事故物件でも売却出来る？騒音問題などのトラブル解決策は？

不動産の処分は、タイミングと縁がポイントです。一般的な住み替えの場合でも、ニーズが高まっている時には、比較的早く売却先が見つかりますが、需要がなければ値段を下げたり、広告費をかけたりしなければ売れません。事故物件ともなれば更にハードルが上がってしまうと言っても過言ではありません。

事故物件が売れないわけは？

「自殺があったから祟られそう」、「事件現場なので気味が悪い」、「縁起が悪い物件は気が進まない」など、心理的な嫌悪感が原因で買い手が付かないケースが多いです。誰でも事故の内容を想像してしまいますし、心霊現象が起こるのではないかと心配をする人もいるでしょう。ただ、どれも“心理的”な欠陥であって、実用的には問題のないことがほとんどです。少し前に、強盗殺人のあった豪邸がネットで販売された事があり話題になりました。このとき、建物の様子や内部の画像がつけられていたのですが、亡くなられた方が使っていた家具や、衣類がそのままで、生活感が感じられる状態でした。さすがに、その現状を見て自分なら住む気になれないと話題担ったものの、あっさり相場の8割引き相当の額で落札されました。不動産業者が、宿泊やシェアハウスにする予定で購入したのです。一般ルートでの正攻法以外なら、価値を利用出来るというわけですね。

価格が付きづらい不動産の処分の方法

心理的瑕疵物件など、嫌悪感から処分がむずかしい物件は必ず一定数出てきます。これは，自殺者数が年間2万人以上いる事や、毎日の様に犯罪がニュースで報じられることからも想像出来ます。昨今では『孤立死』も社会的な問題になっています。一般の物件紹介サイトには、事故物件を求めてやってくる人が少ないので、なかなか買い手、引き取り手が少ないのが事実です。しかし、事故物件を買って、付加価値をつけ、活用価値を見出してくれる業者に相談すると取扱いが難しい物件も上手くいかしてくれるでしょう。

事故物件を再生させるプロに任せる

「立地が良いのに、事件や事故があったから活用出来ていない」、「機能的に問題無いのに、心理的瑕疵のため活用されていない」といった物件は、リフォームや建て替えで、ネックとなる問題をクリアしてしまえば、活用の道が開けます。事故物件買取専門業者は、そうしたノウハウを持っていますから、専門の知識があるプロに相談すると良いかもしれませんね。

タワーマンションの事故物件例をどう考える？

タワーマンションは1棟あたりの戸数が多いだけに、何かしらの事故が絡んでいても不思議ではありません。その地区では目立った高層建築ということもあり、飛び降りや、落下事故が起きる場合もあるでしょう。こうしたタワーマンションの事故物件の話題をまとめてみましょう。

タワーマンションで事故があるとすべて事故物件扱い？

タワーマンションの1室を所有者している場合、マンションからの飛び降り事故があった場合や、他の部屋で人が亡くなった場合に、事故物件扱いになって、価格が下がってしまうのではないかと心配になります。実際のところ、自殺のあった部屋や、事件現場となった部屋は、告知義務が発生しますし、心理的瑕疵アリと言うことで、家賃や売却額の値引きが発生するケースが多くなっています。しかし、タワーマンションはもともとの戸数が多く、同じ建物内で事故があっても、心理的瑕疵の度合いは少ないと判断され、気にせず取引されています。心理的瑕疵の判断基準はケースごとに違い、事件が世間一般に知られていて、マイナスイメージが大きくなってしまうと、値引きなしに契約が決まりにくくなってしまいますが、1室のみが事故物件という場合は、タワーマンションの名称を変更する場合もあります。

