訳あり物件（土地）買取依頼ガイド－定義と問題・売却ポイント・税金対策

訳あり不動産（土地）の問題1：立地条件の悪さ

訳あり物件や土地の価値を左右する大きな要因の一つが立地条件です。例えば、

• 騒音や臭気の問題がある工業地帯の近く
• 自然災害のリスクが高い地域
• 商業施設や交通機関から遠く離れた不便な場所

などは、低評価の対象となります。これらの問題は、居住の快適性を損ねるだけでなく、将来的な売却時にも買い手を見つけにくくする要因となります。

訳あり不動産（土地）の問題2：不規則な形状

土地の形状も重要な評価ポイントです。特に不規則な形状をした土地は、建築計画を立てにくく、有効活用しにくいため、市場価値が下がりがちです。例えば、

• 細長い土地
• L字型の土地
• 奇形地

などは、効率的な建築デザインが難しく、建築コストが高くなる可能性もあります。また、このような土地は日照条件や通風性にも問題を抱えやすく、居住性にも影響を及ぼします。

訳あり不動産（土地）の問題3：法律上の制限

法律上の制限も訳あり物件や土地の評価に大きく影響します。例えば、

• 都市計画法に基づく用途地域の制限
• 景観法による建築制限
• 遺跡発掘調査が必要な歴史的地域の制限

などがあります。これらの制限は、土地の利用可能性を狭め、特定の開発プランを立てる際に障害となり得ます。また、建築基準法に違反している物件は、法的に改修が必要となる場合があり、これも費用の増大や時間のロスにつながります。

所有者が生前にこれらの問題を解決することなく亡くなると、相続人がその不動産（土地）を引き継ぐことになります。相続人は突然、売却困難な不動産（土地）をどう扱うかという課題に直面し、負担となることが少なくありません。

相続人はこれらの問題に対処するために、まずは専門家と相談し、事前調査や適切な計画を立てることが重要です。売却を成功に導くためには、適切な価格設定や対象となる買い手層の特定、販売戦略の工夫が不可欠です。

訳あり不動産（土地）の税金の問題1：固定資産税

固定資産税は土地の評価額に基づき計算されるため、相続した訳あり物件（土地）を所有しているだけで毎年税金がかかります。また、その土地は売却が困難であることが多く、市場価値を見出しにくい状況です。さらに、相続税の評価においても、通常の物件とは異なる評価がなされることがあり、相続人の負担となりがちですから、適切な対策を講じる必要があります。相続した訳あり物件（土地）を相続した場合、固定資産税の問題は避けて通れません。

選択肢としては、その土地の活用策を検討しながら、固定資産税の負担を軽減する方法があります。例えば、土地の活用方法を変更することで、固定資産税の評価額を下げることができる場合もあります。また、その土地を売却することで、税金の負担から解放される選択肢もあります。重要なのは、相続した訳あり物件（土地）の特性を理解し、最適な対処法を選択することです。

訳あり不動産（土地）の税金の問題2：相続税

相続する際の訳あり物件、特に土地の相続税評価額は、一般的な土地と同様に算出されます。しかし、事故物件などの特殊なケースでは市場価値に影響を受けることがありますので、相続税の正確な評価額を把握することが重要です。対策としては、専門家による事前評価を受けることが推奨されます。これにより、適切な税額算出のための準備が進みます。また、その土地を売却する場合、事前の相談が重要です。専門の買取業者へ相談することで、最適な売却計画を立て、税負担を軽減できる可能性があります。

相続税評価額の理解と対応策

相続した訳あり物件・土地の売却において、相続税評価額の正確な理解は必須です。相続税評価額とは、相続財産の価値を金額で表したもので、この金額が高いほど支払う相続税も多くなります。特に訳あり物件・土地の場合、市場価値と相続税評価額に大きなギャップがあることが少なくありません。対策として、専門家に相談し、不動産の特性を正しく評価してもらうことが大切です。また、事故物件などの訳あり物件は、一般的な物件と異なる評価基準が適用されるため、専門知識を持つプロフェッショナルの支援を得ることが重要です。専門家による適正な評価に基づく申告で、相続税の負担を適正化することが大切です。

売却益にかかる税金とその軽減方法

不動産売却時には譲渡所得税（復興特別所得税を含む）と住民税がかかりますが、税率は保有期間によって異なります。譲渡所得税は、保有期間5年以下の場合39.63％、5年超の場合20.315％となります。ここでポイントとなるのが、売却する不動産が売却者の自宅の場合、課税譲渡所得6,000万円以下であればさらに軽減される可能性があります。税金を安くするためには、これらのポイントを押さえ、適切なタイミングで売却することが重要です。

事故物件など特殊な訳あり土地の取り扱い

事故物件やその他特殊な理由で「訳あり」とされる土地は、売却時に特別な取り扱いが必要です。例えば、事故物件の場合、売却前に適切な告知義務があります。告知を怠ると、後にトラブルの原因となる可能性が高くなります。また、これらの物件は一般的な市場価格よりも低く評価されがちですが、特定の買取業者には高い関心を持たれることもあります。そのため、売却を検討する際は、訳あり物件に特化した不動産業者を選ぶことが重要です。