事故物件の告知義務の対象はいつまで？　告知義務が必要なケースや告知すべき内容を解説

事故物件を売却したり賃貸で貸し出したりする場合、告知義務が発生します。この告知義務はいつまで続き、どのようなケースで生じるものなのでしょうか。

本記事では事故物件の売却や賃貸を検討している方のために、事故物件の告知義務の概要や告知義務が発生しないケース・発生するケース、告知義務の時効、告知すべき内容、怠った場合に起こることなどをご紹介します。告知義務を怠ってしまうと、後々大きなトラブルになりがちです。

事故物件の売却・賃貸を検討している方は、本記事を参考にして事故物件の告知義務について十分に把握しておきましょう。

事故物件の定義は？

事故物件の告知義務について知る前に、事故物件の定義を知っておきましょう。

実は法律で事故物件に関する明確な定義はなく、従来は不動産会社によって異なる基準で不動産売買や賃貸が行われていたので、トラブルが発生するケースも少なくありませんでした。このような事故物件にまつわるトラブルに対処するため、国土交通省は令和3年に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を作成しました（※）。

このガイドラインによると、一般的には、自殺や他殺、原因不明の死が発生していたり、特殊清掃が行われたりした物件が事故物件と見なされます。基本的には自然死や不慮の事故死であった場合は事故物件に該当しませんが、死の発覚まで長期間を要し特殊清掃が必要になった場合はこの限りではありません。

事故物件に当たるケースとそうでないケースの詳細は後述します。

※参考：国土交通省. 「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」. P7～9. https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001426603.pdf , （参照2024-02-24）.

事故物件には告知義務がある

所有している事故物件を売却もしくは賃貸として貸し出す場合、告知義務が発生します。告知義務の概要と告知義務が発生する4つの瑕疵（かし）について見ていきましょう。

告知義務とは？

告知義務とは、売買・賃貸を行う物件に関する注意事項を買い主・借り主に伝える義務のことです。

告知義務は物件の売り主・貸し主に生じ、告知義務がある物件は物件情報において「不動産の告知事項」と表記されます。買い主・借り主が不利な条件で契約することを避けるため、告知義務が発生する物件の場合はその旨を伝えなければなりません。

告知義務が発生する4つの瑕疵

告知義務が発生するのは、瑕疵がある物件のことです。瑕疵とは物件の持つ不具合や欠陥のことを指します。

瑕疵は大きく分けて4つに分類され、いずれかの瑕疵がある場合は告知義務を負わなくてはなりません。それぞれの瑕疵についてご紹介します。

心理的瑕疵

心理的瑕疵とは、物件が抱える問題点によって、精神的に抵抗や嫌悪を感じる状態のことです。事故物件はこの心理的瑕疵に該当します。

物件に物理的な不具合や欠陥はないものの、一般的に「住みたくない」と感じるような事案が起きた物件は心理的瑕疵に該当するケースが多いです。前述したとおり、ガイドラインはあっても法律で事故物件の明確な定義がないのは、同じ事案でも人によって心理的瑕疵を感じる度合いが違うことも影響しています。

また事故物件だけでなく、物件の周辺に墓地やごみ焼却場があったり騒音・悪臭が発生していたりといった事案も、心理的瑕疵に該当する事案です。この場合は後述する環境的瑕疵にも該当します。

物理的瑕疵

物理的瑕疵とは、物件に物理的に生じている不具合や欠陥のことを指します。

例えば以下のような事案は、物理的瑕疵に該当する事案です。

• 壁にひび割れがある
• 雨漏りする
• 耐震強度が十分でない
• 土壌汚染がある
• 地盤沈下がある

壁のひび割れや雨漏りなど、目に見える不具合や欠陥はもちろん、耐震強度や土壌汚染といった目に見えない不具合や欠陥も物理的瑕疵に該当する事案です。ただし心理的瑕疵とは異なり、リフォームや修繕によって瑕疵をなくすこともできます。

環境的瑕疵

環境的瑕疵とは、物件自体には不具合や欠陥がないものの、物件がある周辺環境に何らかの問題がある状態を指します。以下のような事案は環境的瑕疵に該当する事例です。

• 周辺に悪臭や騒音を発生させる施設がある
• 隣接する道路の交通量が多く、騒音や排気ガスで生活に支障が出る
• 周辺に反社会勢力の拠点がある
• 周辺に風俗店や遊戯施設がある

