事故物件を売買のタイミングや付随する義務について

何らかの瑕疵や欠陥を抱える事故物件は、売買の際には、細心の注意を払わなくてはなりません。事故物件の購入によって、買主が不利益を被らないためにも、事故物件の販売には、売主として必ず行なわなくてはならない義務が存在します。この記事では、事故物件の販売に必要な義務や、その重要性についてご紹介します。

売主としての義務が問われる事故物件

不動産売買において、どのような物件を購入しても、メリットやデメリット、住んだ後の不満や期待はずれなどは多少なりとも発生し、何もかも完璧な物件には、中々巡り合えない物です。もし物件に欠陥や瑕疵がなく、買主の希望通りの提案を売主が行っていたのであれば、入居後に些細な不満が出ても、売主に法的な落ち度はありません。しかし、構造の致命的な欠陥や、生活を害するレベルの周辺環境、前入居者の自殺や事故歴など、物理的・心理的な瑕疵を抱える事故物件の販売となると、状況は異なります。もしこのような欠陥を抱える事故物件を、通常の取引と同じように売却してしまうと、後からクレームとなった時に、売主としての義務を果たしていなかったとして訴えられてしまう恐れがあります。

事故物件を売却する時の売主の義務とは？

事故物件の売却において、売主が行わなくてはならない義務は、大きく分けると2種類あります。

1)…瑕疵の説明を売買の前に行ったか

2)…心理的負担を減らす対策を行ったのか

1)については、事故物件を売買する際の「告知義務」として重要視されています。物件に瑕疵がある事を知っていながら、何も知らない買主に説明を行わないまま契約を交わすと、悪意のある取引とみなされます。
2)に関しては、売主の誠実性を証明する効果があります。

遺体が腐乱していた部屋の特殊清掃や、事故現場の適切なリフォーム、周辺環境の悪影響を軽減する取り組みなど、後から住む人が快適に過ごせるための対策を行ったかどうかが問われます。当然、これらの適切な対策を行わなければ、事故物件に入居希望者が現れる事はありません。また、事故や事件が起きた跡をそのまま残し、何も起きなかったように隠蔽する工作は、1)の告知義務違反に抵触しますので、決してあってはならない事です。

買主は、大きなリスクを承知で事故物件を購入する

一般的に不安や恐怖を覚えるような事故物件を、何も知らずに購入したとなれば、買主が受ける大きなショックは計り知れません。そのため、事故物件の売却においては、買主の視点に立って、説明と修繕を行なう誠実さが必要です。しかし、上記でご紹介したような義務を果たしたからと言って、買主が被るリスクが完全になくなるとは言い切れません。
事故物件を購入した事によって、近所から悪評を受けたり、事故物件を見学に来る迷惑な部外者の存在に怯えたりと言ったリスクも考えられます。売却が不利になるからと、事故物件である事実を隠そうとせず、多少不利となっても買主の視点で説明を行なう丁寧さこそ、事故物件の売却において、最も売主に求められる義務と言えるでしょう。

売れる事故物件と、売れない事故物件の違いは？々

目の前に事故物件とそうでない物件があれば、多くの人は事故物件を敬遠してしまいます。しかし、それは事故物件となった原因を一切説明しなかった場合の話です。正しい説明を行い、建物の管理をきちんと行えば、事故物件でも購入希望者が見つかる事があります。どのような事故物件なら売る事ができるのか、事故物件となる原因を元にご説明します。

事故物件と言ってもその原因は様々

事故物件には、明確な定義はありません。ですので、物件が「事故物件」と呼ばれる原因は、必然的に起きてしまったものから、異常性を感じる深刻なレベルのものまで、とても多様です。多くの人がイメージする事故物件は、建物の中で入居者が亡くなってしまったケースです。他殺によるものもあれば、無理心中などの自殺、あるいは、助けを求められず亡くなってしまった孤独死などがあります。そのような悲惨な事情を聞けば、ほとんどの人は後からそこに入居したいとは考えません。このように、事故物件に住みたくないと思われてしまうかどうかは、事故物件となった原因の悲劇性によって決まります。

事故物件の原因が大きな影響力を持つ例

事故物件となった理由が、悲惨でセンセーショナルであるほど、その物件に対して周囲の人が持つ印象は悪いものになってしまいます。日本国民の誰もが知る事故物件の例として、立て続けに未曾有の連続殺人が行われた、ある地域のマンションがあります。事件が発覚し、犯人が逮捕されるまで、テレビや新聞、週刊誌には事件の詳細が連日報道され、その事件が起きた地域の名前さえも有名になってしまった程です。
現在、事件が起きた部屋は一般客に向けて販売されていますが、告知事項説明で事件の名前を告げると、ほとんどの方は内覧の前に断ってしまうようです。ちなみに、物件の立地や見晴らし自体はとても評判がよく、周辺環境も充実しており、さらに販売価格も相場を大幅に上回る安さになっていますが、そのような好条件さえも、事件の影響力によって覆されてしまうのです。

