事故物件を相続する手続きと課題

事故物件とは、自殺、他殺、放火による火災などで、人が亡くなってしまった物件のことを指します。孤独死から数日が経過し、血液や体液、腐臭などが染み付いた物件も事故物件として扱われます。
事故物件であっても相続した不動産には相続税がかかります。また、所有しているあいだは空き地であっても固定資産税などの税金課税されるうえ、維持費もかかり続けるのです。
今回は、事故物件を相続するときの課題として、相続後の3つの問題点や早期売却のポイントなどをご紹介いたします。事故物件を相続した、相続する予定がある方は、ぜひ参考になさってください。

事故物件を相続したときの3つの問題点

自殺や他殺が起きた物件や、孤独死から数日経過した物件を「心理的瑕疵物件」と呼びます。いわゆる事故物件です。 事故物件を相続すると、相続人には悩ましい問題が生じます。
こちらでは大きな3つの問題をご紹介いたします。

問題点1. 事故物件であっても相続税は課税される

たとえ事故物件であっても、通常の不動産相続と同じように相続税が課せられます。相続税法第2条により、相続によって取得したすべての財産は課税対象であると定められているからです。［注1］
［注1］電子政府の総合窓口 e-Gov：相続税法 第二条

問題点2. 空き家となった事後物件にかかる税金や維持費

また、放置した空き家は劣化が早いため、衛生面や防犯性の問題から近隣トラブルに発展する可能性があります。トラブルを避けるためには定期的な手入れが必要となり、無駄な維持費と手間がかかってしまうのです。

問題点3. 告知義務により売却価格が大幅に下落する

持っているだけで無駄なお金がかかると思うと、すぐにでも手放したいと思うものです。しかし、宅地建物取引業法第47条により、

売り主は買い主に対して事故物件であることを告知する義務があります。［注2］
事故物件と告知することで買い手は減ってしまうだけでなく、不動産の売却価格も半額以下になってしまうケースもあります。部屋の状態や立地条件にもよりますが、大抵の場合、不動産仲介によって売却するのは難しいでしょう。
［注2］電子政府の総合窓口 e-Gov：宅地建物取引業法 第四十七条

相続した事故物件を早期売却する2つのポイントとは？

資産価値の低い事故物件を所有し続けても、無駄な出費がかさむだけです。できるだけ早く処分してしまいましょう。
「事故物件なんて売却できないのでは」と不安を抱えている方に、事故物件を早期売却する方法を2つご紹介いたします。

ポイント1. 原状回復のためのリフォームを行う

まずは原状回復をして部屋を綺麗にしましょう。汚れたり破損したりしている箇所を部分修繕する方法でも構いません。汚れがひどい、腐臭がきついという場合は、全面リフォームをおすすめします。
不動産仲介ではどうしても売れにくい事故物件であっても、不動産業者に直接物件を買い取ってもらう「買取」なら、比較的スムーズに事故物件を処分できます。買取金額は安くなってしまいますが、持っているだけでお金がかかる事故物件を少額でも現金化できるのは大きなメリットです。
売却相手は不動産業者なので、買い主とのトラブルの心配もありません。
また、最近では事故物件を専門に取り扱っている業者も存在します。ほかで不動産買取を断られてしまったという場合は、一度問い合わせてみましょう。

相続した事故物件は不動産業者に相談して早めに処分する

最近では事故物件を専門に取り扱っている仲介サイトなどもあるため、一度問い合わせしてみるのもよいでしょう。
事故物件であっても、通常の不動産同様税金が課税されます。無駄な出費を抑えるためにも、相続した事故物件は早めに処分してしまいましょう。

不動産の相続についてのお話

不動産の所有者亡くなって、お気持ちも滅入っている中、何をどうしたらいいかわからない相続人の方が大半だと思います。相続の手順をご説明させていただきます。

相続人が１人ではなく数人いるケース

まずは、相続人が１人ではなく、数人いるケースが大半だと思いますので、相続人同士で、誰がどの不動産を相続するかを話し合います。これを「遺産分割協議」と言います。遺産分割協議が成立しないと、相続のお話しが進みません。