心理的瑕疵は基本的に過去に起きた事故・事件などを含めていますが、環境的瑕疵は物件の現在の周辺状況による問題によって発生します。

法律的瑕疵

法律的瑕疵とは、物件が法律上の問題点を抱えている状態を指しています。例えば、以下のような事案が法律的瑕疵に該当するケースです。

• 建築基準法違反
• 消防法違反
• 接道義務違反
• 都市計画法違反

例えば建設当時は建築基準法を満たしていたものの、現在の建築基準法を満たしていないと法律的瑕疵に該当します。

告知義務が発生しないケース

ここからは国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（※）を基に、人が亡くなっている場合でも告知義務が発生しないケースについてご紹介します。

参考：国土交通省. 「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」. https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001426603.pdf , （参照2024-02-24）.

老衰や病気などで人が亡くなった

老衰や病気などの自然死で人が亡くなった場合は、告知義務は発生しません。

人の死は避けられない事象です。そのため原則として自然死である場合、人が亡くなったとしても事故物件とは見なされません。

生活の中で起きた不慮の事故で人が亡くなった

生活の中で起きた不慮の事故で人が亡くなった場合も、告知義務は発生しません。

不慮の事故に該当するのは、階段からの落下や浴室での転倒による死などです。このような死が起きた場合も自然死同様、生きていれば起こり得る死と見なされるので、事故物件に該当しません。

ただし、亡くなってから発見までに長期間を要し、特殊清掃が行われた場合はその限りではありません。

告知義務が発生するケース

同じく国土交通省のガイドラインを基に、事故物件で告知義務が発生するケースについて詳しく紹介していきます。

自殺・他殺・事故などで人が亡くなった

自殺・他殺・不慮のものを除く事故で人が亡くなった物件は、告知義務が発生します。また災害による死や孤独死、死因が分からない不明死も告知義務が発生する事案です。ただし前述したとおり、生活の中で起きた不慮の事故は一部例外を除いて告知義務が発生する事案には含まれません。

特殊清掃が入った

特殊清掃が入った物件も、告知義務が発生します。

自殺・他殺などによって血液や体液が床や壁に付着した場合、通常の清掃では落とせません。特殊清掃に加え、大規模リフォームを行わなければ人が住めない状況になってしまった場合も告知義務が発生します。

また前述したとおり、老衰や病気などによる自然死や生活の中で起きた不慮の事故による死については、基本的には告知義務が発生しないとされています。しかしこのような死因であっても、死後発見まで時間がかかってしまうと通常の清掃では臭いや汚れが落ちないので、特殊清掃が必要です。このような経緯は、買い主や借り主が契約を検討する上で重要な判断材料となり得るため、自然死や不慮の事故死であっても告知義務が発生することがあります。

買い主・借り主から人の死に関わる問い合わせがあった

一般的に告知義務が発生しない事案であったとしても、買い主・借り主から問い合わせがあった場合は告知義務が発生します。

一般的に告知義務がない自然死や不慮の事故死であっても、過去に何らかの事案が起こっていた場合、買い主・借り主の物件の購入や賃貸契約の判断に影響する可能性があります。買い主・借り主が不利益を被らないためにも、問い合わせがあった場合は告知しなくてはなりません。

なお、売り主・貸し主や管理業者が事案に関する問い合わせに「原因不明」と回答した場合や回答しなかった場合、宅地建物取引業者はその旨をそのまま買い主・借り主に告知すれば、調査が適正に行われたものと見なされます（※）。

※参考：国土交通省. 「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」. P6. https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001426603.pdf , （参照2024-02-24）.

