事故物件の定義とは？国交省ガイドラインを踏まえて専門家が解説

事故物件とはどのような物件か

事故物件とは、室内や敷地内で「人が亡くなった物件」、「自殺や他殺が起きた物件」などを指すことが一般的です。
しかし、「人が亡くなった物件」の全てが、事故物件に該当するわけではありません。

事故物件の定義とは？

結論からいえば、事故物件に正確な定義は存在しません。
その物件が「事故物件」に当たるかどうかは、借主や買主の主観によって決まるケースが殆どです。

そのため「自殺や他殺などで、室内・敷地内で人が亡くなった物件」を指して事故物件と呼ぶことが、一般的な見解だと考えられます。

事故物件は法律用語ではない

事故物件に正確な定義が存在しない理由として、事故物件が「法律用語ではない」ことが挙げられます。
事故物件とは、不動産業界で使われている言葉であり、法律で定められた用語ではないのです。

事故物件に意味合いが近い法律用語としては、「心理的瑕疵物件」が挙げられます。
心理的瑕疵物件については後で説明しますが、企業や人によっては、心理的瑕疵物件を指して事故物件と呼ぶケースも多々みられます。

どこまでの範囲を指して事故物件と呼ぶのか？

事故物件に正確な定義がないのであれば、一体どこまでの範囲を指して事故物件と呼ぶのか、判断が付きにくくなります。
以下、事故物件販売の第一人者である当社ハッピープランニング代表の大熊昭の話を聞きつつ、事故物件の範囲についてまとめました。

病死は事故物件ではない？

大熊いわく「病死によって人が亡くなった物件は、事故物件に該当しない」といいます。
また、国土交通省が2021年5月20日に発表した「事故物件について、不動産業者が売買、賃貸の契約者に告知すべき対象をまとめた指針案」には、病死や老衰、転落事故による死亡は、告知の対象外と明記しています。

このことから、事故物件は「病死・老衰・転落事故による死亡」以外のケースで、人が室内・敷地内で亡くなった物件と、考えられます。

参考：一般社団法人共同通信社　「事故物件」病死は対象外

事故物件のグレーゾーン

しかし、事故物件には「死亡後に長期間発見されなかったため、腐敗してしまった遺体が放置された物件」を指して呼ぶケースも存在します。

病死や老衰などが原因で人が亡くなった場合でも、そのまま長期間発見されずに腐敗が進んでしまったケースでは、事故物件となるのでしょうか。

大熊いわく、遺体が腐敗してしまったケースは「心理的瑕疵物件」に相当し、事故物件となるかどうかのグレーゾーンだといいます。
遺体が腐敗し、特殊清掃が必要な場合は告知事項となるため、これが事故物件との境目になるようです。

心理的瑕疵物件に相当する物件は、買主や借主に紹介する際に、瑕疵内容を説明しなければならないと宅建業法で定められています。
これを「告知事項」と呼び、告知事項のある物件を指して「事故物件」と呼ぶ場合も多いです。

告知事項にならない「死」

国土交通省が発行する「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によれば、原則として人の死による事案が、取引相手の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、告知しなければならないとされています。

取引物件で「人の死」が発生しても、告知しなくて良いケースには、次のようなものがあります。

自然死や日常生活での不慮の死（転落事故、誤嚥など）
集合住宅などの共有部分で1以外の死、もしくは特殊清掃が行われた1の死が発生し、事案発生から概ね3年間が経過した場合
対象の物件の近隣住宅、もしくは通常は使用しない共有部分で発生した1以外の死・特殊清掃が行われた1の死

2の特殊清掃が行われたケースでは、死の発覚から3年間が経過した場合となります。

告知事項になる「死」

今度は逆に、告知する必要のある死について紹介していきます。
同ガイドブックによると、以下のような場合は告知する必要がでてきます。

上記した2、3のケースでも、事件性・周知性・社会に与える影響が特に大きい場合
上記のケース以外で、取引相手の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合
経過した年数・死因に関わらず、買主・借主から事案の有無を問われた場合
社会的影響が大きく、買主・売主が把握しておくべき事情がある場合

告知をする場合、事案発生時期・発生場所・死因・特殊清掃が行われたか、について告知しなければなりません。
また特殊清掃が行われ、事案発生時期が不明の場合は、発覚時期について告知をします。

参考：国土交通省　宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン

心理的瑕疵物件＝事故物件？

心理的瑕疵物件には告知事項があり、告知事項のある物件を「事故物件」と呼ぶのであれば、心理的瑕疵物件を事故物件と呼ぶこともできるのでしょうか。

以下、事故物件と心理的瑕疵物件について解説していきます。

心理的瑕疵物件とは？

上で何度もでてきた言葉ですが、心理的瑕疵物件とは、その名の通り「買主や借主が、心理的に抵抗を感じる要素のある物件」を指します。

これは室内で人が亡くなった場合以外にも、近隣に暴力団や新興宗教の施設、墓地があるなどのケースが該当します。
簡単にいえば、買主や借主が「ここには住みたくないな」と思う要素があれば、心理的瑕疵物件となるといえるでしょう。

心理的瑕疵物件は必ずしも事故物件ではない

上記したように、心理的瑕疵物件の中には、人の死が関わる理由以外も存在します。
そのため、心理的瑕疵物件が必ずしも事故物件とはいえません。

どちらかというと、「心理的瑕疵物件」というジャンルの中に「事故物件」というカテゴリーが存在する、と考えると分かりやすいと思います。

まとめ

国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を発表したことで、曖昧だった事故物件の基準に一定のルールが設けられたと考えられます。

このガイドラインに法的拘束力はありませんが、事故物件の問題減少に一役買ってくれることを願うばかりです。

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