事故物件の「告知義務」を怠ってはいけない理由

土地や構造に欠陥を抱えている物件や、心理的瑕疵を抱えている物件などの、いわゆる「事故物件」は、契約を結ぶ前に買主に告知を行なう義務があります。
事故物件を買う人の気持ちに配慮し、告知を怠った時のリスクなどについて知っておきましょう。

事故物件と心理的瑕疵

事故物件とは、土地や建物に何らかの欠陥を持つ物件や、心理的瑕疵を抱える物件の総称です。
心理的瑕疵とは、住む人への心理的な悪影響の事で、以下のような物があります。

□心理的瑕疵の例
・建物、居室の中で、自殺や他殺、変死が起きた
・建物のすぐ近くに悪臭を放つ工場がある、排気ガスが激しい道路がある
・建物のすぐ近くに火葬場や葬儀場、お墓などの縁起の悪い施設がある
・建物のすぐ近くに刑務所や暴力団事務所などの物騒な建物がある
・建物の周りの治安が極めて悪い（風俗街がある、街灯が少ない）

これらのうち全てに嫌悪感を持つ人もいれば、いずれも問題ないという人もいますので、何が物件の心理的瑕疵となるかは、買い手の心理に立って考える必要があります。

告知義務が必要な理由

「告知義務」とは、物件を誰かに引き渡す時に、伝えておかなくてはならない事項を指します。
宅建業法では、「取引の判断に重要な影響を及ぼす事項」については、必ず買主に伝える事が定められています。
「判断に重要な影響を及ぼす物」には、先ほどの心理的瑕疵など、物件が持つ欠陥が当てはまります。
もし売主が心理的瑕疵の内容を知っていたにも関わらず、故意に買主に伝えなかった場合、契約の解除だけでなく、物件購入時の費用を損害賠償として支払う事になったり、7日間以上の業務停止処分を命ぜられたりする事があります。

□過去に起きた告知義務違反の判例
平成8年、熊本地裁において、敷金・礼金・引越し費用の支払いを不動産業者が命じられた判例があります。
裁判となった経緯は、物件に「差押登記」が適用されていたにも関わらず、不動産業者がその事を見過ごし、何も知らずに物件を借りた人は、差押によって強制退去させられてしまったという物でした
差押登記が付いた物件も、立派な事故物件です。もし借主が差押登記の説明を事前に受けていれば、違う判決が出ていたかもしれません。

■告知義務違反は、誰も得をしない

事故物件は、多くの人に敬遠される欠陥を抱えているため、売約しにくい物です。
早く物件を売ろうとして、告知義務を無視して契約を成立させたとしても、契約を結んだ後に発生してしまったクレームは、そう簡単には収束できません。
裁判に発展して損害賠償を命ぜられたり、「事故物件を黙って売りつけた」として悪評が立ってしまったりと、非常に高いリスクを負う事になります。
また、買主の立場に立ってみれば、せっかく購入した念願の家が事故物件だと知らされた時の悲しみは、想像に難くありません。
双方にとって安全に契約を終わらせるためにも、事故物件である事を買主にきちんと告知し、「その条件なら住んでも問題ない」と思える相手を見つけましょう。

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