事故物件の売却はどうすればいい？売却方法や注意点などを解説

事故物件とは？

事故物件という言葉をよく耳にはしても、事故物件の詳しい定義や判断基準などを知っている人は少ないと思います。
そこで、まずは事故物件とは何かについて説明していきます。

事故物件の条件とは

事故物件とは、一言でいうと「内部や敷地内で人が死亡した事実のある物件」を指します。
ここでいう「死亡した事実」とは、自殺や他殺の他、孤独死したケースを含む場合もあります。

元々「事故物件」とは、不動産業界で使われていた用語で、明確な定義が存在しているわけではありません。
しかし、一般的に「建物内もしくは敷地内で人が死亡した物件」という意味で使われることが多いため、その通りに認識しておけば大丈夫でしょう。

心理的瑕疵物件

事故物件と同様に扱われることが多い物件に「心理的瑕疵物件」というものがあります。
心理的瑕疵とは、「その事実を知っていたら契約をしなかった」と契約者に思わせてしまう理由のことです。

心理的瑕疵物件の一例として、以下のようなものが挙げられます。

• 以前の住人が自殺した物件
• 建物内で殺人事件が発生した物件
• 近隣で火事や事件などが発生したことのある物件
• 同じ建物内もしくは近隣に指定暴力団・新興宗教などの施設がある
• 近隣に原子力発電所や風俗店などが多い物件

こうした例をみると分かりますが、心理的瑕疵物件＝事故物件ではありませんが、事故物件＝心理的瑕疵物件ということはできます。

事故物件は、「心理的瑕疵物件」というジャンルの中に含まれる、一つのカテゴリーだと考えると分かりやすいかもしれません。

物理的瑕疵物件

物理的瑕疵物件とは、上記の「心理的瑕疵物件」とは異なり、建物自体に瑕疵（欠陥・不具合）がある物件を指します。

物理的瑕疵物件の一例としては、以下のようなものがあります。

• 雨漏りのする物件
• シロアリ被害を受けている物件
• 耐震強度が不足している物件
• アスベストが使用された物件
• 敷地内の土中にゴミが埋められている
• 土壌が汚染されている

ここにおける瑕疵とは「住む人が契約をためらってしまう」理由を指します。
そのため、普通に生活していて起こり得る「床の傷」や「建具の消耗」などは、瑕疵には該当しません。

法律的瑕疵物件

法律的瑕疵とは、「法令上による制限を受けている・法令に抵触している」状態を指します。
法律的瑕疵物件に関わる法律として、主に「建築基準法」「都市計画法」「消防法」の3つが挙げられます。

法律的瑕疵物件は、これらの法律によって何かしらの制限、もしくは抵触しているケースが多くみられます。
例えば、以下のようなものがあります。

• 接道義務に違反している物件
• 防災設備が設置されていない・古くて機能していない物件
• 計画道路の予定地に建てられている物件

「接道義務に違反している物件」の場合は、将来的に建替えるときに同じ規模の物件を再建できません。
また「計画道路の予定地に建てられている物件」は、建築の際に「2階建てまでしか建設できない」「地下室は作れない」など、さまざまな制限を受けます。

事故物件の売却価格相場

事故物件を売却する際に、最も気になる点は「価格」だと思います。
通常の物件を売却するケースと比べて、どのくらいの価格差が生じるのでしょうか。
以下、事故物件の売却相場について紹介します。

通常の物件よりも売却相場は低額になる

基本的に、事故物件と通常の物件では、事故物件の方が相場が安くなります。
飽くまで目安ですが、同じ規模・立地の一軒家を比較してみると、事故物件の方が2〜3割程度安くなるといわれています。

事故の種類や立地条件によっても異なる

事故物件の売却価格を決める要素として、通常の物件と同じく「立地条件」と「事故の内容」が挙げられます。

例えば、売却を考えてる事故物件の事故内容が「自然死」であった場合、売却価格は同物件の相場より1〜2割程度低くなるでしょう。
事故内容が「自殺」であった場合は2〜3割減、「他殺」であった場合は3〜5割減程度が目安です。

また、立地条件でいえば、地方の一軒家と都心の一軒家では、都心の一軒家の方が高い売却価格がつきやすいです。
他にも、築年数や物件の状態などによって売却価格は決まります。

