孤独死物件の売却の注意点と孤独死を防ぐ取り組み

高齢化社会が進行する現代の日本において、お年寄りの孤独死は比較的身近な問題だといえるかもしれません。2017年には、孤独死によって亡くなられた方が年間で2万7,000人にまでのぼったとされています。［注1］
孤独死が発生すると、その後の物件売却にも大きく影響してきます。今回は、孤独死物件の売却における注意点について解説します。
［注1］朝日新聞｜孤独死、推計２．７万人　つかめぬ実態「国に定義なく」
https://www.asahi.com/articles/ASL5X55P8L5XTIPE026.html

すべての孤独死が事故物件に該当するわけではない

日本では、事故物件の定義がかなり曖昧だとされています。室内で人が亡くなったとしても、すべてのケースで事故物件に該当するとは限りません。孤独死の場合、事件性が見られないのであれば、事故物件には当てはまらないのです。
孤独死とは、だれかに気づかれることなく、室内などにおいてひとりで亡くなってしまった場合を指します。老衰や病気など、これらは孤独死としてよく見られるケースです。こういった自然死の場合、事件性が見られなければ事故物件には該当しません。
ですが、自然死だったとしても、発見が遅れてしまった関係で部屋に損失が見られた場合、事故物件に該当するケースがあります。また、仮に事故物件に該当しなかったとしても、売却時にはその部屋で何があったのか伝える義務があるため、注意が必要です。
事故物件に該当しなかったとしても、一般的な物件と同様に売却するのは難しいと考えたほうがよいでしょう。

孤独死は心理的瑕疵に該当しない場合もある

物件を売却する際、売主は心理的に問題を生みかねない事情を伝える義務があります。このような事情を、心理的瑕疵といいます。心理的瑕疵には、以下の項目が挙げられます。

• 売却する物件にて以前自殺があった
• 売却する物件にて以前殺人があった
• 売却する物件にて以前事故や事件により人が亡くなった
• 売却する物件および近隣にて以前事故や事件、火災が起きた
  項目としてまとめられてはいますが、上記に該当しなかったとしても、買取希望者にとって心理的な問題になりうると判断される場合もあります。
  老衰や病気による孤独死の場合、上記の項目だけでは当てはまらないため、伝えずに売却することは不可能ではありません。ですが、売却成立後に発覚してしまい、買い手にとって心理的庇護になると判断されれば、損害賠償の請求といった問題に発展する恐れがあります。
  事故物件に該当しなかったとしても、孤独死があったこと

は必ず伝えるようにしましょう。

孤独死物件を売却する際の3つの注意点

上記で紹介してきたことを踏まえて、売却時における3つの注意点を確認していきましょう。

1.孤独死物件の清掃

物件を売却する際、清掃などによって原状回復する必要があります。孤独死物件の場合、直ぐに発見できたのであれば、一般的な清掃方法で十分な原状回復が見込めます。ですが、発見が遅れてしまった場合、一般的な清掃方法では原状回復できないため、特殊清掃を依頼しなければなりません。孤独死によって発見が遅れると、遺体の体液や発生した虫などによ

って、物件がおおきく損失してしまいます。信頼できる専門業者に依頼して、特殊清掃を行ってもらいましょう。なお、特殊清掃を行っている業者のなかには、遺品整理なども依頼できる場合があるため、あわせて検討しましょう。

2.孤独死物件の売却に長けた不動産会社を選ぶ

事故物件に該当しなかったとしても、孤独死があったことは買取希望者に伝える義務があります。隠して売却することは、おすすめできません。そのため、孤独死物件の取り扱いに長けた不動産会社に売却を依頼しましょう。事故物件などを専門としている不動産会社であれば孤独死物件の扱いに関するノウハウが揃っているため、心理的瑕疵が懸念されて売却しづらい物件だとしても、しっかりと売却までサポートしてくれます。

3.孤独死物件であることをしっかりと伝える

事故物件に該当しないのであれば、孤独死物件であることを伝えずに売却することも不可能ではありません。ですが、人が亡くなれば自然と近隣に伝わってしまいます。そのため、テレビやネットなどでニュースになってなかったとしても、買い手に孤独死が発覚してしまうのは時間の問題だといえます。心理的瑕疵によって売却価格が下がることは避けられませんが、損害賠償の請求といった問題に発展させないためにも、孤独死物件であることは必ず伝えましょう。

孤独死物件が事故物件に該当しなかったとしても同様の扱いが必要

人が亡くなった部屋を、好き好んで選ぶ人は珍しいです。多くの場合

は心理的瑕疵に該当するため、孤独死物件を売却しようとすると、価格が安くなってしまったり、なかなか買い手が付かなかったりします。ですが

、だからといって隠して売却することは、絶対にしてはいけません。あとから発覚すると、損害賠償の請求といった問題に発展してしまいます。
孤独死物件を売却する際は、信頼できる専門業者に依頼しましょう。孤独死物件に関するノウハウを持ち合わせた専門業者であれば、適切な手段で売却までサポートしてもらえます。

事故物件の舞台裏：孤独死が発見された物件のその後

事故物件は心理的瑕疵という事で、その事実を知らされる場合が多いですね。気にする人は契約に至りませんから、空室リスクが高い分、家賃は安く提供されることがほとんどです。孤独死の場合にも事故物件になってしまうのでしょうか？

