孤独死が発生すると売れない？事故物件を売却する方法

一人暮らしの高齢者が増えてきたことにより、孤独死がニュースで取り沙汰されるようになってきました。

それに伴い「所有する物件で孤独死が発生した」「孤独死が発生した物件を相続した」という自体も、決して珍しくありません。

とはいえ孤独死が発生すると「物件の価値が下がるのではないか」と、物件を所有する方にとっては気が気でないでしょう。

そこでこの記事では、そもそも孤独死が発生すると事故物件となってしまうかどうかから、事故物件となった場合の売却方法まで詳しく解説します。

孤独死とは？孤独死が発生する原因

孤独死とは読んで字のごとく一人きりで亡くなられた場合を指し、死後しばらくしてから発見されるケースも多々あります。

一人暮らしの高齢者に多く見られますが、晩婚化が進んだこともあり若年層でも起こり得ることです。

とはいえ働き盛りの若者の場合、急に連絡がとれなくなると友人や職場の人、家族などが不審に思い訪問し発見される可能性が高いため、高齢者の方が比較的多い傾向にあります。

こうした孤独死が発生する原因として、近隣住民との関りが希薄になったことや、家族と離れて暮らすことによりコミュニティから孤立することなどが挙げられます。

周囲との関係性が薄く、社会から孤立することによって、病気や老衰などで亡くなっても誰にも気付かれず、死後しばらく経ってから遺体が発見されるのです。

孤独死が全て事故物件になるわけではない

孤独死が発生したからといって、必ずしも事故物件となるわけではありません。

事故物件には明確な基準・定義はなく、非常に曖昧です。基本的には人が亡くなった物件＝事故物件という扱いになりますが、その亡くなり方によっては事故物件と扱われない場合があります。

例えば病気や老衰で亡くなった場合は、自然死となり事故物件として扱われません。

ただし死因が病気や老衰であったとしても、孤独死の場合は事故物件となる可能性もあります。

事故物件になるかどうかはケースバイケースで、孤独死が発生した物件の状況によって左右されます。

それではどのような場合であれば、事故物件になるのか解説します。

孤独死が発生して事故物件にならない場合

病気や老衰など事件性がない自然死で亡くなりすぐに発見された場合や、家族に看取られて死亡した場合などは事故物件として扱われません。

• 家族に看取られながら死亡した
• 家で倒れて搬送先の病院で死亡した
• 救急車を手配したものの家で死亡した
• 病気や老衰で亡くなりすぐに発見された

上記のような場合であれば、自然死扱いで事故物件として扱わないことがほとんどです。

事故物件ではないので、通常の物件売却となんら変わりありません。

しかし孤独死の場合は家に訪れる人が少ないということもあり、遺体の発見が遅れがちです。

そのため亡くなってからしばらく経過して発見されることも考えられ、そういった場合はたとえ自然死であっても事故物件となります。

孤独死が発生して事故物件になる場合

自殺や他殺はもちろんのこと、自然死であっても死後しばらくしてから発見された場合は、事故物件となる可能性が高いと考えられます。

同じ自然死でも事故物件になる場合とならない場合があるのは、事故物件か否かは買主が不快感や抵抗感を抱くかどうかによるからです。

例えば建物自体に欠陥がなくても、殺人事件や自殺事件など、過去に住民が死亡した物件に不快感や抵抗感を抱く方は多いため、こうした物件は事故物件とされます。

同様に孤独死は発見が遅れると異臭がしたり、床・畳に汚れが残ったりと、建物に損傷が見られやすく、自然死であっても発見が遅れれば事故物件扱いです。

また建物に損傷が発生している場合以外にも、以下のような場合は新しい家主が不快に感じやすいので、事故物件として扱われやすくなります。

• 孤独死について警察が捜査した
• ニュースで取り上げられた

しかし孤独死は発見が早ければ、事故物件となるのを回避できます。

そのため高齢者が入居している物件を所有している方は、定期的に賃借人とコミュニケーションをとったり、緊急連絡先の家族とも密に連携したりなど、孤独死対策を取ることが大切です。