事故物件は、基本的に値下がりしますが、飽くまでケースバイケースと考えた方が良いでしょう。

事故物件の売却方法

事故物件の売却方法には、大きく以下の2種類があります。

不動産屋の「仲介」で売却する

一つは、仲介で売却する方法です。
仲介とは、売主と買主の間に不動産業者が入ることを指し、売主の希望価格に基づいて購入者を探して購入の手伝いをします。

不動産業者が希望売却価格に近い値段で購入してくれる買主を探してくれるため、比較的高い値段で売却が可能です。
反面、買い手がすぐに現れないことも多く、今すぐに現金が必要な人には向きません。

不動産屋の「買取」で売却する

もう一つが、買取で売却する方法です。
買取とは、その名の通り不動産業者に事故物件を買い取ってもらう方法で、買い取った後に、その不動産が売りに出されます。

不動産業者が買い取ってくれるので、買主を探す必要がありません。
また、すぐに現金化されるため、今すぐ資金が欲しい人に向いています。
反面、仲介に比べて売却価格が安くなりやすいことがデメリットです。

事故物件を高く売却するには？

物件を売却するのであれば、少しでも高く売りたいと考えるのが一般的だと思います。
そこで、事故物件を少しでも高く売却するコツを紹介していきましょう。

事前にクリーニングを行う

これは事故物件に限った話ではありませんが、事前にクリーニングをしておくと売却価格に良い影響を与えられます。
特に事故物件は、ご遺体の発見が遅れてしまうと、腐敗で床が汚れたり、臭いがついてしまうケースが多いため、事前にクリーニングをしておくことは重要です。

逆にクリーニングを行わずに査定に出すと、売却価格が大きく下がります。
クリーニングを行わない場合と行った場合、両方の差額よりも安い清掃業者を見つけてクリーニングを行えば、結果としては高い価格での売却が叶います。

事故物件の取り扱いが豊富な不動産屋に頼む

事故物件は、多くの場合購入してくれる買主が少なく、また値下げ交渉で安価に買われやすいため、一般の不動産業者は避ける傾向にあります。
そのため、少しでも高く売却したい場合は、事故物件の専門家や取り扱い実績が豊富な不動産業者に依頼すると良いでしょう。

また事故物件は、その性質上非常にデリケートです。
所有者の情報や事故内容が世間に出回りやすく、一般の不動産業者の場合だと対応が難しい場合があります。
そういったことを防ぐ意味でも、専門家を頼った方が良いでしょう。

事故物件売却の際の注意点

事故物件を売却する際は、以下のポイントに留意しておきましょう。

事前の告示を忘れずに行う

事故物件売却の際に、避けて通れないのが「事前告知」です。
国土交通省が発行する「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（※）に沿って、事故内容などの告知を行う必要があります。

このガイドラインは、心理的瑕疵物件の告知について、一定の基準を設けるものです。
例えば、自殺や他殺、事故死の場合は告知義務が発生するのに対し、自然死や日常生活上での不慮の死は告知義務がありません。

事故物件売却の際は、このガイドラインを熟読するようにしましょう。

（※）参考：国土交通省のHP 報道・広告「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」

専門家に相談する

事故物件のような特殊なケースでは、やはり専門家に相談することが一番です。
例えば弁護士や事故物件の専門家など、その道に明るい相手に相談することが最も安心できます。

特に事故物件を専門に扱う業者であれば、法律的な問題以外にも、売主の事情や精神面に配慮した行動が期待できます。
事故物件を高く売却する意味でも、法的・精神的に問題なく売却するためにも、事故物件を専門に扱う不動産業者を頼ることがベストでしょう。

まとめ

事故物件の売却・買取において、事故物件のことを詳しく知らない業者に依頼をして失敗した、というお話をよく耳にします。

当社でも先日、「事故物件を売却して引っ越したいが、実際に引っ越しをして引き渡しが完了するまで事故の事実を表に出したくない」というご依頼主様がおられました。

こういったケースの場合は、ご依頼主様の心理的負担を減らすために、細心の注意を払って対応する必要があります。
しかし、事故物件売却の実績が少ない不動産業者さんの場合、こういった対応は難しいでしょう。

事故物件を多数取り扱う「ハッピープランニング株式会社」では、ご依頼主様のストレス・心理的負担に考慮しながら、事故物件売却を行わせていただきます。
できるだけ少ない負担で、スピーディに事故物件を売却したい方は、ぜひ当社にご相談ください。

ハッピープランニング株式会社が運営する事故物件買取センターでは数多くの事故物件買取実績がありますので、事故物件の売却を検討されている方はぜひお問い合わせください。