基本は自殺、殺人を事故物件としている

自然死や病死は普通にあることですから、事故物件ととらえないという意見もあります。ただ、契約後に、説明責任を問われて揉めるのはイヤですから、良心的な業者は、人が亡くなっている事を伝えた上で了承を得るようにしています。確かに、人が亡くなっていると、良い気持ちはしませんが、天命を全うされた場合では、清掃が行き届いていればそれほど気にすることはないでしょう。孤独死が発見されるのが3日以降の場合、どうしても臭いが出てしまいます。

このため、専門の業者によるクリーニングを行い、リフォームをかけてから、次の入居者を迎えることがほとんどです。クリーニング作業が充分でない場合、心理的瑕疵というよりも、死臭が抜けなくて気になります。もし、賃料の安さを狙って、事故物件を探しているのなら、事故処理になれたプロの手がかけてある部屋を選ぶのがいいでしょう。

孤独死物件のハウスクリーニング

ご遺体を運び出して、腐敗してしみだした体液を拭き取って行きます。特殊清掃の業者なら、瑕疵にビニールカバーを掛けるなど、汚れを他の場所に広げないように注意を払って作業していきます。

また、菌の種類によって臭いを効果的に抑える方法も変わっ

てきますから、経験と技術のある業者が担当した場合は、その後の臭いの残り方も違ってくるでしょう。また、高齢者の孤独死の場合には、日常のゴミ出しや食品の管理も出来なくなっている事があり、ゴミ屋敷化して亡くなっていく場合もあります。ご遺体の腐敗がひどく無くても、特殊清掃の技術が威力を発揮する場合が多いのです。

事故物件の意外な欠陥は臭い

古い家の臭いというのは換気した直後は良いのですが、締め切って出かけて帰ってきたときに気になる場合が多くあります。事故のあった後、速やかに特殊清掃のプロが清掃を行ってリフォームをかけている場合は、死臭も薄くなっていることが多く、住んだ後も特に何も感じないで過ごすことが出来るでしょう。

事故物件を多く扱う業者なら、事後処理が適切ですし、臭いに応じたリフォームを施すか、正直に瑕疵となりそうな事実を伝えてくれるのではないでしょうか。

事故物件にしないために、孤独による死を防ぐ取り組みを

一人暮らしの方が、病気や事故で救助を必要としながら、誰にも気づかれず亡くなってしまう「孤独死」は、近年、社会問題として大きく取り上げられています。ここでは、孤独死によって事故物件となってしまう事例や、孤独死を起こさないための取り組みについてご紹介します。

「孤独死」に明確な定義はない

様々な死因が存在する孤独死には、明確な定義は存在しません。内閣府の調査では、孤独死の事を「誰にも看取られることなく亡くなったあとに発見される死」と定義しています。

参考：内閣府『平成28年版高齢社会白書（全体版）』
http://www8.cao.go.jp/kourei/whitepaper/w-2016/zenbun/28pdf_index.html
物件内で一人暮らしをしている単身者は、急な病気や室内で事故が起きても、誰にも発見されず孤独死となっててしまう可能性が非常に高くなります。

孤独死＝事故物件とはならないが…

万が一、孤独死が物件内で起きても、必ず事故物件になってしまう訳ではありません。事故物件も孤独死と同様に、はっきりとした定義はありません。物件内での老衰による死亡は「自然死」として扱われ、発見が早くご遺体の損傷がなければ、事故物件とされないケースもあります。

ただし、夏場や、死後何日も経って発見され、ご遺体の損傷が激しいケースでは室内の衛生環境も悪化している事が考えられます。このような場合は、室内のリフォームや特殊清掃が必要となり、後で入居する人の精神負担を考え、事故物件として取り扱われる事もあります。所有する物件を事故物件にしない事はもちろん、発見が遅れて、遺族の方に深い悲しみを与えないためにも、物件内での孤独死を防がなくてはなりません。

孤独死が起きやすいケース

一人暮らしであれば、年齢や性別に関わらず、孤独死してしまう可能性は誰にでもあります。疾患のない若い男性でも、夏場に熱中症に気付くのが遅れ、倒れて救助を呼べず、最悪の場合そのまま意識がなくなってしまう事もあります。
しかし、働き盛りで社会との繋がりがある若い世代は、急に連絡が取れなくなった時に、職場の人や近くに住んでいる家族の訪問によってすぐに発見され、助かる事もあります。問題は、社会との繋がりを持たない、身寄りのない高齢者世代です。定年退職後一人暮らしとなり、遠く離れた県に親族が住んでいたり、近所との付き合いが薄かったりする高齢者は、室内で倒れても発見される可能性が低くなってしまいます。

また、慢性的な持病を抱えている方や、アルコール依存症の方などは、急な病状の悪化によって倒れる危険度が増します。このような、孤独死の可能性が高い方を入居させる時は、何らかの対策が必要です。

物件内での孤独死を防ぐために   

孤独死に繋がりやすい入居者がいる場合は、外部との定期的な連絡手段を確保しなくてはなりません。
・家賃の振り込みや公共料金の支払い状況から、問題なく生活できている事を確認する
・最も近くに住む家族や、勤め先の職場の住所や緊急連絡先などを把握しておく
・地域のお祭りやイベント、交流会などの情報を勧める
また、郵便配達員や公共料金の検診作業員が、住人の生活に異変を感じ、孤独死を未然に防いだという事例も報告されています。定期的に物件を訪れる業者を把握しておく事が、物件内の孤独死発生を防ぐ最も効果的な手段です。

ハッピープランニング株式会社が運営する事故物件買取センターでは数多くの事故物件買取実績がありますので、事故物件の売却を検討されている方はぜひお問い合わせください。