「売れないマンション」その理由とは？平均売却期間や対処法を解説

マンションを購入したものの、住み替えや転勤などさまざまなきっかけで売却を検討される方がいらっしゃいます。
しかし、売却したいと思っても、必ずしもすぐに売れるとは限らず、買い手が見つからず困っているという事例も少なくありません。

「なかなか売れないマンション」には何かしら理由があると考えられます。
その理由を知ることが、マンション売却への近道といえるでしょう。

そこで今回は、マンションが売れない理由をはじめ、マンションの平均売却期間や売れないときの対処法、値下げのタイミングについて解説します。

マンションの平均売却期間は？

マンションを売り出してから売れるまでの期間は物件によりけりですが、1年経っても売れないマンションは「ないに等しい」といえます。

マンションの平均売却期間は6ヵ月です。多くのマンションは6ヵ月間で買い手が現れます。
つまり、6ヶ月間売れない場合は要注意といえるのです。

売主と不動産会社の間で交わされる媒介契約の期間は3ヵ月が原則とされています。
契約を更新する場合、売り出し価格や仲介手数料等の条件を改め、再度マンションを売り出します。

次のターンで売れないマンションは不動産会社にとって優先順位が低くなり、売れる時期がどんどん遅くなっていく恐れがあります。

「1年経っても売れないマンションはないに等しい」と申し上げましたが、その理由は一つ。
売却期間が延びれば延びるほど値引き額が大きくなるからです。
できるだけ早く、希望に近い価格で売却するためにも、マンションが売れない理由や対処法を知っておくべきでしょう。

「売れないマンション」に考えられる8つの理由

なかなかマンションが売れないとき、以下の8つの理由が考えられます。
当てはまるものがあれば、対処法を併せてご確認ください。

売り出し価格が相場より高い

売主としてはできるだけ高値で売却したいところでしょうが、マンションは立地やスペック等によりある程度の相場があります。
そのため、売り出し価格が相場より高すぎる場合は買い手が付きにくいです。

特に、周辺や同じマンション内に競合物件がある場合などは、立地条件や間取りがほとんど同じであるため、どうしても「価格の安さ」で勝敗が決まってしまいます。
競合物件の方が「上階」「角部屋」など人気条件を備えているならなおさらです。

【対処法】
・周辺物件や類似条件の成約価格の相場を調べ、適正価格で売りに出す
・競合物件との売り出し時期をずらす

築年数が古く老朽化している

築年数が古いと、外観や内装の老朽化が目立ったり設備が古かったりというデメリットが生じます。
同じ価格であれば、購入者は築年数が浅く外観や内装がきれいで設備の新しい物件を購入したいと考えるでしょう。

また、築年数が極端に古い場合、住宅ローンの審査に通りにくいという点も購入者の選択肢から外れる理由になります。

【対処法】
・内覧時にマンションの外観や内装を魅力的に見えるよう、クリーニングや最低限のリフォームを済ませておく
・ホームインスペクションを実施して欠陥がないことを伝える
・不動産会社に直接買取ってもらう

立地条件が悪い

「最寄り駅まで徒歩15分以上かかる」「公共交通機関が整備されておらず市街地へのアクセスが悪い」など立地条件が悪いと物件の需要がなくなります。
立地条件の悪さから生じる、「日当たりや風通しが悪い」「傾斜地や崖地で地盤改良工事や造成工事が必要」などのデメリットも物件が売れにくい理由となります。

立地条件の悪さやデメリットが目立つ物件でも、広告内容が良ければ内覧希望者が出る可能性があるため、以下の対処法を実践してみてください。

【対処法】
・物件の清潔感が伝わる写真を掲載する
・「商業施設や病院が近い」などのPRポイントを記載する
・リフォームやリノベーションを行った旨を掲載する

不動産会社に問題がある

マンションが売れない理由の一つに、不動産会社が販売活動を怠っていることが考えられます。
不動産会社は条件が良く利益率の高い物件を優先し販売活動を行うため、値引き率が高く売れる見込みが少ない物件は後回しにされてしまいます。

また、大手不動産会社に仲介依頼をしている場合、「囲い込み」が行われている可能性があります。
囲い込みとは、不動産会社が売り手から依頼された物件を意図的に他の不動産会社に紹介しない行為のことです。

売主と買い手の双方から仲介手数料が得られるメリットがあります。
囲い込みが行われた場合、他社が購入を希望しても断られてしまうため、なかなかマンションが売れない理由となります。

【対処法】
・契約内容を見直す（不動産会社からの活動報告義務がある「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」を結ぶ）
・契約時に口頭や書面で囲い込みをしないことを約束する

内覧時の応対に問題がある

購入希望者が安心して契約するためにも、内覧時の応対は丁寧に行うことを心がけましょう。
内覧時に質問の答えを濁す、愛想が悪い、物件を売却する理由を隠すなど相手に不信感を抱かせる行為は避けるべきです。

売主の応対は、物件の印象をも左右することを頭に入れておきましょう。

【対処法】
・内覧時に愛想良く迎え入れる
・内覧者に興味を持たれそうな情報（近隣施設や物件の魅力）を提供する

マンションが売れないときの値下げのタイミング

マンションが売れないときは値下げを検討することも対処法の一つです。
しかし、闇雲に値下げを行っても意味がありませんから、効果的な値下げのタイミングを見計らいましょう。

効果的な値下げのタイミング、それは「成約件数が多い時期」です。

マンションの需要が高くなり始めるのは、2月もしくは9月です。これらの時期は新生活に向けて動き始める人が増えます。
ですから、内覧や成約までの期間を考慮し、1月や8月に売り出しを行うのが望ましいでしょう。

ただし、不動産会社の選定や売り出し価格決定のための情報収集などの期間を考え、売り出す2～3ヵ月前から準備を進めてください。

まとめ

マンションの価値は、築年数と共に下がっていくのが一般的です。
「売れないマンション」を放置しておくと、後で後悔することになりかねません。

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