遺産分割協議書を作り相続人全員が署名・実印を押印するケース

次に、「遺産分割協議書」を作り、相続人全員が署名して、実印を押印します。これは書式の定めはありませんが、「相続人全員での協議をした」という文言と、不動産について書く際に「登記事項証明書」を書き写します。

相続登記に必要な書類集め

そして、相続登記に必要な書類を集めます。
・亡くなった人の戸籍謄本。・亡くなった人の住民票の除票。・相続人全員の住民票。・相続人全員の印鑑証明書。・該当不動産の登記簿謄本。・該当不動産の固定資産評価証明書・遺産分割協議書（上記で作成したもの）以上の書類を用意します。戸籍に関しては、本籍のある管轄の役所で取得します。

相続登記の申請書作成

ここからは、司法書士に依頼をして作成してもらうこともできます。自分たちで行う場合には、相続登記申請書を法務局のホームページよりダウンロードして書き込みます。

不動産の管轄の法務局へ提出

上記がすべてそろったら、いざ不動産の管轄の法務局へ提出します。これにより、不動産の相続登記ができます。

しかし、ここまでは、あくまでも全てが順調にいった時のお話しです。まず、遺産分割協議でトラブルになることが多いでしょう…。遺産がある場合、遠い親戚までもが顔を出して来たり、相続の割合によっては、誰がどこまで面倒を見ていた、ある人は何もしていないのに、相続をするのか、などのトラブルがつきものです…。はたまた、相続人全員と連絡が付かない、遺産分割協議は全員で集まってやらなくてもいいのですが、それに参加してくれない、分割の割合が納得いかなくてサインをしてくれない、などがあります。
これらのトラブルを避けるためにも、不動産屋や司法書士に相談した方がよいでしょう。いずれにせよ、すごく時間のかかることです。お仕事をしている人が大半でしょうし、なかなか時間が取れない人も多いと思います。不動産屋や司法書士に相談するのが、１番早い、という可能性もあります。

死因贈与のしくみと、メリット・デメリット

亡くなった人の財産は、3種類のいずれかの方法で分配されます。そのうち、亡くなった人の意思が最も尊重される方法が「死因贈与」です。他の相続方法との違いや、死因贈与を行なう時のメリット・デメリットについて把握しておきましょう。

財産相続の3つの方法

財産を持っている人が亡くなった時、優先順位が最も高い相続人が、その財産を受け継ぎます。これを「相続」と言います。もし、亡くなった人が「遺言書」を残しており、相続する人を指定していた場合は「遺贈」になります。また、遺言書ではなく、亡くなった人が財産の受け取りに関する契約を誰かと交わしていた場合は「死因贈与」となります。

「相続」は限られた親族しか財産を受け取る事ができませんが、「遺贈」と「死因贈与」は親族以外も受取人に指定する事ができます。遺贈と死因贈与は、財産を特定の人に渡す意思表示という点では似た性質を持っていますが、必要な書類や発生する税金に若干の違いがあります。

死因贈与を行なうための手続き

死因贈与は「契約」という側面を持っています。契約が有効である事を証明するためには、「死因贈与契約書」を作成し、双方の捺印が必要です。ですので、誰に相続するかを周囲に宣言していても、口約束を交わしていても、口頭での意思表示は死因贈与として認められません。

また、通常の相続や遺贈において、受取人は相続放棄が可能ですが、死因贈与の契約が結ばれている場合、受取人も契約内容に了承した事が書面で立証されていますので、簡単に放棄する事はできません。「自分が亡くなったら、この人に財産を渡す」と言う、財産を持つ人の意思と、受け取る人の了承をもって結ばれた法的な契約でなければ、死因贈与にはなりません。

死因贈与のメリット・デメリット

亡くなった後の財産の行方を確実にしておきたい場合には、死因贈与が適しています。通常の相続にも、法律で定められた優先順位があるとは言え、誰がどのように財産を受け取るかは、相続する時までわかりません。遺贈も同様に、相続人全員の意志が優先されるケースもありますので、遺言書の内容通りに相続が行われるとは限りません。これに対し、死因贈与には契約書が存在しますので、どの方法よりも着実に、自分が指定した人に財産が行き渡ります。さらに、死因贈与では「負担付」の契約が可能です。
例えば、「自分が死んだら不動産を渡す代わりに、その家に住んでほしい」や、「賃貸物件を相続する代わりに、オーナー業も引き継いでほしい」などの条件を設定する事ができます。

