、隣人トラブルがある物件、　等
物件購入前に分かること、販売している不動産会社が把握していることであれば、事前にご説明されることが多いのですが、住んでみたら実は…ということもありますよね。購入時は普通のどこにでもある物件だったのに、数年後に近隣に嫌悪施設が出来てしまった、など。嫌悪施設が出来てしまったから売却して引っ越そうと思っても、環境的瑕疵物件になってしまい、売却価格が相場の金額よりも低く提示されてしまうこともあります。

訳あり物件とはどんなもの？～法的瑕疵物件～

法的瑕疵物件

法令などによって自由な利用が阻害されている、または法令に違反している（違反建築物）物件を指します。
・建ぺい率超過
・容積率超過
→建築時には違反していなかったが、確認せずに増築してしまったケースも多々あります。また、測量し直したらオーバーしていた･･･なんてことも。
・接道義務違反
・建物の構造上の安全基準に満たないもの
・防災設備（火災報知器等）が整っていないもの、　等
このような場合も、売却時には安価で取引が行われます。
また、購入時には住宅ローンが組めない場合がありますし、再建築が出来ないこともあります。取り壊してしまうと建てることが出来ませんので、リノベーションやリフォームをして、建物を使えるようにします。物件の購入を検討している方は、こういったケースは販売図面等でも記載がありますので、よく確認を！
そして、状況によっては、リノベーション・リフォームに費用がかさむこともあるので契約の前にきちんと調査を行い、計画を立てておきましょう。

訳あり物件・瑕疵物件の買取ならお困り不動産解決本舗

【お困り不動産解決本舗】では「訳あり物件」の買取に力を入れています。
上記で詳しくお伝えさせていただきましたが、訳あり物件とは下記のように４つに分けられています。

・物理的瑕疵物件
・法的瑕疵物件
・環境的瑕疵物件
・心理的瑕疵物件

このような欠陥があると、建物や土地の評価が下がってしまい、売却時には相場よりも金額が下がってしまいますもちろん、購入する側は安く仕入れることが出来ますが、欠陥に対してどのような対策をするのか、簡単な修繕で直せるのか、建物は取り壊す必要があるのか等、よく考えてから購入する必要があります。
今、お住まいの物件は大丈夫ですか？雨漏りやシロアリは早めに対策をしておきましょう。中古物件の購入を考えている方は「建物状況調査」を行い、購入を検討している建物の現状をしっかり検査しておくと安心ですよ。

当社ではこのような訳あり物件を含め、様々な物件を買取させていただいております。ご相談だけでもお気軽にコチラからお問い合わせください。

ハッピープランニング株式会社が運営する事故物件買取センターでは数多くの事故物件買取実績がありますので、事故物件の売却を検討されている方はぜひお問い合わせください。