影響力の低い事故物件もある

上記のように、誰もが土地名すら覚えているような有名な事故物件もあれば、誰も事故物件となった事を知らない、または理由は知っていてもさしたる問題ではないと思われている、影響力の低い事故物件もあります。例えば、老衰が原因で前の入居者が亡くなってしまった事故物件は、亡くなってしまった事に対してお悔やみの気持ちは生じても、悪評を立てる程の事ではありません。また、物件の手入れが行き届いていて清潔な印象があれば、もし物件内で人が亡くなったという告知を聞いた後でも、「思ったほど酷い物件じゃなかった」「イメージしていた事故物件と違って安心した」などのように、内覧時のギャップで好印象を与える事も可能です。

事故物件になったからと言って、今後永久に売れないという事は決してなく、丁寧な説明と適切なメンテナンスやリフォームを行えば、家探しをしている人の需要に応える事も、不可能ではありません。

マンション下落は本当か？物件購入のタイミングは？

最近、都心マンションの価格下落が話題になっています。値上がりを待って転売するのが目的ならば、マンション価格の下落は大変困ったことですが、購入のタイミングを待っている人に取っては悪いことではありません。マンションを格安で購入したい場合、需要と供給のバランスを見極めて、タイミングをはかることが大事です。好立地マンションに、格安で入居する方法を考えて見ましょう。

下げ止まり感を見極める

おしゃれでセレブなイメージブランドで高値を呼んでいた湾岸エリアは、築地市場の移転問題で、豊洲の土壌汚染が進んでいるような風評被害を受けました。ニュースで、移転先の豊洲の水質が…というフレーズが繰り返され、イメージダウンしてしまったようです。ただ、生活には何の問題もありませんし、むしろ下落を狙って、高騰期の2割安ほどの価格で購入できるチャンスとも言えます。割安感が広がれば、東京オリンピック効果で、需要が少し持ち直してくるでしょう。下げ止まり感を見極めて、底値で購入できた人が得をするといった結果になりそうです。それでも、築浅の億ションを数千万円以下でとなれば、そう簡単には見つからないでしょう。

価格の安さでなら事故物件という選択も…

不動産はとにかく需要と供給のバランスで価格が決まってきます。新築のきれいな物件でも、交通アクセスが悪い、間取りが使いにくい、風評被害の影響を受けている…といったマイナス条件が重なれば、マンション価格は下落していきます。実用的に何の問題がなくてもです。築浅で立地にも恵まれ申し分のないマンションなのに、かつての住人が部屋で自殺している場合は、『事故物件』となります。自殺の事実を知って気にする場合、いくら安くても買う気になれないと言う人もいるでしょう。その分、需要が低下し、価格も下落します。けれども、臭いがするワケでもなく、キレイにリフォームされていたら、お得な物件だと考える人もいるのです。

事故物件取り扱いを等位とする業者

最近は賃貸物件でも、格安物件に出会えることを理由に、事故物件取り扱いを得意とする業者を訪ねる事例も多くなっています。自殺や殺人のあった物件は、心理的瑕疵物件と呼ばれ、事実を伝えて契約することになっています。事故物件を得意とする業者は、事故物件であることをオープンにしていますし、相場よりも安い価格を設定していますから、「予算にあう物件が見付けやすい」と考える人もいるのです。マンション下落の底値を待つか、事故物件取り扱い業者をあたると、安く買える確率が高いですね。

連帯保証人が死亡した場合、住宅ローンの契約はどうなる？

高額な住宅ローンの契約で家を購入する際は、返済が滞った時のために連帯保証人が必要となる事があります。しかし、35年など長期に渡る返済期間の間に、連帯保証人が死亡してしまうケースも無いとは言い切れません。もし、返済期間中に連帯保証人が死亡してしまった場合、手続きやその後の返済はどうなるのでしょうか？

連帯保証人は、事実上の債務者

連帯保証人とは、お金を借りた人(債務者)が返済を行えなくなった時、代わりにお金を払う義務を負う人の事です。

同じく返済を肩代わりする責を負うものに「保証人」があります。しかし、保証人と連帯保証人では、返済を肩代わりする事になった時、認められる権限が異なります。例えば、返済できる分の資金を所持しているにもかかわらず、債務者が返済を拒否した場合、連帯保証人はその返済を強制的に負わなければなりません。しかし、保証人であれば、返済の拒否や、債務者の財産を強制的に差し押さえる権限が認められています。

