孤独死が発生した不動産は事故物件になる？売却方法を徹底解説

近年一人きりで亡くなられる孤独死が、増加傾向にあります。

東京都監察医務院によると「東京23区内における一人暮らしで65歳以上の人の自宅での死亡者数」は、2018年に3,882人に達しており、年々増加傾向にあります。

そのため所有する物件で孤独死が発生したり、孤独死が発生した不動産を相続したりすることは珍しくありません。

そんな時に気になるのが「事故物件」になるのかということでしょう。

事故物件となれば不動産価値が下がり、売却に苦労しやすいため、不動産の持ち主としては頭の痛い問題です。

そこで孤独死が発生すると事故物件となってしまうのかどうかと、事故物件となった場合の売却方法を詳しく解説します。

孤独死が事故物件になるかは「心理的瑕疵（かし）」に左右される

結論から述べると孤独死が発生したからといって、必ずしも事故物件になるわけではありません。

事故物件になるかどうかの定義は非常に曖昧ですが、心理的瑕疵（かし）の有無に大きく左右されます。

心理的瑕疵とは不快感や嫌悪感を抱き、住むことに抵抗感を覚えるような要因のことです。

具体的には以下のようなことが挙げられ、孤独死も場合によってはこの心理的瑕疵になります。

• ・物件内で自殺や殺人など事件・事故が起きた
• ・周辺で事件・事故・火災などが起きた
• ・周辺に墓地・宗教団体の施設・指定暴力団の事務所などがある

この心理的瑕疵のある不動産が、いわゆる事故物件として扱われます。

しかし孤独死が必ずしも心理的瑕疵に当てはまるわけではないので、事故物件となるかどうかはケースバイケースです。

孤独死が心理的瑕疵に該当するかはケースバイケース

孤独死が事故物件とされるかどうかは、心理的瑕疵を伴うかどうかに左右されます。

しかしひと口に孤独死と言っても、その亡くなり方は様々です。病死や老衰、事故など様々なケースがあり、事故物件になるかどうかはその状況によって異なります。

人によって感じ方は異なりますが、孤独死＝心理的瑕疵ではありません。

それではどのような場合に、孤独死が事故物件とされてしまうのか解説します。

すぐに発見されると心理的瑕疵に該当しない

なんらかの理由で孤独死が発生した場合でも、早期に発見された場合は心理的瑕疵に該当しません。

具体的には3日以内が早期発見とされており、遺体の腐敗・損壊が最小限で済むため、事故物件になる可能性が低くなります。

病気や老衰など事件性がない自然死であれば、通常の物件と同様に問題なく売却できるでしょう。

また家族に看取られて死亡した場合や、病院に搬送されたものの亡くなった場合なども同様に事故物件として扱われません。

事故物件を防ぐためには、もし孤独死が発生しても早期発見ができるように、普段から入居者とコミュニケーションをとっておくことが大切です。

発見が遅れてしまうと心理的瑕疵に該当しやすい

孤独死が発生してから、数日が経過すると遺体の腐敗や損壊が進むため、事故物件となる可能性が非常に高くなります。

地域や季節、室内の環境（日当たりや冷暖房の有無など）によって左右されるため一概には言えませんが、4日以上経過した場合は事故物件となりやすいと言えます。

「一般社団法人日本少額短期保険協会孤独死対策委員会」が2020年11月に発表した「第5回孤独死現状レポート」によると、孤独死発生から発見までの平均日数は17日です。

このように孤独死が発生しても、発見されるまでには大きなタイムラグがあり、その間に遺体損傷が進んでいきます。

異臭がしたり、床・畳に汚れが残ったりと、遺体だけではなく建物にも損傷が見られるようになります。

そのため買主が不快感や抵抗感を感じやすく、たとえ自然死であっても発見が遅れれば事故物件扱いです。

また建物に損傷が発生している場合以外にも、以下のような場合も事故物件として扱われる可能性が高まります。

• ・孤独死について警察が捜査した
• ・ニュースで取り上げられた

これは周辺住民や世間に孤独死があった事実が知れ渡ることで、新しい家主が抵抗感を抱きやすくなるからです。

高齢者が入居している物件を所有している方は、孤独死対策を取ることが事故物件対策にも繋がります。

孤独死が物件の不動産価値に及ぼす影響

孤独死が発生したからといって、必ずしも不動産価値を下げるマイナス要因となるわけではありません。

しかし発見が遅れ事故物件となってしまった場合は、どうしても不動産価値は下がってしまいます。

明確な基準があるわけではなくケースバイケースですが、事故物件となる原因によって以下のように物件の価格は相場より低くなります。

• ・孤独死の場合は1割～2割ダウン
• ・自殺の場合は2割～3割ダウン
• ・殺人の場合は3割～5割ダウン

発見にかかった日数や状況などにもよりますが、孤独死の場合は少なくても1割～2割ダウンしてしまうでしょう。

このように不動産価値は下がってしまいますが、売却できないわけではありません。

後ほど解説しますが、たとえ事故物件であっても、きちんと対策すれば物件の売却はできます。

孤独死があった不動産物件には告知義務がある？

事故物件には心理的瑕疵の内容を、適切に買い手へ伝えなくてはならない「告知義務」が生じます。

契約書の備考欄への記入をはじめ書面で明らかにする必要があり、告知を怠ると損害賠償金の支払いや契約解除となってしまいます。

これは事件性がある事件・事故に限らず「知っていたら契約しなかった」という事柄が該当するため、孤独死であっても発見が遅れ事故物件とみなされる場合は、必ず伝えなくてはなりません。