高層建築ならではの事故防止

タワーマンションの場合、エリアでも目を引く高層建築という場合が多く、自殺志願者が飛び降り実行場所に選んでしまうことも…。住んでいる人に取っては迷惑な話ですが、思い詰めている人に取っては、タワーマンションくらいの高層建築なら、間違いはないと思えてしまうのです。また、目につきやすく、高層階から簡単に外に身を乗り出せる構造だと、自殺の名所になりかねません。飛び降り事故が起きた後には、金網を張ったり、簡単に外に出られないように対策をしたりして、事故が繰り返されないようにする物件が多くなっています。

タワーマンションの事故物件を選ぶポイント

・家賃や価格の値引きを狙うならあえて事件現場を選ぶ。
・事故があって、1棟すべて相場より安い家賃にしている場合ある意味ラッキー。
・ごまかさない、信頼出来る業者の仲介を受ける。

とにかく安く借りたい、買いたいという場合には、心理的瑕疵物件は安く契約出来るので、立地条件さえ良ければ、人気がある場合も。現代的で都会的な生活が送りやすいタワーマンションですが、家賃が高めの設定になっている物件が多く、心理的瑕疵物件として交渉の余地があるなら利用してみましょう。ごまかさない、信頼出来る仲介業者を利用する事が、いいタワーマンション部屋探しの第一歩です。

事故物件を購入したら、アフターチェックも欠かさずに

訳あって「事故物件」を購入する時は、普段以上の慎重さが問われます。内覧の結果、住んでも問題がないと納得できても、住み始めた後に発生する様々なトラブルをどの程度予測できていたかで、購入後の住み心地は大きく変わります。今回は、事故物件を購入する前に知っておきたい、契約前と後のチェックポイントについてご紹介します。

「事故物件」と呼ばれるのには訳がある

事故物件とは、次に住む人が何らかの不利益を被ると予想される物件の総称です。通常、そのような不利益は、売買や賃貸契約の前に買主に知らせる事が不動産業者の義務であり、事故物件の引き渡し時には必ず「告知事項」が説明されます。例えば、

・前の持ち主が物件内で事故死した
・近隣に、不良のたまり場になっている空き家がある

など、住人があまり快く思わない内容について、後から知ってショックを受けないよう、売買の前に説明を行なうのが一般的です。
あるいは、

・雨漏りは修復したが、天井にシミが残っている
・以前放火によって焼けた箇所を修復した跡がある

など、住む分には問題がなくても、何らかの欠陥や事故があった事も、場合によっては告知される事もあります。

告知されたからと言って安心ではない

事故物件である事を承知したうえで内覧を行い、住む場所として問題がないと判断できても、事故物件を購入する前は、普段以上のチェックが欠かせません。もし、以前雨漏りや放火が起き、その被害を受けた箇所が修復されていたとしても、原因が解消されていなければ、今度はその被害を次の住人が受ける事になってしまいます。特に、放火は人命に直結する危険な犯罪行為です。放火犯が既に捕まったのか、近所に最近放火が起きた物件はないか、放火の原因が怨恨か愉快犯かなど、住んでから再び起きないと確信できるまでは、その原因を追求しなくてはなりません。また、雨漏りなど構造に関わる欠陥についても同様です。該当の箇所が修復されていても、雨漏りが起きる程の築年数や環境という事は、他の箇所でも密かに雨漏りが進行している可能性があります。このような場合は、住んだ後にその費用を買主と売主のどちらが負担するかを、契約書等で前もって取り決めておきましょう。

住んでから1週間は住み心地を徹底チェック

様々な課題をクリアし、事故物件の購入が無事に完了しても、本当に重要なチェックは引き渡し後から始まります。購入前に聞かされていた欠陥がさらに被害を広げていないか、他の箇所でも発生していないかなど、住み始めなければわからないような欠陥をチェックし、もし見つかった場合は、早めに購入した不動産業者に報告を行いましょう。また、近隣住民の中には、購入した事故物件の存在を快く思っていない方がいるかもしれません。このような方とは、可能な限りコミュニケーションを取り、事故物件に住んでも問題がない事を積極的にアピールし、「事故物件に住んでいる変わった家族」という、周囲への風評被害を防ぐ対策も、家族の快適な生活を守るためには欠かせないチェックポイントです。事故物件となってしまった背景には、様々な理由があります。その理由を納得できるまで追求し、家族や自分自身が生活の拠点とするのに相応しいかどうかを見極められた時、事故物件が購入できる状態になると言えるでしょう。

