事故物件になったマンションを売却するには？注意点や売却方法を解説

購入していたマンションが、不幸な事件や事故で「事故物件」になってしまと、住み続けるのは困難でしょう。

事件や事故が起こったマンションを、手放したいと考えるのは自然なことです。

しかしそうした気持ちを抱えるのは、新たに入居してくる住民も同じはず。そう考えると事故物件となったマンションが売却できるのかどうか、心配に思われるかもしれません。

そこで事故物件となったマンションを売却する方法や注意点を解説します。

事故物件かは心理的瑕疵（かし）で決まる

事故物件には明確な定義はなく、「心理的瑕疵（かし）」の有無によって判断されます。

不動産の瑕疵（不具合や欠陥）には、下記3つがあります。

• 物理的瑕疵：シロアリ被害や雨漏りなど、物理的な不具合がある
• 法律的瑕疵：法律の基準を満たしていない
• 心理的瑕疵：心理的に住みたくない理由がある

事故物件は心理的に抵抗を感じる「心理的瑕疵」に該当する物件です。

事件・事故で人が亡くなった場合以外にも、宗教施設が近くにある、ゴミ処理場が近いなどの環境的要因も心理的瑕疵に含まれます。

住むうえでマイナスとなるような、心理的な要因の有無がポイントです。

事故物件を売却する際の相場

事故物件となったマンションを手放す際に気になるのが、いくらで売却できるかでしょう。

結論から述べると、相場より1割～5割ほど安くなります。嫌悪感を抱く人が多く、相場より下げなくては売れにくいためです。

また事故物件となる理由によって、売却価格の下がり方が異なります。

• 自殺の場合2～3割ほど
• 殺人のような事件性が高い場合は5割ほど

特にマンションの場合はエレベーターや駐車場などの共有部分で、事件・事故が発生しても事故物件となる可能性があります。

大きな事件であれば、マンション全体が事故物件となるかもしれません。

また発生した事件・事故の知名度も、相場に影響します。

例えば10年以上前に起きた事件と、連日ニュースで報道されたばかりの事件では、嫌悪感の度合いが違います。

より世間に知られている方の抵抗感が強くなるので、価値が下がりやすくなるでしょう。

事故物件の売却には告知義務が発生する

事故物件を売却する際には、売主は買主に「事故物件である」と説明する責任があります。

これを告知義務と呼びますが、もし告知義務を果たさず売却すれば、買主から損害賠償を請求されたり、詐欺罪に問われたりするかもしれません。

告知義務は何年後まで？

告知義務には具体的に何年後まで、という決まりが法的にありません。

10年ほど経てば必要ないとされることもありますが、あくまで一般論です。

「10年経てば気にしない」人もいれば、「何年経っても嫌だ」という人もいるでしょう。また事件の大きさによっては、何十年と記憶に残る場合もあります。

心理的瑕疵は人によって異なるため、何年経っていても告知する方が良いでしょう。

わざわざ物件の価値を下げるようですが、万が一裁判になれば、それだけで費用も時間も大きくかかります。

もし告知しなくても近隣住民やインターネットなどから、事故物件であることはいずれ発覚する可能性があるので、トラブルを避けるためにも、初めから伝えておく方が懸命です。

事故物件となったマンションの売却方法

事故物件は売れにくいものの、決して売れないわけではありません。少しでも売れやすくするためには、いくつか工夫が必要です。

ここからは事故物件となったマンションの、具体的な売却方法を解説します。

特殊清掃を行う

心理的な嫌悪感を抱かせないために、事件や事故の痕跡はできるだけ取り除くのが鉄則です。

特に発見が遅れた孤独死のように、臭いや汚れ、害虫が発生し、物件の損壊が激しい場合もあります。

そうした場合は事故物件を専門にする業者に、特殊清掃を行ってもらいましょう。

リフォームで綺麗にする

清掃だけでは痕跡を消すのが難しい場合は、リフォームを行うのもおすすめです。

特に損壊が激しい場所だけをリフォームしたり、内装全てをリフォームしてイメージを一新したりすれば、事故物件というイメージを払拭できるでしょう。

ただし一部分だけ綺麗にリフォームされていると、その部分だけ逆に目立ってしまうので注意が必要です。

とはいえリフォームで一新すれば、買主は安心して入居しやすくなります。合わせてお祓いをすれば、より安心でしょう。

相場より安く売る

周辺の相場より安く売れば、買い手がつきやすくなります。

ある不動産情報サイトが「事故物件に住むことになったきっかけ」を調査したところ、上位3位がともに「あえて事故物件を探していた」という結果になりました。

これは条件面や価格面がお得だから。不動産は高い買い物なので、たとえ事故物件であっても安く買えるなら問題ないと、あえて事故物件を探している場合もあります。

そのため値段を下げれば、事故物件であっても買い手はつきます。

とはいえ実際に売りに出してみなければ、どれくらい値引きすればいいのかわかりません。長期戦にはなりますが適正価格を探るため、段階的に値下げしていく方法がおすすめです。