社会的影響が大きい事案があった

社会的影響が大きな事案があった物件にも、告知義務が発生します。例えば、全国で大々的に報道されたような事故・事件などが発生したケースです。この場合も買い主・借り主の判断に大きく影響すると判断されるため、告知を行わなければなりません。

告知義務はいつまで発生する？

事故物件に該当する場合は告知義務が発生しますが、時効はあるのでしょうか。ここからは告知義務がいつまで発生するかについて、売却の場合と賃貸の場合に分けてご紹介します。

売却の場合

売却の場合、告知義務には時効がありません。

告知義務が発生する事故物件であれば、事案発生からどれだけ時間がたっていても告知を行う必要があります。売却の場合に時効がないのは、賃貸に比べて契約金が大きくなりやすいため、万が一トラブルが起きた際の経済的な影響が大きくなると予想されることが一つの要因です。

賃貸の場合

国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、賃貸の場合、事案の発生からおおむね3年経過していれば告知の義務がなくなるとされています（※）。

ただし前述したとおり、入居希望者から人の死に関する問い合わせがあった場合や社会的影響の大きさなどを考慮して買い主・借り主に伝えておくべきと判断される場合は、3年経過していたとしても、告知を行わなければなりません。

※参考：国土交通省. 「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」.P8. https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001426603.pdf , （参照2024-02-24）.

買い主や借り主に告知するべき内容は？

事故物件に関して買い主や借り主に告知を行う際、どのような内容を告知すべきなのでしょうか。具体的に告知すべき4つの内容をご紹介します。

発生時期・発生場所

事故や事件がいつ、どこで発生したかは詳しく告知する必要があります。

ただ単に「この物件で◯年ごろに事件があった」という内容では不十分で、正確な時期と、事故や事件が起きた具体的な場所を伝えなければなりません。

死因

どのような死因で人が亡くなったのかも、告知すべき内容です。

同じ「人が亡くなった」という事実であっても、死因によって心理的瑕疵の度合いは変わってきます。病気なのか、自殺なのか、他殺なのかなど、具体的な死因を伝えましょう。

特殊清掃・大規模リフォーム実施の有無

特殊清掃や大規模リフォームが行われたかどうかも告知しなければならない内容です。

どのような死因であったとしても、特殊清掃や大規模リフォームが必要なほどの事故・事件であったかは、心理的瑕疵の度合いに影響する要因の一つです。特殊清掃や大規模リフォームが行われた場合は、実施した時期や実施箇所についても明確に伝えなければなりません。

情報開示拒否の事実

宅地建物取引業者は、不動産の売り主・貸し主や管理会社から情報開示を拒否された場合、その旨を買い主・借り主に伝える義務があります。

前述したとおり、明確な情報を提示されなかった場合や回答が行われなかった場合、その事実を正確に伝えなければなりません。また情報開示拒否以外の内容に関しても、宅地建物取引業者は業務上知り得た情報を買い主・借り主に伝える必要があります。

告知義務を怠るとどうなる？

告知義務を怠ると契約不適合責任を追及されて、場合によっては莫大な損害賠償請求が発生することもあります。

契約不適合責任とは、契約書に示されていない何らかの瑕疵が発覚した場合、売り主・貸し主が買い主・借り主に対して負わなければならない責任のことです（※）。この契約不適合責任は、瑕疵に関する告知をしていたとしても、相手方に詳細が正確に伝わっていない場合にも発生します。例えば「孤独死があり、特殊清掃が行われた」という事実があるにもかかわらず、「孤独死があった」としか伝えていないのであれば、契約不適合責任を負われる可能性があります。そのため、売り主・貸し主は、告知義務を十分に果たせているかどうか注意が必要です。

以下からは契約不適合責任が生じた場合に買い主・借り主が請求できる権利について、詳しくご紹介します。

※参考：e-Gov法令検索. 「民法」. “第五百六十二条”. https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=129AC0000000089 , （参照2024-03-05）.

追完請求権

追完請求権とは、物件の契約内容と実際の物件に異なる部分があった際に、不具合や欠陥の修理、代替品の引き渡しを求められる権利のことです（※）。基本的に雨漏りや土壌汚染など物理的瑕疵があった場合に行使されます。

※参考：e-Gov法令検索. 「民法」. “第五百六十二条”. https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=129AC0000000089 , （参照2024-03-05）.

代金減額請求権

代金減額請求権は、契約代金の減額を請求できる権利のことです（※）。

物理的な不具合や欠陥があるにもかかわらず、売り主・貸し主が修繕に応じない場合や、物理的瑕疵以外の瑕疵が存在している場合に行使されます。事故物件の場合でも、「瑕疵の存在を知っていたらその金額では契約しなかった」として請求される可能性があります。

※参考：e-Gov法令検索.「民法」. “第五百六十三条”. https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=129AC0000000089 , （参照2024-03-05）.

