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お役立ちコラム

腐敗や落下事故、土地にまつわる瑕疵から事故物件となる事を防ぐ

腐敗した物の周りは、悪臭と汚れによって不衛生な環境になってしまいます。物件内で腐敗が起こると、場合によっては建物全体と周囲に影響しかねません。もし腐敗が起きてしまっても、次に住む人が気持ち良く入居できるよう適切なアフターケアが必要です。

腐敗が起こると発生するモノ

微生物がタンパク質を分解すると、アンモニアなど不快な臭いを発生させるようになります。これが「腐敗」と呼ばれる現象です。腐敗が起きると、小さなスペースでも非常に強い臭いを伴います。大規模な腐敗ともなれば、部屋の外にも臭いが広がるようになってしまいます。

物件内で起きる、2つの腐敗現象

物件の中で発生する腐敗現象には、ごみが原因となる物と、人の死体が原因となる物があります。

□ごみが腐敗してしまった場合
それまで家事を担当していた奥さんが亡くなってしまい、急に家事を行なう事になった男性が、ごみ捨てのルールがわからず、ごみを家に溜め込んでしまうケースなどがあります。いつか捨てようと思っているうちに家中にゴミ袋が溜まってしまい、気付けば腐敗した汚水が床板や壁のクロスに染みてしまい、さらには家の構造部分にまで進行してしまいます。

□亡くなった人の遺体が腐敗してしまった場合
亡くなった事を誰にも気づかれず、死後約1週間以上発見されなかった遺体は、腐敗が進行してしまいます。人の身体が腐敗すると、酷い悪臭を放つようになります。多くの場合、部屋の中で人が亡くなった事を周囲の人に知らせるのは、この強烈な臭いです。亡くなった場所が布団やベッド、床に関わらず、身体から滲みでた体液は、床や壁にどんどん広がってしまいます。さらに、数日間部屋の中に漂い続けた悪臭は、拭き掃除や家庭用の洗剤では落とす事ができなくなってしまいます。

腐敗が原因で「事故物件」になってしまう事も

事故物件のはっきりとした定義はありませんが、住む人に心理的な不快感を与える場合には、事故物件として扱われる事があります。近年注目された「ごみ屋敷」と呼ばれる家があります。何らかの事情によって家の中に溢れるほどのゴミ袋や、粗大ごみを詰め込んでしまうお宅です。当然、このようなお宅の周りには腐敗臭が漂いますので、その近くに建っている物件が「事故物件」になってしまう事もあります。さらに、事故物件の最たる例として扱われるのが、先ほどご紹介した、物件内で亡くなった方の遺体が腐敗してしまったケースです。そのようなケースでは、ほとんどの不動産業者は物件内で起きた事を、新しい入居者に告知しています。

正しい告知で、安心して入居してもらう

腐敗が発生してしまった部屋は、人が住める状態に戻さなければ、新しい入居者を迎え入れる事はできません。一度腐敗が起きてしまった部屋でも、アフターケアを入念に行なう事で、新しい入居者が決まったという事例もあります。何よりも恐ろしいのは、腐敗が起きた事を新しい入居者に告知しない事です。例え隠すつもりがなかったとしても、近隣住人の噂話から、過去に部屋で起きた事を知り「孤独死した人が腐敗した部屋なんて聞いていない」と言うクレームになる事があります。こうなると、賠償責任問題にも発展し、次の入居者が見つかるまでさらに長い時間が必要となってしまいます。過去に物件内で起きた出来事や、ごみ屋敷がある事などは、新しい入居者にきちんと告知し、理解を得たうえで入居を勧める必要があります。

事故物件はなぜ生まれる?事故物件の定義とは

物件選びで気になるのは、その家が「事故物件」かどうかという点です。「事件が起きた家に住みたくない」と感じる方も少なくはないでしょう。事故物件という言葉は、過去の事件の有無だけでなく、物件が抱える環境的な問題なども意味しています。また、全項目で解説したように物件の腐敗などが原因の事故物件も存在します。事故物件の意味を正しく理解して、物件選びを有利に進めましょう。

事故物件の定義とは

事故物件と聞くと、不安や恐怖を感じてしまいますが、実は、事故物件については現時点ではっきりとした定義はありません。つい「凄惨な事件が起きた家」と想像してしまう事故物件ですが、それ以外に、以下のような環境的な問題点を抱える物件も、事故物件として取り扱われています。