事故物件を得意とする不動産へ相談する

事故物件を得意とする不動産に、仲介してもらいましょう。

事故物件の取り扱いに慣れていない不動産会社の場合、どのくらいの価格で売却が可能か正確に予測できません。

そのため必要以上に値引きした金額で、売却されてしまう可能性があります。

また事故物件の売却実績が不慣れな場合、売却がスムーズに進まないかもしれません。

不動産業者に買取してもらう

仲介ではなく、不動産業者に直接買取してもらう方法もあります。

仲介の場合、買い手がつかなければ売却できません。しかし不動産業者の買取であれば、確実かつスムーズに売却できます。

ただし不動産業者への買取は、仲介よりも安くなる傾向にあります。

とはいえ事故物件には買い手がつくかわからず、買い手が見つかるまで維持費や固定資産税などが発生します。

そのため早急に売却したい場合や、確実に売りたい場合には、不動産業者に買取してもらうのは有効な手段です。

ローン返済中のマンションでも売却できる？

ローンが残っていても、マンションの売却は可能です。

とはいえローンは必ず返済しなくてはなりません。

マンションの売却額をローン返済に充て、抵当権を抹消するのが一般的な方法です。売却額だけでローンが返済できれば問題ありませんが、もし足りない場合は預貯金から補填して返済します。

もし自己資金が足りなかったり、売却額が低かったりした場合は、ローンが返済できないため売却できません。

そのような場合は、以下のような資金調達方法や、金融機関から融資を受けるなどの方法があります。

住み替えローンを利用する

マンションから別の住居へ移る場合、新居の住宅ローンに残債分を上乗せできる「住み替えローン」を利用できます。

上乗せできるローンには上限はありますが、手助けになるでしょう。

ただしマンションの売却と新居購入の手続きを、同時並行で進めなければならず、スケジュール調整が難しくなります。また審査条件が厳しい傾向にあります。

マンション売却にかかる税金は？

マンションの売却には、大きく4つの税金がかかります。

• 譲渡所得税
• 印紙税
• 固定資産税・都市計画税
• 登録免許税     

譲渡所得税

マンションを売却すると、譲渡所得として所得税や住民税が課税されます。

課税される税率は、不動産の所有期間で異なります。

• 所有期間が5年を超える場合：税額＝譲渡所得金額×15%（住民税5%）
• 所有期間が5年未満の場合：税額＝譲渡所得金額×30%（住民税9%）

またマンションの所有期間にかかわらず、以下の条件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円の特別控除を受けられます。

• 売主の所有物件である
• 譲渡する人と親子、夫婦関係ではない
• 過去2年間にこの特例と譲渡損失の特例を受けていない　など

印紙税

売買契約時に収入印紙を貼ることで、納税します。

収入印紙は売買価格に応じて、必要な額の印紙を購入しなければなりません。

例えば100万～500万円以下の契約の場合は2,000円の収入印紙ですが、500万～1,000万円以下の契約の場合は10,000円の収入印紙が必要になります。

固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税は、その年の1月1日時点での所有者に課税されます。

そのため引渡し日以前までは売主が、引渡し日以降は買主が負担しなければなりません。

それぞれ日割り計算し、残金決済日に清算します。

ただし日割り計算のスタートする日は、商習慣により東日本と西日本では異なります。事前に確認しておきましょう。

登録免許税

物件の所有者が変わる際には、登録免許税がかかります。

「所有権移転や抵当権設定時の登記費用」を買主が、「ローン残債がある際の抵当権抹消登記費用」を売主が納めるのが慣例です。

ちなみに抵当権抹消には、不動産ひとつあたり1,000円かかります。

金額自体は大きなものではありませんが、抵当権の抹消は司法書士へ依頼するのが一般的。その場合は手数料を含めて1～2万円程費用が発生します。

事故物件となったマンションの売却はお困り不動産解決本舗へ

事故物件のマンションでも、売却は可能です。しかし一般的な不動産会社では断られてしまうかもしれません。

そんな時は事故物件専門の「お困り不動産解決本舗」にお任せください。

他社で断られた不動産であっても、高価買取・スピード査定が可能です。加えてリフォームや清掃、遺品整理なども自社で行います。

直接買取するため、確実かつ素早く売却が可能です。

事故物件でお困りの方は、相談件数1,000件以上の実績を誇る「お困り不動産解決本舗」の大熊に、ぜひご相談ください。相談・査定は無料で承ります。

ハッピープランニング株式会社が運営する事故物件買取センターでは数多くの事故物件買取実績がありますので、事故物件の売却を検討されている方はぜひお問い合わせください。