契約解除権

契約解除権は、文字通り締結した契約を解除できる権利のことです（※）。

追完請求権や代金減額請求権を請求しても売り主・貸し主が応じなかった場合、契約解除権を行使して契約を白紙に戻せる可能性があります。精神的に抵抗を感じやすい心理的瑕疵の場合、告知義務を怠ったことによって売買契約が破棄される可能性は十分考えられるでしょう。

※参考：e-Gov法令検索.「民法」. “第五百四十一条,第五百六十四条”. https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=129AC0000000089 , （参照2024-03-05）.

損害賠償請求権

損害賠償請求権は、契約内容と物件の実態が異なる際に買い主・借り主に生じた損害に対して賠償を求められる権利のことです（※）。

例えば事故物件と知らずに物件を購入してしまった場合、契約書の印紙代や登記費用、引っ越し費用、引っ越しまでに必要な仮住まいにかかる費用など、契約によって損害が生じたあらゆる費用を請求できます。また事故物件に居住したことで買い主・借り主が精神的苦痛を追った場合、慰謝料を請求されることもあるでしょう。

※参考：e-Gov法令検索. 「民法」. “第四百十五条,第五百六十四条”. https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=129AC0000000089 , （参照2024-03-05）.

事故物件の告知をする際の注意点

告知義務がある事故物件を売却したり貸し出したりする場合、いくつか注意しなければならない点があります。スムーズに契約を行い、告知義務を怠ったと見なされないために、注意点を必ず押さえておきましょう。

募集時点で「告知事項あり」と明記する

事故物件を売却もしくは賃貸にする場合、募集広告を出す時点で告知事項があることを明記するようにしましょう。

告知事項ありと記載していない場合、購入希望者や入居希望者が集まりやすくなりますが、契約の段階で告知事項があることを伝えると、契約に至らない可能性が高いです。時間を無駄にせず売買契約や賃貸契約を結ぶためにも、募集を出した時点で告知事項があることを明記しておくことをおすすめします。

募集時点で告知事項があることを明記しておくことで不要なトラブルを避けられるでしょう。

必ず書面で告知を行う

事故物件に関する告知は口頭で行うことに加え、書面でも行わなければなりません。

売買契約の場合、売買契約書に心理的瑕疵がある旨とその詳細を記載する必要があります。また賃貸借契約の場合は、賃貸借契約を結ぶ前に行われる重要事項説明の際に心理的瑕疵がある旨を書面に記載した上で、口頭での説明を行わなければなりません。

書面に心理的瑕疵に関する詳細を記載しておけば、心理的瑕疵について説明を行った証明にもなるため、契約後のトラブル防止にもつながります。

故人・遺族のプライバシーに配慮する

告知義務は必ず行わなくてはならないものですが、故人や遺族など事故・事件の関係者へのプライバシーには十分に配慮する必要があります。

前述したとおり、事故・事件の発生時期や発生場所、死因、特殊清掃や大規模リフォームの有無などは告知すべき内容ですが、故人や遺族の個人情報を伝えるのはNGです。万が一、知らせる必要のない個人情報が漏れてしまうと、告知義務違反とは別のトラブルが発生する可能性があります。

特に社会的影響が大きな凄惨な事件の場合、プライバシーに配慮しなければ大きなトラブルに発展する可能性が高いです。

事故物件の告知義務に関するFAQ

事故物件の告知義務に関するよくある質問を3つご紹介します。

更地にすれば告知の必要はない？

事故物件を所有している方の中には、更地にして売却しようと考えている方もいるでしょう。しかし事故物件を含め、心理的瑕疵がある物件は、取り壊して更地にしても告知義務がなくなることはありません。そのため、取り壊しにお金をかけたとしても、売却がスムーズに行かない可能性は高いです。