しかし、死因贈与で不動産を受け取ると、登記のために2%の登録免許税が発生します。ちなみに、相続の場合は0.4%です。仮に固定資産評価額が1,000万円の土地を相続した場合、相続…1,000万円×0.4%＝4万円死因贈与…1,000万円×2%＝20万円と、死因贈与では受取人に大きな税負担が発生してしまいます。なお、遺贈も相続と同様に登録免許税は0.4%ですが、財産を受け取る人が法定相続人ではない場合、死因贈与と同じ2%が適用されます。
死因贈与契約を結ぶ際は、受け取る人の税負担にも考慮したうえで、双方の同意を得ておくと良いでしょう。

不動産の名義変更ついて

不動産の名義変更をするにはどうすればよいか？

不動産の名義変更に関するお話しです。不動産の名義変更にも、さまざまなケースがあります。

まずは、不動産の売買です。

これは売主から買主に名義を変更します。とはいっても簡単ではありません。やろうと思えば個人でもできますが、基本的には司法書士に委任状を書いて、司法書士にお願いをします。流れとしましては、売買契約書を交わした後、必要書類を揃えます。売主は、「権利証」、「印鑑証明書」、「住民票」、「固定資産評価証明書」を用意します。抵当権抹消がある場合は、事前に借り入れのある銀行に抹消の手続きを取ります。
買主は現金であれば「住民票」のみ、住宅ローンを組む場合は「印鑑証明書」が必要となります。そして、決済日（引き渡し時）に名義変更を行います。この際に、決済に司法書士が立ち合い、委任状を記入して、司法書士が登記へ向かいます。これで売買での名義変更が可能になります。決済（引き渡し）が終わってから、2～3週間くらいで司法書士から登記簿謄本がお手元に届きます。そちらで名義が変わっていることを確認します。

相続による名義変更

こちらは不動産の所有者が亡くなり、相続を受ける人に名義を変更します。こちらもやろうと思えば個人でも可能ですが、基本的には司法書士にお願いをします。流れとしましては、まず所有者を確定するために「登記簿謄本」、「住民票の除票」を取得します。そして、相続人を確定するために、「戸籍謄本」、「住民票」を取得します。司法書士へお願いをすれば「相続登記申請書」を作成してくれます。そちらを記入し、司法書士に委任状を書き、司法書士が登記を管轄する法務局へ申請してくれます。

生前贈与による名義変更

こちらは相続登記とほぼ同じです。違いとしては、贈与契約書が必要となります。所有者を確定するために「登記簿謄本」、を取得します。そして、受贈者を確定するために、「戸籍謄本」、「住民票」を取得します。そして司法書士へお願いをすれば「生前贈与による登記申請書」を作成してくれます。そちらを記入し、司法書士に委任状を書き、司法書士が登記を管轄する法務局へ申請してくれます。

財産分与による名義変更

このケースの多くは離婚による場合ですね。手続きは一緒です。元の名義人を確定するために「登記簿謄本」を取得します。そして、新しい名義人を確定するために、「戸籍謄本」、「住民票」を取得します。司法書士へお願いをすれば「不動産の名義変更の申請書」を作成してくれます。そちらを記入し、司法書士に委任状を書き、司法書士が登記を管轄する法務局へ申請してくれます。この場合、離婚協議書や、財産分与契約書、印鑑証明などが必要になります。

ここまでで、疑問があるのが、住宅ローンが残っている場合、名義変更ができるか？です。結論、名義変更できます。もちろん銀行などの承諾が必要となりますが。ちなみにですが、夫婦間や、兄弟間、家族間での売買はできません。

相続した実家を売る際の手続き

実家を売却するなら早めに行動するべき3つの理由

相続した実家の売却を考えている場合、早めの行動をおすすめするのは3つの理由があります。

理由1. 特別控除3,000万円には適用期限がある

相続によって得た居住用財産を売却する場合、3,000万円の特別控除が受けられます。しかし、この特別控除が受けられるのは、その住宅に所有者が居住しなくなってから3年目の12月31日までです。それを過ぎてしまうと特別控除は受けられなくなってしまうため、注意が必要です。