□事故物件となる家の例
・過去に物件内や建物の近くで事件が起きた物件
・物件内で入居者が自殺や事故によって死亡した物件
・騒音や治安の悪さなど周辺環境に問題を抱えた物件
・住民トラブルの絶えない物件など
周辺の環境が原因で入居した後に不快感を伴う家も事故物件と呼ばれる事があります。ただし、先ほどもご説明した通り、これらはあくまでも一般的にそう呼ばれているだけで、法律で事故物件として規定されているわけではありません。

事故物件の「告知事項」

「告知事項」とは、入居を希望する人にあらかじめ伝えておく、物件が抱える問題の事です。不動産屋では事故物件を案内する際に「告知事項」の説明を設けています。問題を抱えた物件という事がわかっていながら、この告知事項の説明を怠って入居させてしまうと不動産屋は「告知義務違反」になってしまいます。 「少し前に入居者が物件内で亡くなった」「数年前に部屋の中で火災が起きた」「近所に有名なゴミ屋敷がある」 など、入居した後に「聞いていなかった」というクレームが入居者から出ないよう、事故物件には前もって「告知事項」として瑕疵の内容が説明されます。

事故物件よりも怖い、告知事項の隠蔽

ほとんどの業者は必ず告知事項の説明を行いますが、中には、早く空室に入居させようとして、物件の瑕疵を隠蔽する悪質な業者もいます。契約も引っ越しも済ませて、新生活がスタートした直後に物件の問題に気付かされ、もう一度物件探しからやり直す事になると、金銭的にも精神的にも、入居者にとっては大きな負担となってしまいます。つまり、事故物件そのものよりも、入居前に告知事項を聞かされない事の方が、物件選びでは恐ろしい事なのです。

事故物件=NGと決めつける必要はない

告知事項をしっかり確認し、物件が抱える問題が負担にならないと納得できれば、事故物件は決して不利な条件ではありません。事故物件の多くは、住む人の心理的負担を考慮して、周辺の家賃相場より低めに設定されています。出張が多くてほとんど家で過ごさない、仮住まいとして一時的に借りるだけ、という方であれば、家賃の安さを利用して事故物件を選んでも良いでしょう。事故物件=自分に悪影響があると早合点せず、どのような物件が事故物件なのか、しっかり知識を身につけておく事も、物件選びをスムーズに進める1つの方法です。

土地に問題を抱えてしまった事故物件とは?

事故物件は、建物の欠陥だけでなく土地単独で問題を抱えている事もあります。取り壊したり建て替えたりする事ができる建物部分と違って、土地は動かすことができないため、売却や購入の際は、入念な事前調査を行わなくてはなりません。今回は、土地が事故物件の原因となってしまう例と、そのような物件を売却する時の注意点についてご紹介します。

事故物件の原因は「土地」と「建物」それぞれにある

事故物件とは、何らかの「欠陥」を抱えた物件を指します。建物の欠陥には、雨漏りや建物の傾斜など、日常生活に支障をきたすレベルの物があり、知らずに入居してしまうと補修費用の負担等で後々トラブルに発展しかねません。また、建物だけでなく土地にも欠陥が隠れている事があります。建物が建った後に、日常生活に支障をきたす程の土地の欠陥が見つかると、安全な暮らしはおろか、補強工事を行う事さえも容易ではありません。
万が一、これ以上住む事はできないと入居者が退去する事になった場合、事故物件を巡る過去の裁判では、売主が入居者の退去費用を負担するよう命ぜられたケースもあります。売却を行なう際は、建物だけでなく、目視だけでは問題に気づきにくい土地に関しても、十分調査しておく必要があるのです。

事故物件化させてしまう土地の問題

物件を事故物件化させてしまう土地の欠陥には、以下のような物があります。

・土地が軟弱化している
・地盤補強が必要にも関わらず、十分に行われていない
・産業廃棄物などが建物の下に埋まっている
・水たまりができやすい箇所があり、長年の雨で地面が脆くなっている
・土壌が汚染されて、悪臭を放っている

事故物件の事前内覧と聞くと、つい建物の内装や構造に注意が向いてしまいがちですが、土地だけでも上記のような問題を抱えている恐れがあります。建物と土地の両方が安全である事を、入居希望者に説明できるように準備しておきましょう。

土地にまつわる心理的瑕疵

事故物件となる原因には、これまでご紹介した構造や土地の「欠陥」の他に、「心理的瑕疵」も存在します。心理的瑕疵とは、住人に心理的・精神的負担を与える欠陥の事です。過去に建物や敷地内で殺人事件が起きた物件や、周囲に騒音を発生させる施設が建っている事などが、事故物件の代表的な心理的瑕疵として挙げられます。事故物件と聞くと、「殺人事件や変死が起きた建物」というのが一般的なイメージですが、土地が心理的瑕疵を与える原因となる事もあります。