事故物件の損害賠償について

事故物件だという事を伏せて入居者を募集した場合、損害賠償問題に発展することがあります。大家さん側も、事故発生後、入居者がなかなか見つからない、物件価値が下がってしまうなど、損害を被っている場合もありますが、告知義務違反は法律に違反する行為ですから、損害賠償請求の対象になります。事故物件で損害賠償になった事例をお話ししましょう。

事故物件の心理的瑕疵とは？

一般的に、自殺があった部屋、殺人があった部屋は、敬遠される傾向があり、大家さんにとってもダメージがあります。けれども、法律で告知義務が定められていますから、心理的嫌悪感が認められた物件は、自殺や事件、人が部屋で亡くなっている事実を説明する責任があります。5年経っていれば良いとか、誰か入居者があった後なら説明責任は問われないという業界の暗黙のルールの様なモノがあった時代もありましたが、法律での取り決めはなく、告知義務違反となれば、損害賠償請求に応じなければなりません。心理的瑕疵とは、都市部や郡部かという地域性や、事故の内容によって損害賠償を争った裁判の判例も違っていてケースバイケースです。中には、10年経っても告知義務違反が認められたケースもあります。

事故物件だけど優良物件…借り手を探したい

大家さんにしてみれば、自殺下方の相続人に対して、損害賠償が認められる場合もあります。2年間契約更新、100万円前後の慰謝料というケースもあれば、気の毒で解約に応じてしまい、ウソをついてまで、次の入居者を早く決めたいと追い詰められている場合もあります。ただ、基準が曖昧な心理的瑕疵を抱えて、より良い条件で新しい入居者を探したいと考えた場合、隠すよりもオープンにして納得して借りてくれる人を探した方が良いのではないでしょうか。事故物件と言っても、築浅で駅近の優良物件を空室にしなければいけないのはつらいものです。事故物件を専門に扱う業者を通して、相場より安く提供出来れば、告知義務違反の心配もなく、大家さんにとってもしあわせなのです。

事故物件へのニーズは確実にある

一般に貸しだそうとすると、借り手すらあらわれない場合もありますが、条件があえば、相場より安く借りられる事故物件に入居したいというニーズは確実にあります。自殺者は年間2万人を越えているわけですし、相場より少しでも安いならかまわないという人はいるものです。事故物件を借りて欲しい大家さん、事故物件への入居希望者を引き合わせる事故物件専門業者であれば、損害賠償問題が起こる心配もないわけです。

アパートの騒音問題の解決策は？

アパートは木造住宅が多く、鉄筋構造の建物よりも音が響きやすいですね。駅近、沿線は便利が良い代わりに、窓を開けるのをためらうほどの騒音があります。また、都市部では、生活音が原因となる、住人同志のトラブルも起こりがちです。騒音問題の予防策、起きたときの対策についてお話ししましょう。

外の騒音を防ぐためには？

駅近や、高速道路が近い場合には、そとの騒音が気になる場合があります。窓を閉め切っている分には、慣れてしまうようですが、窓を開けて外の風を入れたくても、騒音が気になって空けていられないことも。静けさと落ち着きは、交通アクセスの良さをあきらめなければ両立がむずかしく、頭の痛いところです。しかし、都内で暮らすためには、ある程度やむを得ない問題でもあります。○窓を開けない、○厚いカーテンを使う、○窓ガラスに防音シートを貼る、目張りする、○音楽をかけて騒音に意識が集中しないようにする…といった対策を取ってみましょう。賃貸の場合には、騒音問題が解消されていないことを瑕疵として、値下げ交渉が可能かもしれません。線路や駅、道路が先にあって立てられたアパートなら、騒音問題解消は自衛が基本ですから、出来る範囲の工夫と、管理会社への相談が基本です。