このように、保証人が、やむ負えないケースのみ返済を請け負うのに対し、連帯保証には、事実上債務者と同等の返済義務が課せられます。

住宅ローンにおける連帯保証人

近年では、連帯保証人を立てられない人や、連帯保証人を避ける人が増えたため、借入の際に連帯保証人を不要とする銀行が一般的です。収入に見合った返済能力があると認められた人であれば、保証会社への加入は必要でも、連帯保証人まで求められる事はありません。

しかし、夫と妻など共同名義で借入を申し込むケースや、他人が所有している土地に家を建てるケースなど、他者が関わる借入では、関係のある人物を連帯保証人にしなければなりません。例えば、夫婦の共同名義で借入を申し込む際、夫を名義人とした場合は妻を連帯保証人にするよう求められます。また、他人名義の土地に家を建てるケースでは、土地の所有者を連帯保証人にする必要があります。

もし返済途中に連帯保証人が死亡した場合

実質、債務者と同等の返済義務を負う事になる連帯保証人ですが、その人が将来的に死亡するかどうかまでは、契約時に予想する事はできません。

結論から述べると、連帯保証人の義務は、死亡しても消える事はありません。連帯保証人が亡くなった場合は、連帯保証の義務も負の遺産として、相続人である妻や子供に引き継がれ、債務者本人の住宅ローンの契約はそのまま継続します。ただし、3カ月以内であれば、相続人は相続を放棄する事もでき、相続権の高い順にその権利は引き継がれて行きます。

やむを得ず相続人の中から連帯保証人を選出できなければ、返済能力を有する人を新たに連帯保証人としたり、別の財産を担保にしたりなど、銀行によって対応は異なります。しかし、新たに連帯保証人となる事を拒む人も多く、手続きがスムーズに進まない可能性も予測しておかなければなりません。

もし現在、住宅ローンの借り入れを連帯保証人付きで利用している方は、連帯保証の有無を相続人が把握しているかどうかも、もしもの事態に備えて知っておくと良いでしょう。

不動産処分～事故物件の扱いはどうなっている？

持っている不動産が事故物件になってしまったときのダメージは大きいものです。“事故物件”、“心理的瑕疵あり”と物件紹介文書に載せた場合、一般の流通では借り手がつきにくいからです。事故物件になった不動産の処分方法についてお話ししましょう。

事故物件のオーナーへのダメージ

一般流通では、安さ目当て、話のネタ目当てに事故物件を狙って部屋探しをするかたはわずかにいます。けれども、多くの人は“事故物件”と聞いただけでパスしてしまう傾向があります。それだけ、事故があったあとの物件は動かしにくくオーナーにとっては空室ダメージ＋物件価値の下落のダブルパンチとなります。このため、自殺者が出た場合、その家族に対して、2年間契約延長を迫ったり、特殊清掃やリフォーム代金を請求したりということがあります。肉親を突然亡くして心の整理が付かない家族に、こうした請求を突きつけるのは心苦しい事ですが、オーナーのダメージを考えれば仕方ないのです。また、賃貸だけでなく、独居老人の増加で孤独死された親御さんの持ち家を売却したいけれど、事故物件扱いになって困っているという事例も発生しています。

事故物件なら専門業者に相談

事故物件という言葉の響きが、ヤバイ物件というイメージを高めてしまいますが、実際には、ちょっとしたリフォームで資産価値を取り戻せる物件が多いのです。一般向けにリリースする時に、重要説明事項になりそうな事実は伝えますが、住居としての使用感に問題なければ、気にしない人も多いのです。内装や水回りの設備が新しく、前の住人の生活感や臭いが残っていなければ、優良物件と言えます。こうした、入居希望者がつきやすいポイントを押さえたノウハウを持っている事故物件買取専門業者なら、積極的に資産価値を高めることができ、『買取額は高く、売却・賃貸価格は安く』が実現出来るのです。事故物件を抱えてしまったら、事故物件買取専門業者に相談すると良いでしょう。

事故物件は密かに注目されている

従来、ネガティブなイメージがあった事故物件ですが、割安感から条件があえばかまわないという方が必ずいます。特に、都会では人の出入りが激しく、「以前の住人が××だったから、あの部屋はやめておいたほうが良い」といった噂もすぐに薄れます。内見して清潔感があり、立地が良く、コスパが良い物件は、『事故物件・心理的瑕疵あり』でも、入居希望者はけっこういるものです。ネットなど口コミで、「実際、住んでみて普通です。」という情報も出てきますし、低予算で都心暮らしの必要がある人に取っては、むしろ、魅力的な物件として注目されているのです。

ハッピープランニング株式会社が運営する事故物件買取センターでは数多くの事故物件買取実績がありますので、事故物件の売却を検討されている方はぜひお問い合わせください。