住宅ローン滞納相談で多い!払えないときの対処法とは?

不動産知識

感染症の広がりや社会経済の停滞などが原因で、収入が減ってしまった家庭もあるでしょう。
ですが、住宅ローンの返済額は収入減となっても基本として変わりませんよね。
住宅ローンの返済が難しく滞納となるとさまざまな問題が出てきます。

もし、返済が難しくなってしまったときの対処法をまとめます。

滞納した場合どうなるのか

住宅ローンを滞納すると、どうなるのでしょうか。
一般的な流れをまとめます。

返済案内の到着

さまざまな事情で一度くらい返済が滞ることは少なくありません。
もしかしたら返済日を忘れていた可能性もあるでしょう。
そのため滞納1カ月目は銀行から返済してくださいという案内状が届き、返済を求められるのが一般的です。

この時点では大きな問題にはなりません。

金融事故登録

住宅ローンの支払いが3カ月ほど滞ると、銀行から支払いを求める通知である「督促状」が届きます。
遅延損害金も請求されるケースが出てきます。

また、同時に個人信用情報機関に金融事故の記録が登録されます。
実は最初の滞納時点でもこの記録は登録されますが、一回目の滞納後すぐに返済されていれば大きな問題とはなりません。

度重なる金融事故の記録が登録されたり、2~3カ月滞納したりすることで大きな問題となります。
他の金融機関からの借り入れやクレジットカードの新規加入などが難しくなるのです。

残債の一括返済を求められる

督促後も滞納が続くと「催告書」が届き、銀行との契約が解除され、残債を一括で返済するように求められます。
これは毎月決められた期日に決められた金額を返済するという銀行との約束を違え、当初の契約に違反したとされるためです。

催告書到着後も一定期間は猶予がありますが、それを過ぎると分割で返済する権利を失い、残債の一括返済を求められることになります。
概ね滞納期間が5~6カ月となると催告書が届きます。

保証会社による補填

銀行で住宅ローンを組むときには、保証会社とも合わせて契約するのが一般的です。
万が一住宅ローンの支払いが滞った場合に返済を肩代わりするのが保証会社です。
ただ支払いを肩代わりするといっても、住宅ローンの残額を支払わなくても良いわけではありません。

今まで銀行が持っていた債権が、保証会社に移るだけです。
保証会社に債務の履行を求める権利(求償権や返還請求権)が移り、返済窓口が銀行から保証会社に移ります。

物件の差し押さえ

ここまで来ても返済が滞った場合、住宅ローンを組んだときに担保として供した不動産物件が差し押さえられます。
差し押さえにより物件を勝手に売却することを防ぐためです。

競売の手続き開始

差し押さえた物件を売却し債権を回収するために、保証会社は裁判所に対して「競売」の申し立てを実施します。
裁判所が競売開始決定通知を交付すると、裁判所の執行官が競売基準価格を決める査定のために物件調査に入ります。

入札

競売の手続きが終わり競売入札開始となります。
住宅ローン滞納から10~14カ月ほどで競売入札開始となるのが一般的です。

住宅ローンの返済が難しくなった場合の対処法

収入が激減したなどの理由で住宅ローンの支払いが難しくなった場合督促状が届くのを待つのではなく、別の方法で対処することを考えましょう。

支払えなくなる前の対処法

突然支払いが難しくなる場合もありますが、徐々に支払いが難しくなる場合もあるでしょう。
滞納する前にローンの返済が難しくなりそうだと感じた場合には、家計状況を見直してみましょう。

自分で見直すのが難しい場合には、ファイナンシャルプランナーに相談してみると良いですね。

融資先へ相談する

どうしても返済が難しくなりそうなら住宅ローンの融資先である銀行に相談してみましょう。
返済計画の見直しを始め、一時的に元金返済を猶予してもらえる、返済期間を長くし毎月の返済金額を減らすなどの提案が受けられる可能性があります。

滞納してしまう前に相談することが重要です。
この時点で相談すれば銀行との信頼関係が続きやすいためです。

借り換え

現在融資を受けている銀行以外の金利が低い金融機関から融資を受け借り換える方法もあります。
金利が下がれば毎月の支払い額が減る効果があるためです。

ただ、借り換えの際にはさまざまな手数料や諸費用がかかるので、費用をかけるメリットがあるかを検討する必要があるでしょう。

売却する

住宅ローンの返済が厳しくなる前に物件を売却し残債を一気に返済してしまう方法もあります。
住宅ローンを組む際購入物件を担保にする場合が多いため、手元資金と売却額の合計が残債以上にならなければ通常売却は難しいでしょう。

売却後も住宅ローンの残債が残ってしまう場合は任意売却という形をとります。
競売とは異なり市場価格が反映されやすく、売主の希望もある程度反映されます。
残ってしまった債務については再度ローンが組める場合もありますよ。

任意売却は6カ月以上滞納が続き、一括返済が求められた後で、競売入札が始まる前日までの期間のみ了承されるのが一般的です。

まとめ

滞納が続き督促状や催告書が届くと、精神的にも参ってしまいます。
とりあえず、返済だけはしなければならないと焦る気持ちも出るでしょう。
消費者金融から借り入れ当座の返済資金を確保することや、身内や親族などから借り入れることは避けましょう。

返済のための借り入れは、返済額を膨らませるだけなのでやめましょう。
家計を見直し無駄な費用を抑える、自分の所有物を処分し資金を得る、銀行に相談する、この三つが最善の策でしょう。

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