室内の生活音を漏らさない工夫

アパートでは、生活音の音漏れが住民トラブルに発展する事がありますから、マナーとして守るべきところは抑えておきたいですね。○生活時間帯のズレをチェック、○夜の洗濯・掃除は避ける、○床にはカーペットや敷物、○壁にタンスなど大型家具を設置、○食卓チェアなどには足カバーをつける…などです。フローリングをむき出しで使うと、音が響きやすく、階下から、苦情が出やすくなります。また、生活サイクルや生活スタイルが似ている住民が集まっている物件の方が、騒音問題は出にくいようです。社会人×学生の場合、生活サイクルそのものがズレていますから、気になる場合が出てくるでしょう。

騒音問題が起きたら管理会社に入ってもらう

都会では、住人同士があいさつもしないし、どんな人物かもわからず暮らしていることが当たり前になっています。騒音問題にならないように、マナーを守って生活していても、相手はどう受け取っているかわかりません。お願いするつもりで話しかけたら、批判されたと受け取られて、関係が悪くなる場合があります。掲示物→管理会社から騒音元に連絡という手順を踏んでもらうのが良いでしょう。

事故物件不動産は専門業者を介しての契約が安心

持っていた不動産が事故物件になってしまうと、売りにくく、貸しにくくなります。事故内容の嫌悪感は、人によって受けとり方が違いますが、『説明事項あり』となっている時点で対象外にしてしまう場合があるからです。事故物件のその後についてお話ししましょう。

事故物件不動産の事情とは？

事故物件というと、人が亡くなっていて、ネガティブなイメージを持つ方が多いですが、実際は、物件そのものの実用性に問題のない場合も多いのです。事故物件不動産といっても、その状況は様々です。殺人事件があった現場や、遺体の腐乱臭が残っているといった場合はハードルが高いかも知れませんが、住んでみて不都合が起きなければ気にすることではないといった合理的な考え方もあります。戸数の多いマンションのある部屋で自殺が起きた場合にも、家族がすぐに発見してその後も住んでいた場合では、それほど嫌悪感を覚えません。その割に、いざ処分したい、入居者を探したいとなった時には、物件が動きにくく、苦労されるオーナーが多いのです。

心理的瑕疵の度合いについて

事故物件というと、すぐにオカルト的なストーリーを妄想することが多いのではないでしょうか。奇妙な現象が起きるのでよく調べたら、「かつて自殺した人がいた」とか、「殺人事件現場だった」というホラーは多いものです。話としてはその方が面白いのですが、実際にはそんな物件ばかりではありません。よほど社会的に注目される凄惨な事件が起こっているか、遺体の腐乱臭が残っている場合を除いて、日常生活に支障のないものが多いのです。ですから、家賃や販売価格が安くなっていれば、事故物件であることを承知の上でむしろお得だと考えて求める人もいます。そうしたニーズに応えて、買い手や入居希望者のつきにくい物件を積極的に引き受けて扱っている事故物件に強い業者は、資源活用に貢献しているとも言えます。

事故物件不動産を購入するのはどんな人？

はじめから値引き狙いで事故物件を探す人は2割に満たない様ですが、内覧の上検討して、物件そのものに納得して購入や入居に踏み切る人は増えています。立地、物件の構造や質の希望条件と、価格・家賃のバランスを検討した場合、心理的瑕疵ありでも、そうした雰囲気を感じさせない物件もあるからです。事故物件の取り扱いを得とする業者では、入居者が納得する清掃やリフォームのツボを抑えていますし、すぐに快適に生活できる状態にして引き渡すことがほとんどですから、契約がまとまりやすいのです。

ハッピープランニング株式会社が運営する事故物件買取センターでは数多くの事故物件買取実績がありますので、事故物件の売却を検討されている方はぜひお問い合わせください。