反対に事故物件に該当しないのであれば、孤独死物件であることを伝えずに売却することは可能です。

ただし事故物件に該当しないようなケースであっても、人が亡くなった物件というだけで抵抗感のある方もいます。

そのため亡くなられたことを告知せずに売却すれば、たとえ事故物件でなかったとしても損害賠償の請求に発展してしまう恐れがあります。

トラブルを未然に防ぐために、事故物件であるかどうかにかかわらず、孤独死物件であることは必ず伝えるのが得策です。

孤独死で事故物件になってしまった場合の売却方法

孤独死により事故物件となってしまった不動産の売却は、そのままの状態では困難です。

特に発見が遅れた場合は遺体の腐乱が激しくなり、シミや異臭、害虫の発生など建物へ大きな影響を及ぼします。

そのため物件を売却するためには、心理的な抵抗感を抱かないようにする工夫が必要です。

ここからは孤独死が発生した不動産を、上手に売却するための方法を紹介します。

清掃・クリーニングを施す

すぐに発見された孤独死であれば、一般的な清掃で十分です。

しかし発見が遅れてしまうと、遺体の腐乱が激しくなるため、シミや異臭、害虫の発生など不動産物件そのものへ大きな影響を及ぼします。

そのため一般的な清掃では原状回復できないので、特殊清掃を依頼しましょう。消毒はもちろん臭いやシミなど、通常の清掃では取り除けない汚れを綺麗にしてくれます。

また特殊清掃だけではなく、お祓いを済ませておくと、次の入居者はより安心して暮らせるでしょう。

リフォームをして売却する

孤独死によっては特殊清掃でも、リカバリーしきれない場合があります。

そうした際には床・壁紙の張り替えや、リフォームを行うと売却しやすくなります。

特に遺体が発見された場所は損傷が激しくなるため、発見現場だけの部分的なリフォームや、全体的なリフォームが必要になるかもしれません。

消毒や清掃に加えてリフォームで一新してしまえば、孤独死が起こったとわかりにくくなります。

そのため心理的な嫌悪感や抵抗感が、グッとやわらぎ売却しやすくなるでしょう。

不動産会社に「買取」してもらう

どうしても売れない場合や、すぐに売却してしまいたい場合は不動産会社に買取してもらうのも手です。

一般的な不動産売却は、不動産会社が買主を探してくれ、売買の契約を仲介してくれます。

しかし不動産買取の場合は、不動産会社が直接物件を買い取ってくれるため、買主を探す必要がなく速やかに売却できます。

一般的な不動産会社では断られてしまう可能性もありますが、不動産会社の中には事故物件の買取を得意としている業者があります。

そうした専門業者であれば、事故物件であっても問題なく買い取ってもらえるでしょう。

買取の場合は仲介手数料がないため、高額売却しやすいというメリットもあります。

「孤独死物件」の売却はお困り不動産解決本舗がおすすめ

孤独死であっても病死や老衰など事件性がなく発見が早ければ、自然死となり事故物件とはなりません。

しかし発見が遅れれば遺体の腐乱が激しくなりやすく、シミや異臭、害虫の発生など建物への損傷が大きくなります。

そのような場合は清掃やリフォームなどで、次の入居者が嫌悪感を抱かないほど綺麗にしなくてはなりません。

とはいえ事故物件は一般的な不動産会社では断られてしまうこともあり、通常の不動産物件より売却が難しくなっています。そんな時は事故物件・訳あり物件を専門とする「お困り不動産解決本舗」にお任せください。

他社で断られた不動産物件であっても、高価買取・スピード査定が可能です。加えてリフォームやクリーニング、遺品整理なども自社で行うため、余計な手間がかかりません。

また仲介ではなく直接買い取りを行うため、買い手が付かないという心配がなく、仲介手数料もかからなくなっています。

不動産の孤独死でお困りの方は、完全秘密主義で相談件数1,000件以上の実績を誇る「お困り不動産解決本舗」の大熊に、ぜひご相談ください。相談・査定は無料で承ります。

ハッピープランニング株式会社が運営する事故物件買取センターでは数多くの事故物件買取実績がありますので、事故物件の売却を検討されている方はぜひお問い合わせください。