訳あり物件とはどんなもの？-心理的瑕疵物件-

心理的瑕疵物件の告知義務には明確なルールがない

心理的瑕疵物件に対する告知義務については、明確なルールが定められていません。
設備が壊れているなど物理的瑕疵は誰が見てもわかりますが、心理的瑕疵はその人の考え方によって判断がわかれるため、線引きが難しいからです。
そのため、一部の不動産業者が決めている業界ルールのようなものがあります。
＊1.心理的瑕疵が生じたあと、次の買主（借主）には告知義務があるが、2人目からは告知する義務はない
＊2.心理的瑕疵が生じたあと、5～10年経過すれば告知義務がない
これはあくまで不動産業界の中で一般論とされる考え方であり、すべての不動産業者がその考えを持っているというわけではありませんが、ひとつの目安にはなるでしょう。

瑕疵の内容や物件の場所やタイプによって義務の期間が変わるケースもある

心理的瑕疵といっても、自殺・他殺、事故死などの告知義務は長期間であるべきと考える人がほとんどです。

しかし、実際にあった裁判では、自殺後1年数ヵ月の物件に対して告知義務がないという判例があった一方で、自殺後2年以上経過した物件で告知義務があるという判例もありました。

大都市の単身者向け物件など入居者の入れ替わりサイクルが早い場合は、告知義務の期間も短くなる傾向があります。

病死は心理的瑕疵にあてはまらないと考えられることが多い

人が亡くなった場所に住むのは、時間がどれほど経っても嫌だと感じる人が多いでしょうが、病死は心理的瑕疵には含まれないという考え方が一般的です。
病気で亡くなるのは普通のことで、事故や事件ではないため、心理的瑕疵にはならないと考えられるからです。
ただし、孤独死などで長期間放置され（気付かれず）、悪臭や害虫発生がもとで近隣で騒動となった場合には心理的瑕疵に該当する可能性もあるでしょう。

どうしても心理的瑕疵物件に住みたくない場合に有効な対処法

心理的瑕疵については解釈が人それぞれという面もあり、判断が難しいところです。しかし、心理的瑕疵物件には絶対に住みたくない場合、次のような対処法をおすすめします。

業者に直接「過去に事故がなかったか」と聞く

業者によっては2人目以降の入居者や数年経てば告知義務はないと考えている可能性があります。
こちらから直接「過去に事故がなかったか」と聞いてみましょう。
もし、業者に瑕疵があると知っていて隠していた場合は違法になります。直接聞いて本当のことを教えてくれるかどうかはわからなくても、ちゃんと確認したという事実があれば、裁判のときの強みになるでしょう。
その場だけでごまかされないように、書面やボイスメモなどをとっておくといいでしょう。

最近は、Web検索で物件探しをする人も増えています。キーワードに「事故物件」「告知事項あり」「重要告知事項あり」と記載されている場合は、業者にその事項内容について確認します。

近所の人に聞いてみる

自殺や殺人などが起きると警察の立ち合いがあるため、近所の人は知っている可能性が高いです。
古くから営業していそうな地元の飲食店（フランチャイズなどではなく、個人経営など）で「今度あそこに住もうと思っているのですが、ご近所からみてどんな感じですか？」などと聞いてみるのがおすすめです。

心理的瑕疵だけではなく、思わぬ情報が入る可能性もあります。

業者は地元密着型で物件の近所にある業者を選ぶ

心理的瑕疵物件など重要事項を知っていたのに黙っていた場合は違法です。
大家さんが近所に住んでいて、業者も地元で営業しているのであれば、瑕疵物件情報を知らないはずはありません。告知義務を怠る可能性は低いでしょう。

心理的瑕疵に気付かずに契約してしまったら？

心理的瑕疵物件と気づかずに契約してしまった場合、消費者契約法や民法に基づいて賃貸契約を解除して、損害賠償請求できます。
ここでポイントとなるのが「心理的瑕疵物件と知っていたら、契約しなかった」という意思を明示できるかです。
契約前にしっかり確認していたことを書面や音声データとして記録しておくとよいでしょう。
本当に心理的瑕疵物件には住みたくないので、とアピールしておくことが大切です。
瑕疵物件の上下や隣の物件と契約したくない場合も同様です。
契約前の記録がしっかりしていれば、契約解除や家賃値下げに応じてくれる可能性が高くなるでしょう。

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