定期借家は要注意？事故物件を見分ける4つのポイントと共に解説

自殺をはじめ殺人や孤独死など、心理的に抵抗感を抱く事件・事故の起こった物件が「事故物件」と呼ばれます。
事故物件は、心理的抵抗感が強いため買主に避けられがちです。

そのため、買主も事故物件ではないか、様々な観点から確認します。
そのうちの一つとして「定期借家かどうか」を気にする人がいますが、それはなぜなのでしょう。

この記事では、事故物件を避けたい人が定期借家を気にする理由を、その他の事故物件を見分けるポイントと共に紹介します。

定期借家とは？

はじめに、定期借家とは何かについて紹介していきます。

定期借家とは、一定の期間のみ賃貸が可能な住宅のことです。
予め借りる期間が決まっており、その期間が満了したら自動的に賃貸契約が終了する仕組みとなっています。
そのため、満了後は速やかな退去が求められるのが一般的です。

定期借家と一般借家の違いとは？

定期借家と一般借家の違いは、主に「更新・契約期間」「契約方法」「満了時の通知方法」の3点にあります。

更新・契約期間の違い

上記した通り、定期借家は一定の期間のみ賃貸が可能な物件です。
賃貸契約を継続したい場合は、貸主合意のもとで、再契約を結ばなくてはいけません。
これが、一般借家との大きな違いです。

また、一般借家の契約期間が1〜2年なのに対し、定期借家は1年未満の物件も少なくありません。
これは、一般借家の契約期間が1年未満だと「期間の定めのない契約」になると、借地借家法第29条で定められているからです。

契約方法の違い

一般借家の場合、契約方法に定めはありません。
しかし、定期借家は必ず書面で契約を交わす必要があると、法律で定められています。

また、定期借家は必ず「更新は行わない」「満期になったら契約は終了する」旨を伝えなければならず、これを怠ると、普通借家として扱われてしまいます。

満了時の通知方法の違い

一般借家は、満了後に何もしなければ契約が自動で延長されるのに対し、定期借家は満了後は自動で契約が切れます。

しかし、定期借家の貸主は満了の6か月～1年前までに貸主に通知を行う義務があるため、
「うっかり満了日を忘れてしまった」という心配は少ないでしょう。

定期借家を避ける理由とは？

事故物件を気にする人が、定期借家を避ける理由として「定期借家には事故物件が多い」と思っていることが挙げられます。
実際、事故物件に「誰かが住んだ」実績を作ることを目的に、定期借家の制度を利用する業者が存在するのです。

事故物件は、誰か1人でも入居すれば、それ以降は告知義務がなくなるといわれています。
そのため、1人目の家賃を安くして一定期間で退去してもらい、2人目以降には事故物件であることを告知せずに元の家賃を徴収している定期借家があります。

もちろん事故物件ではない定期借家も数多く存在しますが、契約の際は不動産業者にこの物件で過去に事件・事故がなかったか、確認しておくと良いでしょう。

この際に、会話を録音しておけば「確認した」という証拠が残るため、トラブルが起きた際の強みになります。

その他の事故物件を見分けるポイント4つ

事故物件には、嫌悪感や不快感を抱く人が多いため、買主は事故物件かどうか見分けて避けようとしがちです。

ここでは、定期借家以外の、事故物件の代表的な見分け方を4つ紹介します。
これらに該当する物件は、敬遠されるかもしれません。

家賃が相場より安くなっている

事故物件は心理的な抵抗感が高いため、買い手がつかず相場より値段を下げている場合があります。
そのため相場より家賃が安いと、事故物件である可能性が高くなるのです。

とはいえ単に早く入居者を見つけるために家賃を下げている場合もあるので、必ずしも事故物件であるとはいえません。

不自然にリフォームされている

「一部の部屋だけ」「お風呂場だけ」といった、不自然なリフォームは不動産業者に確認した方がいいかもしれません。
例えば、お風呂場で火災があった、リビングで孤独死が発見されたというような場合が該当します。

他の部屋が特に問題なければ、該当箇所だけリフォームして綺麗にすることがあります。 そのため、不自然なリフォームがされていると、事故物件かもしれません。

物件名が変更されている

マンション名をはじめ、物件名が変更されていると、過去に事件や事故があったとしても調べにくくなります。
ニュースで大きく報道されたような場合では、外観を塗り替えて一見わからなくしていることがあります。

しかし単にオーナーが変わっただけの可能性もあるため、一概にはいえません。

事故物件サイトをチェックする

全国の事故物件情報が掲載されている専門サイトがあり、そこに事故物件として登録されているかもしれません。
ただし、掲載されている内容は、誤った情報や悪質なデマであることも考えられます。

あくまで参考程度に留め、もしも掲載されていた場合は、不動産業者や近隣住民などにしっかりと確認すると安心です。

告知義務に明確な定めはない

売主や不動産業者には告知義務があるため、自殺をはじめ事件・事故があった場合は必ず買主に伝えなければなりません。
そのため、物件情報サイトや情報誌などで、物件情報に「告知事項あり」や「心理的瑕疵あり」と表記されます。

しかし、この告知義務には、明確な定めがありません。

• 事件・事故発生から5～10年経過すれば告知を止める
• 事故物件になってから2人目以降の入居者には告知をしない

一般的には上記のような業界ルールがありますが、不動産業者によって考え方は異なります。
また、物件の「どこで起こった」事件・事故を告知しなければならないかも明確ではありません。

しかし重要なのは、買主がどのように感じるかです。
そのため事件・事故がマンションの共有スペースのような、住居外で起こった場合でも敷地内であれば事故物件とみなされる可能性があります。

事故物件の売却は専門家に相談するのがおすすめ

以上、定期借家が避けられる理由や事故物件を見分けるポイントを紹介しました。

自殺や事件が起こった事故物件は、心理的抵抗感が強いため、買主に避けられがちです。
そのため、一般的な不動産業者ではなかなか買い手がつかなかったり、相場よりも安い値段になってしまったりするかもしれません。

しかし、事故物件を専門とする「お困り不動産解決本舗」であれば、高価買取・スピード査定が可能です。
加えて、自社でリフォームやクリーニングも行うため、清掃やリフォームを行う手間・費用がかかりません。

自殺物件の売却に困っているという方は、事故物件を専門とする「ハッピープランニング」の大熊に、ぜひご相談ください。

ハッピープランニング株式会社が運営する事故物件買取センターでは数多くの事故物件買取実績がありますので、事故物件の売却を検討されている方はぜひお問い合わせください。