また元々土地だけを所有している場合でも、その土地で人が亡くなる事故や事件があった場合は告知義務が発生します。

専有部分以外で起きた事故・事件に告知義務はある？

専有部分とは集合住宅で使用者が区分所有権を持つ部分のことです。対して住民が共同で使う部分は共用部分と呼ばれます（※）。

共用部分に該当するのは、以下のとおりです。

• 共用の玄関
• エレベーターホール
• 廊下
• 階段
• 屋上
• エレベーター
• 共有施設
• バルコニー・ベランダ
• 各室専用の庭
• 駐車場

国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、集合住宅で住民が普段使用しない共用部分であれば、自殺や他殺、事故などが起きた場合や特殊清掃などが入った場合でも、告知義務はないとしています（※）。そのため、日常的に住民が屋上を使用することがなければ、飛び降り自殺などがあっても告知義務は発生しません。

ただし共用の玄関やエレベーター、廊下、階段など、住民が日常的に使用することが想定される共用部分で自殺や他殺、事故などが起きた場合や特殊清掃などが入った場合は、専有部分と同様に告知を行う必要があります。共用部分ではあるものの、占有できる権利があるバルコニー・ベランダ、専用の庭、駐車場なども同様です。

※参考：e-Gov法令検索. 「建物の区分所有等に関する法律」. “第二条”. https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000069 , （参照2024-03-05）.

※参考：国土交通省. 「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」. https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001426603.pdf , （参照2024-02-24）.

賃貸で1組入居すれば告知義務は消える？

賃貸物件の場合、「1組入居すれば告知義務がなくなる」という話を聞いたことがある方もいるでしょう。確かにこのような独自ルールを設けている不動産会社があるのも事実です。

しかし前述したとおり、賃貸の告知義務の時効は事案の発生からおおむね3年のため、1組入居したからといって告知義務が消えることはありません。事案発生から3年未満にもかかわらず告知義務を怠り、後日借り主がその旨を知った場合、契約不適合責任を負わねばならない可能性があります。不要なトラブルを避けるためにも、告知義務は遵守しましょう。

事故物件の扱いに困ったら専門業者への売却も検討しよう

事故物件には告知義務があり、それを隠して売買契約や賃貸借契約を結ぶと、大きなトラブルに発展する可能性があります。賃貸の場合は事案の発生からおおむね3年という告知義務がありますが、期間を過ぎていても買い主・借り主からの問い合わせがあった場合は応じなければなりません。

しかし、告知を行うと買い手や借り手が付きにくいのも事実です。そのため、所有している事故物件をどのように扱うべきか、頭を悩ませている方も多いでしょう。

そこでおすすめなのが、事故物件専門の買取業者に売却する方法です。物件の立地や周辺環境が影響する部分もありますが、事故物件の買い手や借り手を見つけるのは、そうでない物件の買い手・借り手を見つけるよりも時間がかかる傾向にあります。しかし、事故物件専門の買取業者に売却する場合、業者が物件を直接買い取ってくれるので、買い手を探す必要がなく、スムーズな売却が可能となるのがメリットです。

また事故物件を専門的に扱っている業者であれば、事故物件に関するノウハウや知識を持っています。発生した事案だけでなく、立地や周辺環境などを考慮した適正価格で買い取ってくれる可能性が高いので、納得のいく売却ができるでしょう。一般的な買取業者では対応が難しい、心理的瑕疵の度合いが高い物件にも対応してくれる可能性があります。

事故物件の売却はハッピープランニングにご相談ください

本記事では事故物件の告知義務の概要や告知義務が発生しないケース・発生するケース、告知義務の時効、告知すべき内容、怠った場合に起こることなどをご紹介しました。

事故物件には告知義務があり、賃貸の場合は事件や事故の発生からおおむね3年で時効を迎えますが、売却の場合は時効がなく、人が亡くなってから何年たっても告知を行う必要があります。また、どちらの場合でも問い合わせを受けたら告知しなければなりません。告知義務を怠ると大きなトラブルに発展する可能性が高く、賠償請求や慰謝料請求をされる恐れもあるため、事故物件を売却・賃貸する場合は、必ず告知義務を負うようにしましょう。

告知を行ったことでなかなか購入者が付かない場合は、事故物件買取専門業者に依頼するのも一つの方法です。事故物件買取を専門とし、これまでに3,000件以上の事故物件・訳あり物件の買取実績があるハッピープランニングでは、手数料なしの直接買取で不要になった事故物件の売却をサポートしています。首都圏を中心に全国で展開しているので、事故物件の扱いにお困りの方は、お気軽にご相談ください。