孤独死した不動産の相続はどうすればいい？必要な手続きや注意点

東京都監察医務院によると「東京23区内における一人暮らしで65歳以上の人の自宅での死亡者数」は、2018年に3,882人に達しており、その数は年々増加傾向にあります。

このように一人暮らしで孤独死する高齢者は増えており、親族が孤独死し突然遺産を相続することは珍しくありません。

とはいえ遺産相続は慣れないことで、手続きなどわからないことばかりのはず。そのうえ孤独死によって事故物件となった不動産を相続するとなると、対処に困るでしょう。

そこでこの記事では孤独死により不動産を相続した場合に、必要な手続きや注意点を解説します。

孤独死で残された遺産は誰が相続するのか

両親や兄弟、親戚など親類が突然亡くなった場合、遺産は誰が相続するのか確認しておきましょう。まず配偶者（妻・夫）は必ず相続人として認められます。

次に子供→親→兄弟・姉妹という順で、遺産を相続します。

例えば子供に相続される場合は、親や兄弟・姉妹には相続されません。こうした遺産を相続する権利がある人たちを、法定相続人と呼びます。

ただし遺言により、法定相続人が指名されていた場合は、遺言が優先されます。

不動産、預貯金、自動車など相続手続きが必要な財産のほとんどは、相続人全員の署名捺印が必要です。

そのため誰が相続するのか明らかにするため、遺言や法定相続人を確認しなくてはなりません。

孤独死が発生すると事故物件になるのか

相続した不動産が事故物件かどうかは、相続人にとって気が気でない問題でしょう。

結論から述べると、孤独死が発生したからといって、必ずしも事故物件になるわけではありません。

事故物件には明確な定義はありませんが、心理的瑕疵（かし）の有無が大きく関わります。

心理的瑕疵とは新たな住民が「住みたくない」と思うような、心理的な欠陥や不具合のことです。

例えば事件・事故や自殺などによって誰かが亡くなった物件は、住むのに抵抗を感じるため事故物件とされやすくなります。

とはいえ孤独死の多くは自然死や病死など、事件性がないものでしょう。こうした事件性のない死は、嫌悪感を抱かない人がほとんどなので、心理的瑕疵に含まれません。

ただし死因が自然死や病死であっても、死後数日してから発見される場合は、事故物件として扱われます。

死後数日経つと遺体の腐乱や損壊が進み、シミや汚れ、異臭、害虫などが発生し、不動産そのものへのダメージが大きくなります。

そのため買主が不快感や抵抗感を抱きやすく、たとえ自然死・病死であっても発見が遅れれば事故物件扱いです。

孤独死した不動産を相続したら優先するべき手続き

孤独死の場合は相続人が被相続人について知らなかったり、交流が乏しかったりするかもしれません。

そうした場合であっても相続人になれば、相続の手続きを進める必要があります。

財産情報を調査する

まず相続するかどうかを決めるために、財産情報を調査しましょう。

遺産相続には財産だけではなく、借金も含まれます。そのため慌てて遺産相続の手続きを行ってしまうと、故人の負の遺産を背負ってしまうかもしれません。

また残された財産の処分や、債務の支払いを行ってしまうと、相続放棄ができなくなります。行動へ移す前に、財産情報を調査しましょう。

加えて誰が相続人に該当するのか、各相続人の連絡先や、遺言の有無など、財産情報以外にも調査すべきことは多々あります。専門家に相談しながら、進めて行くと安心です。

相続するか・相続放棄するのか決断する

財産情報の確認ができれば、相続するか・相続放棄するかを決断しましょう。

相続放棄は、相続開始から3ヶ月以内に申立てしなくてはなりません。そのため調査も含め早めに行動する必要があります。

ちなみに財産の有無にかかわらず、すぐに相続放棄することも可能です。

孤独死の相続開始日はいつ？

相続放棄の申立てや、相続税の申告には相続開始日が必要です。

しかし孤独死の場合はいつ亡くなったか正確にはわからないため、起算日となる相続開始日がわかりません。

通常であれば戸籍謄本に正確な死亡日が記載されますが、孤独死の場合は以下のように状況に応じて、相続開始日が異なります。

• ・月が明らかで死亡に幅がある：最後の推定日の終日
• ・推定月しかわからない：推定月の末日
• ・年が明らかで推定月に幅がある：最後の月の末日
• ・推定年までしかわからない：その年の最終日
• ・年に幅がある：最後の年の末日