例えば、
・殺人事件の遺体をその土地に埋めていた
・放火で焼け落ちた建物の一部が土地に埋まっている

など、建物の建て替えだけでは回避できない心理的瑕疵があると、物件の売却を遅らせる原因となってしまいます。事故物件を売却する際は、「なぜその物件が事故物件となってしまったか」、「それについてどのような対処を行ったのか」を説明する姿勢が何よりも求められます。目が向きやすい建物だけでなく、土地に関しても併せて説明を行い、事故物件の購入で不安になっている入居希望者を安心させてあげると良いでしょう。

曰く付きの土地をどう考えるか?土地が真価を発揮するとき

怖い話や、ゾッとする話は盛り上がるし、怪談話の語りが聞けるバーが人気だと言います。曰く付きの土地では、ゾッとする話の舞台だったり、実際に事件の舞台になったり、良くないイメージがありますが、本当のところはどうなのか調べてみました。

ネット上の心霊体験をどうとらえる?

合戦・戦場になったことがある場所や、火事や殺人事件が起きた、続けて事故があるとして、曰く付きになっている土地では、「訪れたあと金縛りにあった」、「その土地では不吉なことがおきそう」、「お祓いしないとマズイ気がする」そんな声が聞こえてきます。
霊感の強い人は、土地になにかあると気になって落ち着かないとも言いますし、人影が見えたという人もいます。ただ、他の土地からやってきて、その場所を使わせていただくという気持ちは必要ですし、いままで住んでいた人のペースを尊重する気遣いは持つべきだと思います。
土地が持っている因縁を、霊やたたりとして怖がったり、興味本位に面白がったりするのではなく、土地とその土地を守ってきた人を敬う気持ちがあれば、問題ないのではないでしょうか。

曰く付きの土地の都市伝説

総理公邸の霊現象の噂、2・26事件が近づくと軍靴の音が聞こえるといった都市伝説があります。感じる人には感じるけれど、感じない人には一切感じない…こうしたゾッとする話として語られる内容は、“いまある人間の暮らしは、昔の人々の人生の上に続いている”ということを、ふと思い出させてくれるものなのかも知れません。
人の生と死はあって当たり前のものですし、曰く付きというなら、いままでにも増して用心深くことにあたることでむしろ運気がアップする場合もありそうです。長い歴史をたどっていけば、どこかでなにか「曰く付き」のネタにたどりつくでしょう。オカルトに振り回されていては、現代に暮らしていけません。

住んで快適な事故物件もある

事故物件に住むと、ラップ音が鳴って、誰かいる感じがずっとする…そんな現象は、科学的に説明は心理的な要素の影響が強いものです。人は、行動や現象に理由をつけたがります。
「またこういうことが起きなければいいが。」と意識したつもりが、同じような事態を引き寄せてしまったり、本来関係のない事柄に結びつけてしまったり、そうした語りを聞来たくなる心理が働いています。
事故物件として、過去を知っても振り回されずに快適に生活している人も多く、曰く付きだからやめるというのは、チャンスを逃している場合もあるのです。

マンションマンション 落下からの落下事故を防ぐには?

事故物件とは、事件や事故が合った物件のこと。例えば落下事故などが起こった物件も、これに該当します。高層マンションでの落下事故は命にかかわりますから、お子さんのいる家庭では特に気をつけたいものです。マンションからの落下事故を防ぐための対策をまとめてみましょう。

ベランダに足場になるモノをおかない

プランター用の台や、ゴミ箱など、ベランダに出している家庭は意外とあるものです。小学1年生くらいまでの体格なら、室外機の高さ65~70㎝くらいですとよじ登るのが大変ですが、その横に厚みのあるマットやバケツなどがあれば、遊び道具にして上ってしまうかも知れません。高層マンションで育った子供は、大人が考えるよりも高さへの恐怖心が鈍くなっているといわれています。室内や、地上で遊ぶときと同じ感覚で、ベランダで高さのあるものに乗ってしまう事が充分考えられます。また、幼児は、頭が大きく、重心が高いのでバランスを立て直すのがむずかしく、落下事故に合いやすいことをおぼえておきましょう。

ちょっとした油断が事故を生んでいる

実際の落下事故が起きた状況を調べてみると、ゴミ出しや近所のコンビニなど、ちょっとのつもりで3~4歳児を部屋に置いたまま、外出した間に、ベランダに出て行きおいてあったものに乗って、身を乗り出して転落という場合がほとんどです。中には、ベランダにものは置いていなかったものの、自力で運べる子供イスを持ち出したケースもありますから、油断は禁物です。大人が予想もしないチャレンジによって事故が起きてしまう可能性があるのです。

マンション施工上の対策は?

