事故物件かどうかを調べる方法は？事故物件には優良物件もある？

事故物件とは、何らかの心理的瑕疵や欠陥を抱えている物件の事です。一目見ただけで欠陥がすぐにわかる事故物件もあれば、内覧だけではどこに欠陥が隠れているかわからない物もあります。安全な物件選びのためにも、事故物件かどうかを内覧の前に調べる術を持っておきましょう。

事故物件かどうかは、物件情報に記載されている

通常、その物件に心理的瑕疵や欠陥があるという事は、買主は契約の前に知らされなくてはなりません。そのため、そのような問題を抱える事故物件は、インターネットなどで公開されている物件情報に「心理的瑕疵あり」や「告知事項あり」と記載されています。明確に「事故物件です」とは書かれませんので、この2つのフレーズを覚えておくと良いでしょう。心理的瑕疵とは、住む人が心理的に嫌悪感を抱くような欠陥の事です。例えば、物件の前の持ち主が室内で変死した、物件の隣に異臭を放つゴミ屋敷がある、物件の中で殺人事件が起きた…などが有名です。「告知事項有り」とは、契約の前にこのような欠陥の説明が行われる事を意味しています。

業者によっては告知の範囲に含まれない事も

このように、事故物件を購入する場合、買主は何らかの不利益を受ける恐れがあります。そのため、売主は買主に対し、事故物件が抱える欠陥の説明を行ないますが、説明するかどうかの基準は、不動産業者ごとに異なるのが実情です。見た目には何の問題もないと思って契約した物件が、実は住居として致命的な欠陥を抱えていた事が発覚するケースもあります。事故物件を巡るトラブルや裁判は、これまでに何度も起きており、問題が解決するまでには多額の費用と時間が必要です。そのようなトラブルを避けるためにも、事故物件かどうかを必ず教えてもらえると過信せず、プラスアルファの情報を自分で集める姿勢が重要です。

過去の情報や内覧で、物件を厳しくチェック

多くの人が敬遠する事故物件は、相場よりも価格が安くなっています。その他、不自然に部分的なリフォームが行われている物件も、火事による焼失や腐乱遺体による腐食などが起きた事を示唆しています。このようなわかりやすい外的特徴が見つかれば幸いですが、中には長時間滞在しなければ住み心地がわからない事故物件もあります。安全な物件探しを行なうためには、物件内覧のチャンスを徹底的に活かしましょう。内覧は1度だけでなく、朝・夜、晴天・雨天など、異なる条件下で複数回行なう事も忘れてはなりません。また、物件の周囲に実際に住んでいる人の口コミは、思わぬ物件の過去が飛び出す事もあります。口コミによる情報は、根拠のない噂か、実際の出来事かを慎重に判断しなくてはなりませんが、近所の人や家族など、契約に直接関わらない第三者の意見も、物件探しの材料として取り入れると良いでしょう。

事故物件の検索方法は？どんな物件があるか知りたい

家賃が安いことで注目の事故物件。構造的な欠陥が何も無いけれど、人が亡くなっている、事件現場になったなど『心理的瑕疵』が問題の場合には、お得物件となるケースがあります。賃貸できる事故物件はどのようにしたら探せるのか、検索方法についてお話ししましょう。

検索サイトで“事故物件”はヒットする？

全国の物件を検索可能な大手検索サイトで、キーワードを事故物件にしてみると、妙に安い物件が紛れている事もあり、「もしかして…」と気になります。はじめから、事故物件だと言うことを大きく掲載している物件ばかりではないので、相場より安い物件に問い合わせして事故物件だとわかる場合もあります。検索サイト上では、『心理的瑕疵（しんりてきかし）』をキーワードに入れると、ヒットしてきます。東京23区内でも家賃が4万円以下というものが多いですね。けれども、事故物件数は、都内に1万件ほどある割に、数十件程度しかヒットしません。詳しく知りたい場合には、直接、希望エリアの不動産屋に電話をするか、店舗に行き、調べた方が良いでしょう。不動産業者しか閲覧・検索が許されていない検索サイト『レインズ』や、地元のコネクションを使って調べると、一般の検索サイトには出てこない物件が出てくる事があります。

事故物件専門サイトが存在する

事故物件が地図上に表示される『大島てる』というサイトがあります。こちらは、投稿を管理人がチェックして整備しているスタイルなので、間違った情報が掲載されている場合もありますが、かなりマメに検証作業がされています。これから借りようとしている物件が事故物件か確認したい時や、近くに事故物件がないかチェックするために見る人も多いです。地図上に、炎マークで事故物件が表されています。東京エリアのマークはかなり大きく、人口密集地域の事故物件の多さがうかがえます。新宿エリアでは、事故物件マークがひしめいていますから、都会に住むと言うことは、事故物件が身近でなのだと感じますね。