このように推定できる死亡時期の末日が、相続開始日となります。

ただし孤独死が起こったという事実が、親族一同へすぐに伝えられない場合もあるでしょう。

例えば離婚で疎遠になっていた場合や、不仲で連絡を一切とっていなかった場合など、遅れて知った場合は「相続の開始を知った日」が起算日となります。

孤独死した不動産の相続手続き

孤独死した不動産を相続する場合であっても、通常の相続手続きとなんら変わりありません。

「相続登記」を法務局で行い、不動産の名義を相続人へ変更しましょう。

これは不動産を売却するしないに関係なく、行う必要があります。司法書士へ依頼すると、手間なく完了します。

他に不動産を所有しているか調査する方法

孤独死の場合は突然亡くなったり、相続人と疎遠であったりするため、所有する不動産の情報が不足しがちです。

遺体が発見された物件以外にも所有する不動産がないか、以下の方法で確認しましょう。

• ・固定資産税納税通知書を見つける
• ・市区町村の資産税課で名寄帳を確認する

まず固定資産税納税通知書とは、地方自治体が不動産の所有者に送っている書類で、固定資産税がかかる不動産を所有していれば必ず届きます。

その情報を基に、登記事項証明書を取得すれば不動産の正確な情報を得られます。住宅内に保管されていないか、確認しましょう。

次に名寄帳とは、資産税課で閲覧できる書類で、亡くなられた方の住所地で所有している不動産が記載されています。

このような方法を駆使して、不動産情報を明らかにしましょう。

孤独死した不動産の価値は相場より低くなりやすい

孤独死した不動産の価値は、相場より低くなりやすい傾向にあります。

もちろん早期に発見され、事故物件とはならなかった場合は通常の物件と同様です。

しかし死後数日して発見された場合は、事故物件となるため買い手がつきにくく、価格を下げなければ売れにくくなるでしょう。

孤独死の場合は、相場より1割～2割ダウンするのが一般的です。

ただしニュースで大きく報道された場合や、死後発見が大きく遅れ住宅へのダメージが著しい場合などは、さらにマイナスされる可能性はあります。

とはいえ、決して売却できないわけではありません。

なかには全く気にしない人や、安く購入できるからとあえて事故物件を探している人もいます。

孤独死により事故物件となった不動産を売却する際の注意点

孤独死により事故物件となった不動産を、売却する際に気をつけるべき注意点を解説します。

1．清掃やリフォームをおこない価値を高める

孤独死により事故物件となった不動産は、清掃やリフォームをおこない価値を高めて売却しましょう。

「一般社団法人日本少額短期保険協会孤独死対策委員会」が2020年11月に発表した「第5回孤独死現状レポート」によると、孤独死発生から発見までの平均日数は17日です。

発見に時間がかかると遺体の損壊が激しくなるため、多くの場合で住宅への深刻なダメージが発生するでしょう。もちろんそのままでは買い手がつきません。

しかしシミや汚れ、異臭、害虫などの清掃は、素人には困難です。

そのため専門業者に特殊清掃を依頼しましょう。汚れの除去や消毒など、隅々まで行ってくれます。

それでもリカバリーしきれない場合は、リフォームという手もあります。

特にリビングやお風呂場など、遺体が発見された場所は損傷が激しいため、その部分だけでもリフォームすると、孤独死のイメージを払拭可能です。

また全体的にリフォームすれば、心理的な嫌悪感や抵抗感はグッとやわらぐでしょう。

清掃やリフォームで孤独死の痕跡を無くせば、抵抗感が薄れ買い手がつきやすくなります。

2．告知義務が発生する

孤独死に限らず事故物件には、告知義務が発生するので必ず守りましょう。

売主は「心理的瑕疵がある」という事実を、買主に対して契約書の備考欄への記入をはじめ、書面で明らかにする必要があります。

できれば事故物件であることを隠したいと思われるかもしれませんが、もしこの告知を怠れば、損害賠償金の支払いや契約解除になり、裁判にまで発展します。

発見が遅れた孤独死の場合は、心理的瑕疵に該当するため、必ず告知しましょう。

とはいえ病死や自然死であっても、人が亡くなっているというだけで、抵抗を感じる人もいます。

トラブルを未然に防ぐために、事故物件であるかどうかにかかわらず、孤独死があったことを伝えるのが得策です。

孤独死があった不動産の相談はお困り不動産解決本舗へ

孤独死により不動産を相続すると、どのように対応すればいいのか困られるでしょう。

それが孤独死により事故物件となった不動産であれば、より一層どこへ相談すれば良いのかわからず途方に暮れるはずです。

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加えてリフォームやクリーニング、遺品整理なども全て自社で行います。また相続登記をはじめ必要な手続きの代行もお任せください。余計な手間がかからないので、突然の相続でも安心です。

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