①手すりの高さは1.1メートル以上、②手すりの感覚は11㎝以下、③中庭などに金網設置という対策が取られることが多いですね。ただ、壁の立ち上がり部分が65㎝以下で柵がついている構造ですと、壁の立ち上がり部分によじ登ることが出来るので、柵そのものの高さが80㎝以上なければ簡単に乗り越えられてしまうでしょう。やはり小さなお子さんのいる家庭では、気をつけなければいけません。

高層マンションでは子供から目をはなさない

子供の行動は日々成長していますから、まさかと思うようなことをやってのけることがあります。特に3~4歳の幼児は、大人のすることを見て何でも真似ることが好きですし、一人でロックを外して外に出てしまう可能性があります。ベビー用の簡易なロックでは外してしまう場合もあるでしょう。言い聞かせて理解させることもできる年頃ですから、普段から、ベランダには出ない約束をし、一人で留守番させないように気をつけましょう。

空き物件を、危険な幽霊屋敷や事故物件にしないために

事故物件になってしまった物件は、所有者や入居者を見つけることが困難です。誰も住んでいない空き家は、幽霊屋敷と呼ばれて恐れられてしまう事がままあります。そのような空き家は、入居者が集まりにくいだけでなく、地域の治安を脅かす存在となり、最悪の場合事件の現場となってしまう事も考えられます。空き物件が幽霊屋敷と呼ばれる理由や、そうなった時の危険性、幽霊屋敷にしないための対策についてご紹介します。

もし近所に幽霊屋敷があったら…

人が住まず、長い間放置された空き家は、時に「幽霊屋敷」として注目されてしまう事があります。どんなに立派な物件でも、人の出入りがなければ、建物にはカビや微生物が溜まり、老朽化が早くなります。外構には雑草が伸び続け、外壁に苔やツタがまとわり付き、外見も非常にみすぼらしくなってしまいます。子ども達にとって、近所にある「幽霊屋敷」は好奇心を刺激してくれるスポットですが、子どもを守る大人にとっては、迷惑極まりない存在です。

なぜ幽霊屋敷と呼ばれてしまうのか?

幽霊屋敷とは、言葉通りの意味は「幽霊が出る家」ですが、それは「人の気配が感じられない」という事も意味しています。夜になっても灯りが点かない、ドアから人が出入りする所を誰も見た事がない、長い間手入れされず、暗くじめじめしている、などの要素が集まると「あの家には幽霊が出るのでは?」という噂が立つようになってしまいます。物件の暗い見た目がその印象までも暗くしてしまい、結果として幽霊屋敷と呼ばれるようになるのです。

幽霊屋敷が危険な理由

幽霊屋敷と呼ばれる建物は、通常、周囲の人から煙たがられ、敬遠されます。その状態を利用して、素行の良くない集団がたむろしたり、浮浪者が住み着いたりする事があります。こうなると、幽霊屋敷は一気に地域の治安を脅かす存在となってしまいます。さらに、窓ガラスが割られたり、壁に落書きをされたりしてしまうと、通常の清掃代だけでなく補修費用も発生してします。
最も恐ろしいのが、こうした人目を避けやすい幽霊屋敷が、凶悪な犯罪の現場となってしまうケースです。そうなってしまうと、幽霊屋敷どころか、たちまちいわく付きの事故物件となり、場合によっては取り壊して更地にせざるを得なくなります。被害者やそのご家族から「あんな幽霊屋敷を平気で放置していた」として、深い恨みを持たれる事態は避けられません。

物件を幽霊屋敷にしないために

なかなか入居者が決まらず、長い間空き家となっている物件でも、定期的な掃除や換気は続けなくてはなりません。ホコリやチリなどが溜まってしまわないように、窓を開けて1カ月に2回は換気を行いましょう。換気を行なうと同時に、ふだんカーテンや雨戸を閉めきっているお部屋があれば、日光を部屋に取り入れてカビや微生物などを殺菌しておくと良いでしょう。
さらに、頻繁に物件に出入りできないのであれば、防犯面も、より厳重にする必要があります。外部からの侵入を防ぐ鍵や、割られた窓ガラスの補修など、出入り口のチェックも入念に行いましょう。このように、清掃や点検で人が何度も定期的に出入りしていれば、例え入居者のいない空き物件でも、暗い幽霊屋敷というイメージは自然と無くなって行きます。

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豊富な経験で訳あり・事故物件のお悩み解決します

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