事故物件買取などの専門業者にあたる

大家さんにとって事故物件は、空室リスクが大きく、なんとか収益を上げようと焦る傾向があり、詳しい事情を伏せてまで希望者を募りたくなる事情があります。事故物件を取り扱う専門業者の場合、件数を多く扱っていることと、入居募集の時、はじめから事故物件だとオープンにしているところが信頼出来ます。心理的瑕疵は気にしない、立地が良い物件を安く借りたいと考える合理主義のかたは、はじめから事故物件買取を行っている専門業者に問い合わせると良いでしょう。

事故物件の、曖昧な定義に惑わされないために

近年、一般の方にも注目され始めた「事故物件」ですが、その定義に決まりはなく、不動産業界の通説や、世間一般の常識に基いているのが現状です。そのため、売主にとっては大きく騒ぎ立てる問題ではなくても、物件を選ぶ人にとっては何らかの不利益が生じ、「事故物件を買ってしまった」としてトラブルになるケースも考えられます。今回は、物件を売る側としても、買う側としても知っておきたい、事故物件の定義や考え方についてご紹介します。

事故物件に法的な定義は存在しない

事故物件は、注目の不動産用語として、テレビや雑誌で取り上げられる回数がここ数年で増えました。その扱われ方の多くは、オカルトめいた都市伝説のような立ち位置ですが、中には心霊現象よりも深刻な「建物や土地に関する欠陥」を持つ危険な事故物件も潜んでいます。しかし、事故物件という存在を定義付ける、法律や決まりは存在していません。「住む人が、不利益または心理的な嫌悪感を抱く物件」を総称して、事故物件と呼んでいるに過ぎないのです。そのため、事故物件かどうかの線引きは、過去に起きた事故物件にまつわる裁判から、その判例を元に決められている事がほとんどです。

事故物件の一般的な解釈

過去の裁判や、不動産業界の通例、世間一般の常識に基いて定められた事故物件の条件には、一般的に以下のような例があります。

□建物・土地に欠陥を抱えた物件
・土地の地盤が軟弱化している
・建物の雨漏りが放置されている
・前の持ち主の抵当権が付いたままになっている

□住む人に心理的な嫌悪感を持たせる物件
・前の持ち主が物件内で自殺していた
・共同住宅の敷地内で殺人事件が起きた
・過去に何度も放火の被害に遭っている

□物件ではなく、周りの環境に問題がある
・物件の近くに反社会勢力の事務所がある
・物件の周囲に有名なゴミ屋敷がある
・物件の隣に有名なクレーマーが住んでいる

幽霊騒ぎは事故物件の条件とはならないが…

事故物件と聞くと、「幽霊が出る物件」というイメージを持っている方も多いのではないでしょうか。先ほど挙げたように、前の持ち主が建物内で不穏な死を遂げた場合、事故物件とされるのが一般的です。そのようないわく付きの物件では、心霊現象が報告されるケースもあるようです。しかし、幽霊の存在を検証する術がない以上、「幽霊が出る」という理由から事故物件になる例は少なく、あくまでも事故物件に付き物の俗説に過ぎません。
ところが、幽霊屋敷としてあまりにも全国的に有名になり過ぎてしまい、県外から訪れる人やマスコミの取材が相次ぐようになると、興味本位で訪れた人たちによるゴミの不法投棄や不法侵入、無断での撮影等が続くと、近隣住民は落ち着いて生活する事ができなくなります。建物や土地に欠陥がなく、幽霊の存在が不確実でも、そのような物件は立派な事故物件と言えるでしょう。

事故物件は、前の住人の悲惨な死や、建物や土地の重大な欠陥など、通常住む家として選ぶには不利な条件を持っています。「この程度なら事故物件にはならない」と売主の視点で決めつけず、買う人の立場になって物件の現在の状況を事前に伝えておく事が、安全な取引を進めるために欠かせません。

事故物件には優良物件の見分け方があるの？

家賃の安さで事故物件を検討する場合、どんな物件を選ぶと良いのでしょうか？事故物件といっても、その後の使用感に影響が大きい物件と、そうではないものがあるのです。家賃・価格の安さといった特徴はそのままで、瑕疵（かし＝欠陥）を感じにくい物件の見分け方についてお話ししましょう。

優良事故物件の見分け方

①　事故物件であることをオープンにしている
②　臭いが残っていない③特殊清掃・リフォーム済み
④　近隣住民に嫌悪感をもたれていない
⑤　事故物件の扱いに慣れた業者が扱っている…