理由2. 建物の不動産価値は下がる一方

不動産価値は変動するものです。土地は上がることもある一方、建物は時間が経てば経つだけ不動産価値が下がります。

理由3. 相続した実家を所有するだけで支出が増える

実家を相続した場合、その固定資産税を払う必要があります。また、経年劣化による修繕費などもかかってくるでしょう。建物は住まなくなると劣化も早くなるといいますし、家屋ごと売却を考えている場合は、早めに行動にうつすことをおすすめします。

相続した実家をスムーズに売却するなら業者に依頼するのがおすすめ

相続した実家を売却する際は、不動産業者へ依頼をおすすめします。不動産売却は必要な手続きも多く、トラブルが発生する可能性もあるためです。売却価格の値切り交渉や内見の対応なども業者に依頼すれば、スムーズに進みます。地域の相場に明るく、取引実績が多い業者がおすすめです。

実家を相続して売却するまでに必要な手続き（業者に依頼した場合）

実家を相続（相続登記が終わった状態）してから売却するまでに必要な手続きについて解説いたします。

業者と仲介契約（媒介契約）を結ぶ

売却を業者に依頼する場合は、仲介（媒介）契約を結びます。契約書には、売却活動の条件（内見の立ち合いなど）や売却が成立した際に業者に払う報酬金額などが記載されています。

買主への物件引き渡し

買主が決まったら売買契約を結びます。契約書は仲介業者が用意してくれるのが一般的です。しかし、契約の責任は売主にあるため、事前に契約書の内容にはすべて目を通して、わからないことは聞いておきましょう。

所有権移転の登記を行う

物件の所有権を移転するための登記を行います。不動産業者が提携している司法書士が手続きするのが一般的ですが、知り合いの司法書士に依頼することもできます。

不動産業者へ仲介手数料を払う

相続物件の売買契約が成立した際には、不動産業者へ仲介契約所定の手数料（仲介契約書に書かれています）を払います。手数料は法律で上限が定められています。売買契約が成立しなかった場合は手数料を支払う必要はありません。（手続きに必要な印紙や司法書士の費用などは別途かかります）

相続した実家を売却する場合にかかる6つの税金

実家を相続し、売却する場合には最大6つの税金が課せられます。

1. 相続税

相続税は相続したもの（この場合は実家）に対してかかる税金です。税額は国税庁が定めている「財産評価基本通達」記載の計算方法によって決まります。基礎控除分で控除しきれなかった分が課税対象となります。つまり、売却金額が控除分よりも少なかった場合は課税されません。また、物件に所有者が居住しなくなって3年目の12月31日までは、3,000万円の特別控除も適用されます。

2. 印紙税

契約書などを作成する際に課される税金で、売却が決まったら買主との間でかわされる「不動産売買契約書」に法定金額の収入印紙を貼り付ける必要があります。印紙税は、売却の収益関係なく必要です。売却契約の場合、印紙税を誰が負担するかは定められていないため、契約書を確認しましょう。

3. 登録免許税

登録免許税は不動産の名義変更に必要な税金です。相続した実家を売却し、買主に所有権を移譲する際に発生します。名義変更を司法書士に依頼した場合、司法書士の手数料が別途必要です。

4. 譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産売却の利益に対して課税されます。ただし、譲渡所得がマイナスになる場合は課税されません。 所有権が譲渡される（この場合は売却される）不動産の所有期間が5年以内なら「短期譲渡所得」、5年を過ぎるなら「長期譲渡所得」となり、税率が変わります。

5. 復興特別税

復興特別税は東日本大震災に対する復興目的の財源として、所得税に課税されるものです。譲渡所得が発生した場合は復興特別税の課税対象となります。つまり、譲渡所得がマイナスだった場合、復興特別税は発生しません。

6. 住民税

譲渡所得が発生した場合は所得税と合わせて課税されます。売却利益がない場合は発生しません。

ハッピープランニング株式会社が運営する事故物件買取センターでは数多くの事故物件買取実績がありますので、事故物件の売却を検討されている方はぜひお問い合わせください。