孤独死が物件の価格に及ぼす影響

孤独死に限らず事故物件であるとされると、物件の価格はどうしても下がってしまいます。

心理的抵抗感の度合いにより価格が決まるため一概には言えませんが、事故物件となる原因によって以下のように物件の価格は相場より低くなります。

• 孤独死の場合は1割～2割ダウン
• 自殺の場合は2割～3割ダウン
• 殺人の場合は3割～5割ダウン

このように相場と比べて、物件の価格は多少下がってしまいます。

しかし買い手が全く付かないわけではありません。たとえ事故物件であっても、きちんと対策すれば、物件の売却は可能です。

孤独死が発生した物件の売却で気を付けるべき3つの注意点

孤独死により事故物件となってしまった場合、なかなか買い手が付きにくくなってしまいます。

また発見が遅れた場合は遺体の腐乱が激しくなり、シミや異臭、害虫の発生など建物へ大きな影響を及ぼします。

そのため物件を売却するためには、買主が心理的な抵抗感を抱かないようにする工夫が必要です。

ここからは孤独死が発生した物件の売却において、気を付けるべき3つの注意点を紹介します。

孤独死があった事実は隠さず告知する

孤独死があったという事実は隠さずに、買い手に伝えましょう。

不動産を売却する際には告知義務というものがあり、その物件で心理的瑕疵（かし）を伴うような事故・事件などがあった場合に、売主は買主に伝えなければなりません。

この心理的瑕疵というのは、心理的に嫌悪感や不快感を抱く問題のことで、自殺や殺人などの事件・事故が該当します。

事件性があるものに限らず「知っていたら契約しなかった」という事柄が該当するため、孤独死であっても発見が遅れ事故物件とみなされる場合は、必ず伝えなくてはなりません。

事故物件に該当しないのであれば、孤独死物件であることを伝えずに売却することは可能です。

しかしたとえすぐに発見された孤独死であったり、家族に看取られての自然死であったりしても、人が亡くなった物件であるというだけで、抵抗感のある方もいます。

もし孤独死があったにもかかわらず告知せずに売却すれば、事故物件でなかったとしても損害賠償の請求に発展してしまうかもしれません。

また告知していなくても、契約後に近隣から伝わると考えられます。

トラブルを未然に防ぐためにも、事故物件であるかどうかに関わらず孤独死物件であることは必ず伝えましょう。

孤独死があった物件は清掃・リフォームを行う

孤独死があった物件は清掃・リフォームを行って、物件の価値を高めて売却しましょう。

孤独死の場合すぐに発見できたのであれば、一般的な清掃で十分です。

しかし発見が遅れてしまった場合は、遺体の腐乱が激しくなるため、シミや異臭、害虫の発生など建物へ大きな影響を及ぼします。

そのため一般的な清掃では原状回復できないため、特殊清掃を依頼しましょう。消毒はもちろん臭いやシミなど、通常の清掃では取り除けない物件の損傷を回復できます。

場合によっては床・壁紙の張り替えや、リフォームが必要になる場合もあります。

遺体が発見された場所は特に損傷が激しくなるため、発見現場だけの部分的なリフォームや、全体的なリフォームが必要になるかもしれません。

どのような場合でも、新たな家主となる買主が気になるかどうかが問題なので、孤独死があったことを伺わせないほど明るく綺麗な印象にすることが大切です。

また特殊清掃やリフォーム以外にも、お祓いを済ませておくのもポイントです。次の入居者が、安心して暮らせるよう配慮しましょう。

孤独死物件に強い不動産会社を選ぶ

孤独死が発生した物件の売却は、孤独死をはじめ事故物件に強みを持つ不動産会社に査定を依頼しましょう。

事故物件は買い手が付きにくいこともあり、状態によっては一般的な不動産会社では断られてしまう場合も考えられます。

事故物件の扱いに長けた不動産会社であれば、清掃をはじめとした対応方法や査定方法、売却ルートといった事故物件を扱うノウハウがあるため、問題なく売却できます。

また清掃やリフォーム、遺品整理といった事故物件に必要なケアを合わせて行ってくれる不度往査もあるので、手間がかからないというのもメリットです。

複数社に依頼して査定額を比較検討したうえで決めると、査定額・売却額に納得して売却できます。

孤独死があった物件の売却はお困り不動産解決本舗へ

高齢者に限らず若者であっても、孤独死は発生します。

病死や老衰など事件性がなく発見が早ければ、自然死となるため事故物件とはなりません。

しかし発見が遅れれば遺体の腐乱が激しくなりやすく、シミや異臭、害虫の発生など建物への損傷が大きくなります。

そのような場合は清掃やリフォームなどで、孤独死があった物件であることを伺わせないほど綺麗にしなくてはなりません。

とはいえ事故物件は一般的な不動産会社では断られてしまうこともあり、通常の物件より売却が難しくなっています。

そんな時は事故物件・訳あり物件を専門とする「お困り不動産解決本舗」にお任せください。

他社で断られた不動産であっても、高価買取・スピード査定が可能です。加えてリフォームやクリーニング、遺品整理なども自社で行うため、手間いらずです。

また不動産の仲介ではなく、直接買い取りを行うため、買い手が付かないという心配はありません。そのためもちろん仲介手数料はかからなくなっています。

孤独死物件でお困りの方は、完全秘密主義で相談件数1,000件以上の実績を誇る「お困り不動産解決本舗」の大熊に、ぜひご相談ください。相談・査定は無料で承ります。

ハッピープランニング株式会社が運営する事故物件買取センターでは数多くの事故物件買取実績がありますので、事故物件の売却を検討されている方はぜひお問い合わせください。