こうした条件を満たしている物件は、使用に問題がなく、むしろコスパの面で優秀です。いくら安くても、自殺があったなどの心理的瑕疵以上に、死臭が残ってる、事故を連想させる汚れや破損がそのままの物件はマズイでしょう。事故物件を専門に扱う業者なら、特殊清掃・リフォームまで完全に行った上で、市場にリリースするものです。荒れ果てた状態で見せられるより、住める状態で見せられた方が、心理的瑕疵も断然軽いですね。プロの手が入って、一般の物件と変わらないか、それ以上にキレイになっている事故物件なら、立地、品質共に優良物件です。

事故物件の心理的瑕疵の考え方

自殺や孤独死、殺人事件の現場となった部屋に、多くの人が嫌悪感を覚え、心霊現象まで心配する方がいます。日常的に身の回りで人の死を経験した事がない場合、特に気になるかも知れませんが、年間2万人以上の自殺者がいるのですから、人が亡くなったことがある物件というのは少なくありません。使用上の欠陥がないのに、『嫌悪感』だけで使われなくなってしまう物件…もったいない話です。説明責任を果たした上で、使用に問題ないレベルにリフォームをかけた物件を扱う業者は、むしろ信用出来ます。事故物件じゃないのかと疑いながら微妙な物件を紹介され、数年前に自殺があったと近隣から聞かされてトラブルになるケースがありますし、オープンにして、住める品質にしてリリースされた物件を選んだ方がスッキリします。

事故物件は本当に避けるべき？

重要説明事項の告知義務について注意深く扱う業者も多いですが、何年まで義務があるのかガイドラインもなく、損害賠償請求の判例結果もまちまちです。地方都市で、自殺物件の告知義務期間が10年という判決がでたこともあります。「心理的瑕疵は入居者の受けとり方に左右される部分が大きい」、「実用的に問題ないレベルの事故物件がある」という事を考えると、優良事故物件なら検討候補に入れても良さそうですね。

事故物件の調べ方は？事故物件買取業者なら確実

事故物件は、家賃が安くなることがほとんどですから、はじめから事故物件を探す人もいるのではないでしょうか。そうしたニーズにぴったりなのが、事故物件買取業者です。事故物件買取業者を使った事故物件の調べ方についてお話ししましょう。

“事故物件買取”でヒットする業者は多い

検索サイトを使うときには、『事故物件』、『心理的瑕疵あり（しんりてきあかしあり）』、『説明責任事項あり』というキーワードをつけて検索するとヒットすることが多いですね。また、『事故物件買取』と検索した場合には、事故物件を積極的に買い付け、安く提供している業者がヒットしてきます。こうした業者は、ワケあり物件を数多くこなしているので、紹介出来る物件を豊富にもっていますし、実用的に問題ないレベルにリフォームして貸し出すことも行っています。事故物件、ワケあり物件というのは、そこでどなたかが命を落としている場合や、事件の現場になっていた場合、何らかの事情で競売にかけられた場合など様々です。中でも厄介なのは、遺体が腐乱して臭いが取れない場合。特殊清掃をかけ、シミの付いた部分は、張り替えなどのリフォームが必要になります。

事故物件を蘇らせる手腕は専門業者にかなわない

一般に所有物件の一室で自殺が発生した場合には、病死、自然死として、事故物件としての故知義務を逃れようとするケースがあります。睡眠薬服用や、練炭自殺では、すぐに見付けて病院に運んでなくなったという場合には、特に問題のない場合がほとんどです。多量に出血してなくなった場合や、遺体が腐乱してしまった場合には、特殊清掃の技術がものを言います。洗剤を使い分け、フローリングの板の目に入り込んでしまった汚れがどれだけキッチリ落とせるかが勝負です。事故物件の知識を持っている慣れた業者であれば、どんなリフォームで蘇らせるか物件の扱いに慣れているので信頼出来ます。

一般市場ではマイナスイメージだけど…

事故物件と言う響きに、ちょっと不安になる方もいますが、合理的な考えの人に取っては、安く価値ある物件が借りられるお得な物件です。はじめから、事故物件を狙うなら、『事故物件買取』を行って、リフォームをかけて提供している専門業者に問い合わせて見ましょう。確かな技術で価値を高めた、お得な事故物件が揃っています。一般の検索サイトで事故物件を調べるよりも、より、良質な物件に巡りあえるでしょう。

ハッピープランニング株式会社が運営する事故物件買取センターでは数多くの事故物件買取実績がありますので、事故物件の売却を検討されている方はぜひお問い合わせください。